Investice do Alzheimer center i nemocnic. Reico po Palladiu míří do zdravotnictví a sociálních služeb

Mají za sebou mimořádnou akvizici. Realitní fond Reico na konci loňského roku koupil obchodně‑kancelářský komplex Palladium v centru Prahy. Nejstarší a největší realitní fond pro drobné investory už jde ale i jinou cestou. Vedle nákupních center a kanceláří upíná svoji pozornost i k investicím do zdravotnických zařízení a studentského bydlení.

Rozkročeno má i za hranice Česka. „Teoreticky bychom mohli do všech zemí, kde je naše mateřská skupina Erste. Držíme se ale raději těch tradičních, jako jsou Slovensko a Polsko,“ říká Dušan Sýkora, předseda představenstva společnosti Reico investiční společnost Erste Asset Management.

Poslední rozhovor jsme vedli vloni v létě, co podstatného se od té doby ve vašem byznysu odehrálo?

Nemovitostní fondy v Česku aktuálně zažívají dobré období. Klienti jim věří a do všech fondů přitékají peníze. Čím důvěryhodnější fond, tím jsou přítoky větší. Náš fond Reico nemovitostní koupil pražské obchodní centrum Palladium. Obdobná transakce, co se velikosti jediné nemovitosti týče, se podle mě v Česku dalších 10 až 15 let neuskuteční. Palladium máme v plánu „držet na věky“. Plánujeme, že bude základním kamenem našeho portfolia. Byla to jedinečná příležitost a trh nám ji závidí.

Říkáte, že peníze do fondu přitékají. Roste však inflace a s ní i výnosy ze spořicích účtů. Myslíte si, že to nějak ovlivní zájem vašich klientů?

Sazby na spořicích účtech jsou pořád docela významně nižší než výnosy, které dodáváme my nebo naše konkurence. Zatím se neopakuje situace z let 2022 a 2023, kdy výnosy na spořicích účtech nebo termínovaných vkladech přeskočily výkonnost nemovitostních fondů a následně se peníze přelily od nás pryč. Žádný odliv peněz tedy nepozorujeme. A protože věřím, že výkonnost minimálně udržíme, spíš o desetinu až půl procenta vylepšíme, myslím, že k tomu ani nedojde.

Jaká jsou konkrétně vaše očekávání výkonnosti?

Máme dva retailové fondy. Náš velký Reico nemovitostní loni dodal 5,1 procenta, letos věříme, že to bude hodně podobné. Reico Long Lease loni dodal šest procent a myslím, že se také přiblížíme k tomuto výnosu.

Otevřeli jste i dva nové fondy, co vás k tomu vedlo?

Loni v září jsme spustili nový fond pro kvalifikované investory, protože klienti poptávali fond nájemního bydlení. Jde o lidi, kteří sami hodně investují do bytů, mají tedy dostatek peněz a preferují, když se o investice do bytů nebudou muset starat.

Ve fondu máme něco přes 300 klientů. Tím, že minimální vklad je milion korun a peníze jsou zavřené na pět let, se okruh investorů dost omezuje. V tuto chvíli máme ve fondu dvě nemovitosti v Praze na Barrandově a brzy přibude třetí. Půjde o standardní byty s tržním nájemným.

Výnosy z nájemního bydlení nejsou obvykle tak zajímavé například oproti retail parkům. Zajímáte se i o tento typ nemovitostí?

Retail parky jsou pro fond naší velikosti malé, a proto o nich vůbec neuvažujeme. Je to daň za naši velikost. To bychom jich museli koupit v balíku alespoň patnáct. Druhá věc je, že jsou pro nás drahé na správu a údržbu, proto si raději koupíme jedno velké obchodní centrum.

Za jejich správu přece také musíte platit.

Ano, ale když u deseti budov platíme desetkrát účetnictví a audit a k tomu výjezdy na deset míst, jsou fixní náklady vzhledem k malosti retail parku pro nás pak paradoxně velké.

Ve vašem realitním portfoliu dominují kanceláře a obchodní centra. V posledních letech kupujete nájemní bydlení, plánujete jeho podíl posilovat?

Stávající rozložení asi ještě nějakou dobu zůstane, ale určitě budeme zvyšovat podíl nájemního bydlení. Chtěli bychom také přidávat do portfolia další aktiva, jako je studentské bydlení, domovy seniorů, Alzheimer centra, případně i nemocnice, kdyby nějaké byly k dispozici. Koupili jsme nedávno školu, což byl náš první krok stranou trojúhelníku kanceláře, nákupní centrum a logistika.

Když už jste zmínil nemocnice nebo Alzheimer centra, ty také vyžadují specifickou správu. Chtěli byste takových zařízení mít ve fondu víc?

