Pražská investiční a nemovitostní skupina Arete Invest je v Česku průkopníkem realitních fondů pro takzvané kvalifikované investory, tedy pro lidi, kteří si mohou dovolit investovat milion korun a víc. Letos spouští už třetí takový specializovaný fond, zaměřený na zhodnocování peněz prostřednictvím komerčních nemovitostí − hlavně průmyslových a logistických parků a výrobních areálů. Spoluzakladatel Arete Lubor Svoboda říká v rozhovoru pro HN, že hospodářské oslabení, způsobené epidemií koronaviru, může snížit ceny některých nemovitostí a vytvořit nové investiční příležitosti. "Jsme připraveni nakupovat," říká. Fondům Arete také pomáhá, že roste poptávka po skladech a logistických areálech ze strany on­-line obchodů a dalších firem.

HN: Jak současná omezení, způsobená epidemií koronaviru, komplikují váš fondový byznys?

Naši lidé − v Česku i na Slovensku − jedou na plný výkon. Musíme být u každodenní správy našich investic, industriálních parků a také fyzicky na našich stavbách, z nichž dvě již aktuálně předáváme nájemníkům. Také na práci v režimu on­-line jsme zvyklí. Co se týče našich nájemníků, jsou spolehliví a kvalitní a k dnešnímu dni nemáme jediný výpadek nájemného. Naopak vidíme spoustu nových příležitostí pro náš nově otevřený fond Arete Industrial, na kterých jsme už začali pracovat. Vlastně jsme se naprosto trefili do očekávané změny ekonomického cyklu a čeká nás zde hodně práce, tedy hodně nových obchodních příležitostí, a věříme, že v budoucnu velmi zajímavé výnosy pro naše investory.

HN: Očekáváte, že ta stávající situace povede k poklesu cen komerčních nemovitostí?

Naprosto cíleně nemáme v našem portfoliu všechny jejich druhy. Záměrně jsme se od počátků vyhýbali těm, které budou v rámci změny ekonomického cyklu postiženy nejvíce. Myslím si, že to budou například obchodní centra, hotely, půda, někde i byty. Dlouhodobě se zaměřujeme na konzervativní industriální nemovitosti v Česku a na Slovensku, s dlouhodobými nájemníky. Jde o mezinárodní společnosti s různorodým spektrem výroby či poskytovaných služeb − od lehké výroby přes e­-commerce až po nejmodernější logistiku.

Lubor Svoboda (44)

Vystudovaný právník se už léta pohybuje v oboru nemovitostí a správy nemovitostních fondů. Restrukturalizoval například nemovitostní divizi, která zbyla po krachu banky IPB. Také vedl pět let realitní firmu Naxos, krátce fond Natland a realitní fond Apollon.

Ceny některých jiných typů komerčních nemovitostí se budou zcela jistě korigovat více. U industriálních parků nebude případný pokles primárně způsoben zásadním výpadkem příjmů, ale teoretickým přeceněním. Může dojít ke snížení hodnot u spekulativní výstavby, do které se někteří pustili. My takovou výstavbu nemáme. A jsme připraveni nakupovat.

HN: Ve výrobních parcích, které máte ve fondu, nehrozí výpadky provozu a zpoždění nájmů?

Tam, kde nájemníci jeli na tři směny, možná pojedou na dvě či jednu, ale budou potřebovat kvalitní zázemí, udržovat záruky, být součástí dodavatelských služeb. Někteří naši nájemníci, kteří se specializují na zdravotní výrobu, chemii či dodávají zboží do e­-commerce, vyrábí teď ještě více. Stejně tak logistika, která se společenskými změnami dlouhodobě roste a bude růst nadále. Nájemníci zaměření na logistiku potravin, zásobování e-shopů, teď zásadně navyšují poptávku.

