Retail parky by od nás chtěli koupit i soukromí investoři. Je to stabilní a vynáší víc než činžáky

Na českém realitním trhu začíná být znát, že i soukromí investoři se už dívají mimo tradiční nájemní bydlení, kde jsou výnosy slabé. Jsou tu například podnikatelé, kteří prodali firmu a chtějí něco, co by jim dodávalo stabilní výnos. „Retail park je taková alternativa třeba k činžovnímu domu. Když to kupují za vlastní, dává jim mnohem větší smysl koupit retail park, který ponese třeba 6,5 až sedm procent ročně. A když jsou odvážnější a zapojí do toho i banku, může jim to nést klidně deset procent,“ říká Roman Latuske, partner ZDR Investments.

Zároveň je český trh čím dál více nasycený, co se týče počtu retail parků, a je důležité dobře vybírat. Proto Latuske a jeho kolegové David Čubr a Radek Hladký v rozhovoru pro HN vysvětlují, proč vstoupili ve velkém do Rakouska a kam se budou fondy dále ubírat.

Mluvili jsme spolu naposledy zhruba před rokem. Když jsem se teď podíval na vaše fondy, tak mi přijde, že došlo k hodně změnám, co všechno se událo?

R. L.: Uplynulý rok byl náš nejsilnější z mnoha pohledů. Získali jsme od investorů vůbec nejvíce nového kapitálu, provedli jsme největší objem akvizic. Zejména v loňském posledním a letošním prvním kvartále jsme výrazně rozšířili portfolio v Rakousku. V Česku jsme kupovali velké nemovitosti v Jihlavě a ve Znojmě. Zapracovali jsme na stávajících aktivech, co se týče prodloužení nájemních smluv, spousta práce se udělala v oblasti ESG. 

To je poměrně hodně změn, došlo i k nějaké úpravě strategie?

R. L.: Od počátku je v zásadě stejná a nic na ní měnit nehodláme. Nadále se soustředíme na obchodní nemovitosti v podobě retail parků, kde si nakoupíte jednoduše, rychle a pohodlně potraviny, drogerii, chovatelské potřeby, textil nebo elektroniku. 

R. H.: Nic se nemění ani na tom, že neděláme development. Spousta našich konkurentů se pouští do obojího, my vstupujeme do byznysu, až když je všechno hotovo. Zároveň cílíme na co nejdelší nájemní smlouvy, které jsou typické u potravinářů, proto u nás tvoří až 30 procent nájemních ploch, čímž se odlišujeme od trhu.

D. Č.: Mimochodem je zajímavé, jak si lidé čím dál více uvědomují, že nejcennější komoditou je čas. Vidíme to na datech, kdy se za poslední dvě dekády dost změnilo spotřební chování a lidé vyhledávají právě retail parky oproti obchodním centrům ve městech.

Jak se konkrétně potravináři v portfoliu chovají?

R. L.: Jejich úloha je zajistit dlouhodobou stabilitu. Potravináři budou fungovat vždy, uzavírají nejdelší smlouvy. Ale i ostatní nájemníci jsou rezistentní vůči makroekonomickým výkyvům, protože mají spíše diskontní charakter. Už se nám potvrdilo, že dokážou vstřebat situace jako pandemie nebo i vysokou míru inflace.

Jak se daří fondům z pohledu výnosnosti?

R. H.: Fond kvalifikovaných investorů ZDR Investments míří na osm procent a nájemní smlouvy i podkladová aktiva jsou schopny takový výnos dlouhodobě držet. Na výnosech je tu právě hezky vidět ona odolnost, kdy zafungovaly inflační doložky v nájemních smlouvách v letech, kdy jsme v Česku zažili vysokou inflaci. Co se týče retailového fondu ZDR Public, tak zde jsme na výnosu šest procent ročně. Fond ZDR Industrial má vyšší výnos, od startu zhruba o půl procentního bodu nad Publicem.

R. L.: U nás je hlavní stabilita, nikdy nebudeme vyhrávat žebříčky s výnosy přes deset procent. Jsme diverzifikovaní, zastoupení v šesti zemích a generujeme na nájemném 1,5 miliardy korun ročně. 

Dokážete říct, jak velkou část výnosu tvoří tedy přímo nájem?

D. Č.: Záleží na tom, zda se mění yieldy (roční výnos z pronájmu v poměru k pořizovací ceně nemovitosti), pokud zůstávají stejné, tak drtivou většinu výnosu generuje nájemné. Mění se jen čitatel, kde je nájem, ale nemění se diskontní míra ve jmenovateli. Při ocenění na konci roku 2025 se yieldy téměř nepohnuly. Hodnota nemovitostí se měnila proto pouze přes nájemné. Poslední dobou slovo přecenění získalo trochu negativní konotaci, ale je potřeba se podívat, co ho způsobilo a proč hodnota nemovitosti vzrostla. Pokud se zvýší nájemné a při stejném yieldu by nový investor za nemovitost skutečně zaplatil víc, je to podle nás zdravý a obhajitelný růst hodnoty. Nechceme ale zvyšovat ocenění jen proto, že je na trhu lepší nálada, více peněz a investoři jsou ochotni akceptovat nižší yield.