Fungovalo by to úplně stejně jako u logistiky nebo školy. My z pozice vlastníka zaplatíme budovu a pozemek, hradíme opravy a vybíráme nájem. Nájemce se stará o provoz zařízení, zajišťuje lékařský personál a pečovatelky.

Myslím, že mám zmapované celé Česko, vím, kde se co staví nebo bude stavět. Jednáme na řadě míst a doufám, že něco vyjde. Určitě bychom nechtěli skončit u jednoho zařízení, plánujeme jich mít víc.

Se zdravotnickými zařízeními nebo studentským bydlením se u nás zatím tolik neobchoduje. Jak se u těchto transakcí liší výnosy od kanceláří a obchodních center?

Výnosy se tam pohybují dost podobně. Na trhu komerčních nemovitostí se totiž obchoduje s nájemní smlouvou. A výnos se odvozuje od délky nájemní smlouvy a výše nájemného. Dá se tak předpokládat, že v Alzheimer centrech a domovech pro seniory budou uživatelé přibývat. Na druhou stranu nemusí všem vyjít obchodní model. Spíše než pacienty může být problém sehnat zdravotnický personál.

Proč by si měli klienti vybrat vás, a ne konkurenci?

Všechny investiční fondy mají nějakou rizikovou třídu a my ji máme jednu z nejnižších. Jsme opravdu konzervativní a neriskujeme, nekupujeme nemovitosti s potenciálem výrazného zlepšení výkonnosti. Protože když se to nepovede, investice se odepisuje. Kupujeme dobré adresy, zavedené nemovitosti, kvalitní nájemní smlouvy s prověřenými nájemci. Nabízíme konzervativní investici s relativně stabilním výnosem, neslibujeme osm nebo deset procent.

Jaký je věkový průměr vašich klientů?

Máme dohromady 175 000 klientů a jejich průměrný věk se pohybuje mezi 55 a 60 lety.

Ve výhledu pro rok 2026 zmiňujete vedle příležitostí také rizikové faktory pro výkonnost fondu. Ohrožují vás nejvíce rostoucí náklady na financování, nebo je to kombinace více faktorů?

Muselo by se sejít víc věcí dohromady. Kdyby jen vzrostly sazby, ustojíme to. Kolegové z ostatních nemovitostních fondů se bojí, že začne někdo z konkurence krachovat, protože realitních fondů je u nás opravdu hodně. To by pak mohlo mít lavinový efekt na všechny hráče na trhu. Ale už před dvěma lety jsme si říkali, že nějaké krachy přijdou a fondy odepíšou 30 nebo 50 procent hodnoty peněz. V Německu, ve Francii a Rakousku takové případy v posledních dvou třech letech byly, na Slovensku se to stalo jednou. Šlo o období, kdy se skokově zvýšily úrokové sazby, fondům narostlo financování a neměly likviditu. V Česku se nic takového nedělo a doufejme, že to vydrží.

Když už jste zmínil zahraničí, Reico působí mimo Česko už skoro 10 let. V posledních letech vás následují další čeští realitní investoři. Jak tento trh vnímáte?

V Polsku jsou nemovitostní fondy pro drobné investory zákonem vyloučené, takže Poláci nemohou investovat do podobných finančních struktur jako my u nás. Příležitosti využívají české fondy, které mají hodně peněz. Polsko je vyspělá země s velmi dobrou právní ochranou ve všech možných směrech vlastnictví a fondům tam žádné právní nebo politické riziko nehrozí.

Svět nemovitostí

Stáhněte si přílohu v PDF

Vyhodnocujete tam aktuálně další akvizice?

Jsme tam pořád na nákupech. V předchozím kvartále se nám u dvou příležitostí stalo, že jsme se dostali do finále v nabídce na nemovitost, ale přebrala nám ji česká konkurence. Teď bychom tam měli podepisovat další dva obchody.

Budou to kanceláře, nebo obchodní centrum?

Kanceláře ne, těch máme v portfoliu hodně a nechceme jejich podíl rozšiřovat. Budou to další logistické areály nebo průmyslové haly. Výnosy jsou v Polsku stále zhruba o jedno procento vyšší než v Česku, takže je to opravdu zajímavé.

Co třeba Rumunsko, které zlákalo první investory na ještě vyšší výnosy?

Teoreticky bychom mohli do všech zemí, kde je naše mateřská skupina Erste, tedy i do Rumunska. Ale dokud jsme schopni kapitál umístit u nás, na Slovensku a v Polsku, budeme se držet spíš těchto tradičních zemí. Hodně blízké právní ochranou jsou nám i Rakousko a Německo, ale tam jsme zatím stále na obhlídce.

Článek byl publikován ve speciální příloze HN Svět nemovitostí.