Arete

◼ Provozuje realitní fond Arete Invest CEE II, vlastnící 405 tisíc m² pozemků a průmyslové a logistické areály s celkovou plochou 110 tisíc m².
◼ Areály fondu jsou v různých regionech (od Lovosic až po Nové Mesto nad Váhom na Slovensku). Využívají je hlavně logistické, skladovací a maloobchodní firmy, včetně firem zaměřených na e­-commerce.
◼ Firma letos otevírá svůj druhý fond – Arete Industrial, zaměřený na průmyslové nemovitosti.

HN: Čeká­-li ale Česko recese, mohou některé firmy zkrachovat… Bude to mít na vás dopad?

Budoucí recese je již na spadnutí, pokud se v brzké době nepodaří restartovat zastavené hospodářství. Některé firmy neutáhnou svůj provoz a dojde k přirozenému očistnému procesu. Začne docházet k přeskupování nájemníků v administrativních budovách. Ukáže se, že spousta zaměstnanců může efektivně pracovat z domova. Na nás to bude mít díky segmentům, ve kterých operujeme, pouze okrajový dopad.

HN: Takže se nepříznivá ekonomická situace na zhodnocení vašeho fondu v příštích čtvrtletích neprojeví?

Nám spíše nahrává. Naše portfolio je stabilní a z více než 99 procent pronajaté. Diverzifikované. Navíc se objevuje nová poptávka. Někteří nájemníci, například on-line obchody či logistické firmy, urgentně hledají v některých lokalitách další plochy k pronájmu. Máme dlouhodobě stabilní příjmy, taktéž celkové financování je extrémně stabilní, cizí zdroje tvoří v portfoliu pouhých 39 procent. Díky tomuto konzervativnímu přístupu jsme spíše v situaci, kdy si můžeme říct o další peníze od bank na akvizice a rozvoj, než abychom museli doplňovat vlastní kapitál při možném poklesu nemovitostního trhu.

Nedávno jste již předplatné aktivoval

Je nám líto, ale nabídku na váš účet v tomto případě nemůžete uplatnit.

Pokračovat na článek

Tento článek pro vás někdo odemknul

Obvykle jsou naše články jen pro předplatitele. Dejte nám na sebe e-mail a staňte se na den zdarma předplatitelem HN i vy!

Navíc pro vás chystáme pravidelný výběr nejlepších článků a pohled do backstage Hospodářských novin.

Zdá se, že už se známe

Pod vámi uvedenou e-mailovou adresou již evidujeme uživatelský účet.

Děkujeme, teď už si užijte váš článek zdarma

Na váš e-mail jsme odeslali bližší informace o vašem předplatném.

Od tohoto okamžiku můžete číst neomezeně HN na den zdarma. Začít můžete s článkem, který pro vás někdo odemknul.

Na váš e-mail jsme odeslali informace k registraci.

V e-mailu máte odkaz k nastavení hesla a dokončení registrace. Je to jen pár kliků, po kterých můžete číst neomezeně HN na den zdarma. Ale to klidně počká, zatím si můžete přečíst článek, který pro vás někdo odemknul.

Pokračovat na článek

HN: Může dojít k poklesu výnosů kvůli přecenění majetku?

To není otázka na nás, ale na nezávislé znalce, kteří ocenění dělají. Příjmy jsou ale stabilní, nyní ještě díky dokončené výstavbě vzrostou a naše portfolio na hodnotě rozhodně neztratilo, spíše naopak. Ve skupině máme dva aktivní fondy a fondu Arete Industrial se přecenění netýká, je zcela nový. Tento fond aktuálně nakupuje svá první aktiva, která budou za dobré ceny v dobrých časech pro dobré investice. Jsme u počátku nového cyklu a bereme to jako velkou příležitost.

HN: Hrozí poklesy výnosů způsobené přeceňováním u realitních fondů obecně?

