Rekonstrukce, novostavba a land development. Na čem dnes může rezidenční developer reálně vydělat?

Diskuse o tom, kde dnes v rezidenčním developmentu vzniká největší hodnota, často sklouzává k jednoduchému srovnávání jednotlivých segmentů. Praxe ale ukazuje, že univerzálně nejlepší volba neexistuje. Rekonstrukce bytových domů, nová výstavba a land development se liší zejména délkou investičního cyklu, rizikovým profilem a možnostmi financování a v závislosti na preferencích investora tak může být pro každého zajímavý jiný segment. Vydělat jde každopádně všude, anebo také nikde. Dosažená návratnost na vloženém kapitálu je totiž ve výsledku více závislá na kvalitě konkrétní investiční příležitosti než zvoleného typu projektu.

Rekonstrukce starších bytových domů a jejich případné nástavby jsou atraktivní především tam, kde je nedostatek vhodných pozemků a silná poptávka po bydlení, příkladem budiž centrum Prahy. Jejich výhodou je krátký investiční cyklus, široké možnosti financování, bezproblémový přístup k infrastruktuře a často jednoduché projednání se sousedy, protože nedochází k výrazným změnám objemu stavby. Rizikem jsou pak především technické komplikace v případě starých a zanedbaných budov nebo památková ochrana, která někdy může z rekonstrukce udělat takřka restaurátorství. Výnosnost rekonstrukcí je také nejvíce citlivá na průtahy projektu – zde se každý měsíc počítá.

Nová bytová výstavba je silně podporována poptávkou z trhu, zároveň je spojena s noční můrou každého investora – stavebním řízením. Riziko spojené s jeho nepředvídatelností omezuje možnosti financování a vytváří tak potřebu silného kapitálového zázemí developera. Pokud se ovšem investor obrní trpělivostí a záměr se mu povolit podaří, rázem se projekt stane předvídatelným i snadno financovatelným. Absolutní marže na jednotku pak může být ve srovnání s rekonstrukcí dvojnásobná.

TOP Realitní fondy

Máme pod správou první miliardu. Investory chráníme naším kapitálem, říká Vaško ze Silverline

16. 9. 2025 ▪ 13 min. čtení

Nejvyšší potenciál zhodnocení tradičně nabízí land development, tedy nákup pozemků, změna jejich funkčního využití a případná navazující příprava projektů. Je možné zde vytvořit výraznou přidanou hodnotu ještě před samotnou výstavbou a dosáhnout zhodnocení v násobcích vloženého kapitálu. Je třeba si ovšem uvědomit, že jde o značně rizikový segment, protože změny územních plánů nejsou nárokové. Pokud pro ně investor nemá obecnou podporu, pravděpodobně k nim nikdy nedojde. I v případě pozitivního výsledku jde o dlouhodobé projekty s investičním horizontem často přes 10 let. Je u nich také potřeba počítat s výraznými příspěvky městu či rozvojem infrastruktury. V úvodních fázích land development procesu také není možné počítat s financováním.

Při srovnání jednotlivých strategií proto nelze říci, že jeden segment je obecně ziskovější než druhý. Rekonstrukce obvykle nabízejí rychlejší obrat kapitálu a můžou být atraktivní vstupenkou do světa developmentu, nová výstavba se svými nároky na kapitál může vyhovovat větším investorům, kteří jsou ochotni přijmout přijatelnou míru rizika. Land development zase může být atraktivní pro agresivní investory, kteří chtějí aktivně tvořit a nebojí se s ním souvisejících rizik. Rozdíly v návratnosti jsou pak často větší mezi dvěma konkrétními projekty ve stejném segmentu než mezi segmenty samotnými. Nejdůležitější konkurenční výhodou developera je systematické vyhledávání příležitostí, jejich vyhodnocování a následné rigorózní řízení projektů ve všech jejich fázích.