Češi hodnotu svých nemovitostí jen tuší

Jaroslav Kaizr, který nyní pracuje pro poradenskou společnost Savills na pozici vedoucího oddělení pronájmů, byl dříve partnerem Cushman & Wakefiled a působil také jako obchodní ředitel v CTP. Jeho zásluhou vznikl studijní program MBA zaměřený na nemovitosti − první v českém i středoevropském měřítku. Otázka vzdělávání je, i v souvislosti s diskutovaným návrhem zákona o realitním zprostředkování, podle jeho slov stále aktuálnější.

Pohybujete se na trhu patnáct let. Co vás v poslední době nejvíc překvapilo?

Trh je dynamický a plný překvapení, například stát dokáže hodně překvapit. Poslední dobou mě překvapil záměrem podpořit města při výstavbě takzvaného sociálního bydlení, a to po tom, co velká část měst prodala nebo stále ještě prodává stávající bytový fond. Přitom města často nemají jasnou představu o koncepci, jak developersky uchopit výstavbu nebo jak pracovat s brownfieldy a neumí si tudíž tyto příležitosti ohlídat a efektivně nastavit. Je to určitě dobrá snaha, mám ovšem pocit, že jde jen o politické body, nikoliv o záměr samotný.

Jak se na brownfieldy díváte vy?

Volné půdy ubývá a brownfieldy konečně začaly být tématem, velmi často ovšem chybí know-how. Řada měst se rozrostla do plochy a nyní má zájem se spíše zahušťovat. Brownfieldy tvoří jakousi černou díru ve městě, proluku, která na sebe navazuje další, často i společenské problémy, a tím městu přináší zvýšené náklady. Je to neefektivně využitý prostor, a proto je potřeba se jím zabývat a tyto prostory zaplňovat. Města si potřebují vytvořit celkovou koncepci a dlouhodobou vizi, která město zefektivní a pomůže všem zúčastněným: obyvatelům, zaměstnavatelům, developerům, investorům. Neznalost v tomto směru je alarmující.

Jaroslav Kaizr

jeden z předních odborníků na průmyslové nemovitosti u nás. Na průmyslové haly se umí podívat očima developera i realitního konzultanta, v posledních šesti letech se jimi zabývá také na akademické úrovni. Usiluje o vytvoření indexu hodnoty komerčních nemovitostí, který je na vyspělých zahraničních trzích běžný a výrazně přispívá k likviditě trhu. U nás však zatím stále chybí.

Foto: archiv redakce RealityMIX magazínu

Čím to je?

Vezměte si například průmyslový development − jedním z důvodů, proč města neumí vytěžit z potenciálu industriální výstavby a proč jej často brzdí, je neznalost realitních souvislostí ze strany zodpovědných osob. Město si neumí takový development spočítat, a tudíž ani nezná ekonomický potenciál výstavby v území. V územním plánu je šedá barvička umožňující výstavbu průmyslových areálů, ale co tato plocha znamená ekonomicky, to už neví. Přitom developeři a majitelé průmyslových nemovitostí by uvítali, aby se mohli s městy bavit právě i na ekonomické úrovni. A zde se dostáváme k potřebě vzdělávání a přiblížení know-how lidem, kteří se v realitách pohybují anebo je svými rozhodnutími nějakým způsobem ovlivňují.

Obor nemovitostí je celistvým oborem, který se zejména v Británii a Spojených státech studuje na vysokoškolské úrovni již desítky let. Je to jeden z důvodů, proč například Britové přistupují k nemovitostem lépe než my ve střední Evropě.

V čem se přístup Čechů od zmíněných Britů liší?

Češi hodnotu nemovitostí zatím jen tuší, mají ji spojenou především s potřebou vlastnit a setrvávat tím pádem na jednom místě. Hodnotu svojí nemovitosti odvozují v drtivé většině případů porovnáním s hodnotou obdobné nemovitosti. Jaká je však skutečná vnitřní hodnota jejich nemovitosti, většina Čechů vůbec netuší a ono určení hodnoty nemovitosti vlastně není ani tak jednoduché.

Britové jsou v tomto ohledu mnohem dále, historicky se museli více přizpůsobit pachtu půdy a nájmu, hodnota nemovitostí se u nich vyvíjí bez přerušení spoustu let. V Česku došlo od třicátých let hned k několika zásadním změnám, které se nemovitostí dotkly. Zábor půdy a nakládání s ní během komunismu způsobil, že Češi si přestali nemovitostí vážit a jejich hodnotu vnímat.