Pokud bude situace ve světě neklidná další tři měsíce, dá se to velmi pravděpodobně očekávat. Aktuálně zatím všichni znalci drží hodnoty z loňského čtvrtého čtvrtletí, což považuji za rozumné. Pokud dojde ke změnám jejich postoje, což je u některých typů nemovitostí pravděpodobné, mohou některé fondy využívající agresivní finanční páku (větší množství půjčených peněz, pozn. red.) mít velké problémy. To by se pak projevilo nejen snížením hodnoty jejich akcií, ale i nutností dodání dalšího vlastního kapitálu. Stav se tím může ještě dále zhoršit. U některých fondů tohoto agresivního typu očekávám výrazný pokles jejich hodnot. U některých, konzervativnějších, pouze malou přirozenou korekci, pokud vůbec k nějaké dojde.

HN: Vláda umožnila firmám, které musely kvůli státním opatřením zavřít své provozy, odklad nájmů. Na uhrazení nezaplacených nájmů budou mít pak dva roky. Jak se na takový návrh díváte? Nebudou někteří vaši nájemníci potřebovat odklad při placení?

Toto opatření je naprosto nesystémové. Místo řešení v daných firmách, které jsou přímo postiženy zákazem služeb či výroby, se přenáší problémy i do dalších sektorů a řetězí se pro budoucnost. Vláda by měla na rovinu přiznat, že si aktuální problémy mají firmy vyřešit mezi sebou. Neměla by tvrdit, že poskytuje podporu, protože toto podpora není. Pronajímatelé také musí platit úvěry a investovat do nemovitostí, platit daně a odvody, služby! Tento krok je obecně poškodí. Následně to poškodí i banky, které často paradoxně úvěrují onoho prvního postiženého nájemníka. Místo jednoho problému, který by se týkal úzké skupiny nájemních vztahů a který by se dal velmi rychle vyřešit dohodou, budou mít problémy všichni. My budeme nový zákon analyzovat, a pokud by se týkal některého z našich nájemníků, jsme spíš pro individuální řešení.

HN: Jak na situaci reagují vaši investoři?

Mají dlouhodobý investiční horizont, na který aktuální situace z dlouhodobého hlediska nemá vliv. S tímto horizontem pracujeme ve všech našich strategiích.

Co se týče přílivu nových investorů, mění se jejich struktura a někteří potřebují více času, potřebují vyhodnotit a pochopit aktuální situaci a budoucí výhled. Obecně je zájem jinak stabilní. U institucionálních investorů dokonce roste o náš nový fond zájem kvůli dlouhodobě konzervativnímu přístupu a dlouhodobě potvrzeným velmi zajímavým výnosům.

HN: V rámci projektu HN Top realitní fondy sledujeme výnosnost tuzemských fondů a nyní máme už data za poslední čtvrtletí 2019. Váš realitní fond kvalifikovaných investorů měl loni výnos 8,9 procenta, a od založení dokonce přes 90 procent. Čím jste této výkonnosti dosáhli?

Naše strategie je opřena o nákupy kvalitních dlouhodobě výnosových nemovitostí, doplněných o vlastní výstavbu rovněž výnosových nemovitostí. Protože naprostou většinu nemovitostí nakupujeme mimo trh, jsme schopni dosáhnout vyšší výnosové prémie. O pár procentních bodů máme vyšší prémii i u vlastní výstavby na klíč nájemníkům. Za poslední dva roky dosáhla naše výstavba objemu převyšujícího 30 milionů eur. Přičteme­-li pak efekt využití našeho konzervativního bankovního financování, dostáváme se na průměrné hrubé roční zhodnocení převyšující 20 procent.


HN: Je vůbec za stávajících podmínek možné, aby se vám podařilo loňský výnos zopakovat letos?

Vše bude záležet na dalších rozhodnutích české či slovenské vlády, ale i postupu hlavních států Evropské unie, potažmo světových ekonomik. Naše investiční fondy budou i přes jiný hospodářský cyklus stále absolutním lídrem mezi nemovitostními fondy v rámci dlouhodobě dosahovaných výnosů a konzervativního pohledu na investice. Dívám se do další investiční etapy s velkým optimismem a beru ji jako příležitost.

Přehled realitních fondů v Česku