Loňský rok patřil mezi realitními fondy k těm nejlepším, a to jak z pohledu přílivu kapitálu od investorů, tak z pohledu nákupu nových nemovitostí do portfolií. Letos by měly peníze přitékat pomaleji, zároveň přibývá fondů, které si skrze nový nástroj chtějí sáhnout pro zahraniční kapitál. Stejně tak v případě akvizic nabírá na síle snaha fondů rozšiřovat svá portfolia mimo českou kotlinu. Jedním z důvodů je, že v Česku je čím dál těžší hledat příležitosti a dohodnout se na ceně mezi prodávajícím a kupujícím.

Nové vydání žebříčku TOP realitní fondy, který vydávají Hospodářské noviny ve spolupráci s Institutem strategického investování při VŠE (ISTI), zahrnuje už fondy s celkovou hodnotou nemovitostního portfolia přes 360 miliard korun. Před rokem šlo o 236 miliard, v závěru loňského roku o 354 miliard. Meziročně rostly jak fondy určené pro retailové investory, tak ty pro kvalifikované. 

„V prvním čtvrtletí roku 2026 pokračoval růst trhu českých realitních fondů především díky další akviziční aktivitě a rozšiřování počtu sledovaných fondů, nikoli už primárně kvůli plošnému růstu cen nemovitostí,“ doplňuje David Mazáček z ISTI. Najít vhodné kandidáty na akvizice je ale v Česku čím dál složitější, a tak lze u fondů sledovat vzorec, kdy se vydávají i v rámci snahy diverzifikovat portfolio na nákupy do zahraničí. 

„Příležitosti jsou, projektů není málo v retailu, kancelářích ani dalších segmentech. U kanceláří bych řekl, že příležitostí je asi nejvíc. Problém je ale v nacenění,“ říká Filip Emmer, portfolio manažer investiční společnosti Efekta. Podle něj se představy prodávajících často nepotkávají s tím, co jsou ochotni zaplatit kupující.

Prodávající, často institucionální vlastníci, mají podle něj nemovitosti ve svých knihách oceněné na určité hodnoty a při prodeji za nižší cenu by museli přiznat ztrátu, což nechtějí. Kupující fondy zase nemohou zaplatit libovolnou cenu jen proto, že mají kapitál. Pokud by nakoupily příliš draze, těžko by investorům dodaly výnos, kvůli kterému do fondu vstoupili.

České fondy proto už nespoléhají jen na domácí trh, ale stále častěji hledají příležitosti v zahraničí. Zaměřují se typicky na Polsko, Rakousko, Maďarsko, Slovensko, Slovinsko, Chorvatsko a další relativně blízké země. „Fondy už si osahaly zahraniční trhy a pochopily, že princip správy nemovitosti, vyhodnocování lokality, nájemců a samotného aktiva je podobný. Mění se hlavně právní prostředí a lokální parametry, jako například lokální kupní síla nebo spádová oblast,“ popisuje Emmer.

TOP realitní fondy

Realitní fondy jsou nástroje, které umožňují zhodnocovat peníze na nemovitostním trhu. Češi si je oblíbili hlavně v době nízkých úrokových sazeb na spořicích účtech, kdy jako jedny z mála investičních nástrojů nabízely zajímavé výnosy. V období rostoucích sazeb zájem opadal, nicméně v roce 2024 a 2025 se trend obrátil a fondy se opět stávají atraktivními.

Vstupní poplatek se v nich průměrně pohybuje do tří procent. Výstupní poplatek se pak liší podle toho, po jaké době chce člověk své peníze zpět. U naprosté většiny institucí je po třech letech nulový. Fondy si zpravidla účtují ještě další poplatky, jejich výnosy jsou však o ně očištěné.

Data o realitních fondech sbírají a analyzují Hospodářské noviny ve spolupráci s Institutem strategického investování (ISTI) při Fakultě financí a účetnictví pražské VŠE.

