Skoro třetina movitých Čechů zvažuje koupi nemovitosti v zahraničí. Zjistili jsme, kde to dává smysl

Na prudký růst cen nemovitostí upozorňuje dlouhodobě Česká národní banka, podle dat z její poslední prosincové zprávy jsou nadhodnocené už téměř o třetinu. Banka k tomuto číslu dochází tak, že se na byt dívá jako na investici a bere v úvahu tok peněz v podobě nájemného. Nadhodnocení znamená, že čeští investoři jsou ve svých očekáváních vývoje na trhu oproti bance optimističtější, co se týče výnosů, nebo jsou ochotni akceptovat nižší výnos. Vysvětlením také může být, že je celý trh ve spekulativní bublině.

Když investor vystoupí z české kotliny a rozhlédne se po dalších evropských zemích, tak se Česko skutečně řadí mezi země, kde jsou nemovitosti významně nadhodnocené bez ohledu na to, jaká metodika výpočtu se zvolí. Hlavní ekonom společnosti Deloitte David Marek například spočítal takzvanou odchylku poměru cen nemovitostí a příjmů domácností od dlouhodobého průměru. Vychází mu nadhodnocení ve výši 31 procent. První trojici s největším vychýlením proti normálu obsadily Nizozemsko, Rakousko a Švédsko.

Nadhodnocení neznamená, že ceny nemovitostí budou muset v dohledné době klesnout. Může dojít ke zpomalení růstu jejich cen či stagnaci a následně vyčkávání, až je dožene zbytek ekonomiky. Tím je myšleno například zdražení nájemného nebo růst mezd domácností. Podle pondělních čísel Českého statistického úřadu rostlo v lednu meziročně nájemné z bytů tempem 4,3 procenta. Naopak ale Česká národní banka v nové predikci zveřejněné v únoru očekává letos pokles mezd po započtení inflace o necelá dvě procenta.

Návratu k normálu pak v rámci eurozóny mohou bránit rozkližující se potřeby jednotlivých ekonomik. Zatímco v Pobaltí dosahuje inflace dvojciferných čísel, sazby Evropské centrální banky stále trůní pod nulou. Učebnice přitom říkají, že ekonomiky s tak výraznou inflací potřebují nutně rychle zvyšovat sazby, jako se děje v Česku, Polsku i Maďarsku. Evropští bankéři si to ale nemohou dovolit kvůli silně zadluženým zemím. Nekomfortní měnová politika pak pomáhá k pokřivenosti cen nemovitostí v jednotlivých zemích. Na Slovensku si lze vzít i dnes hypotéku zhruba za jedno procento, v Česku přinejlepším za čtyři.

Vše dohromady se pak promítá do rozhodování lidí, kam investovat. Češi vydělávající nad 60 tisíc korun čistého měsíčně se podle průzkumu Asociace českých stavebních spořitelen poohlíží po nákupu nemovitostí v zemích jako Chorvatsko, Itálie a Španělsko. Lákají je pořád ještě dostupné ceny a teplé podnebí, navíc v případě Itálie a Chorvatska jsou tamní nemovitosti cenově podhodnocené. Nákup zahraniční nemovitosti zvažuje 29,5 procenta oslovených Čechů, dvě procenta ji už mají nebo plánují koupit.

Už dřívější analýza HN jednotlivých zemí ukázala, že po zohlednění ekonomického, demografického i politického vývoje je investičním favoritem Chorvatsko. Z lidí uvažujících o koupi nemovitosti má pak na seznamu tuto zemi 36 procent z nich. Kromě zemí se slunečnými plážemi jsou v hledáčku českých domácností také Rakousko nebo Slovensko. Náš jižní soused je ale aktuálně premiantem v nadhodnocených cenách nemovitostí, Slovensko svým růstem cen v posledních letech do klubu drahých zemí také míří.

Zmíněné statistiky a trendy mají ale jeden velký háček, který se skrývá v tom, že růst cen nemovitostí není v daných zemích všude stejný. Lidé migrují do velkých měst, a ceny tak rostou především v nich. Pražan s mediánovou mzdou potřebuje k nákupu bytu už 18 svých ročních čistých mezd, což je více než třeba v případě obyvatele Londýna, ale méně než pro Chorvata žijícího ve Splitu. Je tak potřeba se nakonec dívat na konkrétní místa.

Hlavní analytička společnosti ProfitLevel Lucie Žárská proto sleduje dobu návratnosti v letech, kterou počítá jako poměr ceny bytu a tržního nájmu. V případě Prahy jde aktuálně o více než 35 let, oblíbený chorvatský Dubrovník je na tom ale s 42 lety ještě hůře. Naopak velmi dobře vychází španělská Valencie nebo řecké Athény. V prvním případě jde o návratnost 17 let a ve druhém 18 let. Ve zmiňovaném průzkumu pak zvažuje ke koupi nemovitosti pevninské Španělsko necelá čtvrtina lidí a Řecko necelá pětina.

Žárská zároveň upozorňuje, že v případě investice do zahraniční nemovitosti je potřeba brát v úvahu rizika spojená s jinými podmínkami hypotečních úvěrů. Dalším rizikem jsou i kurzové změny, kdy posilující koruna by v posledním roce smazala i sedmiprocentní výnos.

Pokud se chcete dozvědět více ze světa investic, naučit se investovat nebo si udělat pořádek ve svých financích, odebírejte newsletter Peníze HN, jako to dělá už šest tisíc našich čtenářů.