Brownfield je příběh města, čekající na pokračování. Jak ale výstavba funguje ekonomicky?

Ekonomika výstavby na brownfieldech stojí na schopnosti dobře porozumět danému území. Nestavíte na prázdném pozemku, ale pracujete s místem, které má svou historii, často ekologickou zátěž a problémy vznikající desítky let. Zpravidla jde o zanedbané a neprostupné lokality bez zeleně a občanské vybavenosti, kterým se lidé raději vyhýbají. Teprve když pochopíte, proč území nefunguje, můžete správně nastavit investici i budoucí podobu projektu.

Právě v tom se brownfield zásadně liší od výstavby na zelené louce. Je časově i finančně náročnější. Sanace ekologických zátěží, přeložky sítí, komplikované majetkové vztahy nebo památková omezení mohou představovat klidně 10 procent celkových nákladů. Na druhé straně brownfieldy nabízejí něco, co dnes ve velkých městech rychle získává na hodnotě – polohu. Většinou se nacházejí v centru nebo širším centru města, s kvalitní dopravní dostupností, existující infrastrukturou a přirozenou poptávkou po bydlení, kancelářích i službách.

Klíčovou součástí úspěšné transformace je otevřený a transparentní proces. U velkých transformačních projektů je proto důležité zapojovat veřejnost už od počátku a pochopit, co dané lokalitě skutečně chybí. Z praxe se potvrzuje, že dialog s obyvateli pomáhá lépe nastavit podobu projektu. Často jde o školy, školky, zdravotnické služby, parky nebo kvalitní veřejný prostor. Participace tak není jen otázkou společenské odpovědnosti, ale způsobem, jak předcházet konfliktům a zvyšovat dlouhodobou hodnotu projektu.

Existuje zlaté pravidlo pro správný poměr bydlení, kanceláří a obchodů? Spíše než univerzální recept funguje princip živého města. Lidé potřebují nejen bydlet a pracovat, ale také nakupovat, setkávat se a trávit volný čas. Proto vytváříme skutečné městské čtvrti, nikoli monofunkční projekty.

Penta ovládla brownfield v Praze-Michli. Na pozemcích chce postavit 450 bytů

10. 9. 2025 ▪ 3 min. čtení

Tento přístup výborně ilustrují například projekty kolem Masarykova nádraží, Hlavního nádraží nebo Florence. Největší evropské brownfieldy dnes vznikají právě kolem dopravních uzlů, které se stávají novými centry měst. Pokud se jejich proměna podaří, brownfield přestává být problémem minulosti a stává se příležitostí pro další generace.

Z pohledu dlouhodobého kapitálu a investic představují kvalitně připravené brownfieldové projekty příležitost vytvářet hodnotu v horizontu desítek let. Právě kombinace atraktivní lokality, kvalitního konceptu a dlouhodobé poptávky bude v real estate stále více rozhodovat.