Základním kritériem pro zařazení fondu do žebříčku TOP realitní fondy je možnost veřejné nabídky podílových listů či investičních akcií jednotlivých fondů. Fond také musí vlastnit nemovitosti, a nikoli je pouze dluhově financovat. Jde tedy o výkonnost podkladového aktiva, a nikoli jen o výši úroku poskytnutého úvěru.

Zahraniční trhy ale nejsou automaticky jednodušší. Jinde mohou být zajímavější ceny nebo vyšší růstový potenciál, zároveň tam vstupují do hry daně, legislativa, horší znalost prostředí nebo měnové a politické riziko.

K tomuto trendu se váže i zájem realitních skupin o nové fondové struktury typu ELTIF. Ty investorům umožňují investovat do dlouhodobých aktiv, jako jsou nemovitosti nebo infrastruktura, a současně usnadňují přeshraniční nabídku v rámci Evropské unie. V praxi tak mohou fondům pomoct i s diverzifikací investorů.

Jak se fondům daří

Výnosy realitních fondů určených veřejnosti se v posledních čtvrtletích stabilizovaly. Za posledních 12 měsíců, počítáno ke konci března 2026, dosáhly výkonnosti zhruba 5,75 procenta.

Nejvyšší roční zhodnocení mezi retailovými fondy ukázal Aurelia nemovitostní fond s výnosem 11,5 procenta. Následoval Fidurock Nemovitostní Fond s 8,18 procenta, Trigea se 7,42 procenta a Conseq Realitní se 7,35 procenta. Ve tříletém horizontu se nejlépe umístil Creditas Nemovitostní I s průměrným ročním výnosem 8,11 procenta, za ním ZDR Investments Industrial a Trigea.

U fondů kvalifikovaných investorů jsou rozdíly výraznější. Za posledních 12 měsíců jejich výnos činil zhruba 10,3 procenta. Nejlépe si vedl CB Property Investors s výnosem 21,68 procenta, následovaný Silverline Real Estate se 17,4 procenta a Penta Real Estate Fund s 16,17 procenta. Na tříletém horizontu zůstává nejvýkonnější CB Property Investors s průměrným ročním výnosem 21,21 procenta.

Vyšší výnosy u fondů kvalifikovaných investorů ale nejsou zadarmo. Často souvisejí s aktivnější správou, užším zaměřením, vyšší mírou developerského rizika nebo větším využitím dluhu. Investor by proto neměl porovnávat fondy jen podle posledního ročního výnosu. Stejně důležité je vědět, jak fond k výnosu přichází.

Základní otázky zůstávají stejné: jaké nemovitosti fond drží, v jakých zemích investuje, jak má diverzifikované portfolio, jak vysoké má zadlužení a jak dlouhé má nájemní smlouvy. Právě ukazatel WAULT, tedy vážená průměrná zbývající délka nájemních smluv, říká, na jak dlouho má fond zasmluvněné příjmy. Delší smlouvy znamenají větší předvídatelnost, kratší smlouvy dávají větší prostor pro práci s nájmy, ale také přinášejí vyšší nároky na správu.

Ještě důležitější než dřív bude sledovat, zda fond vydělává hlavně na držení hotových nemovitostí, nebo na developmentu a přestavbě území. Druhá varianta může přinést vyšší výnos, ale také větší riziko. A pokud se fondy stále častěji vydávají do zahraničí, měl by se investor podívat i na případná rizika, která tím fondu mohou vzniknout.

Tento článek máteje zdarma. Když si předplatíte HN, budete moci číst všechny naše články nejen na vašem aktuálním připojení. Vaše předplatné brzy skončí. Předplaťte si HN a můžete i nadále číst všechny naše články.

  • Veškerý obsah HN.cz
  • Mobilní aplikace
  • Bez reklam
  • Odemykejte obsah pro přátele
  • Články v audioverzi + playlist
  • Možnost kdykoliv zrušit
za 80 Kč s mobilní aplikací
a bez reklam nebo za 40 Kč bez mobilní aplikace
a s reklamou