Hodnota logistických parků? Je to raketa, můj majetek se od covidu zhodnotil o 10 miliard korun, říká Petr Dědek

Dědek pořádá největší český golfový turnaj Czech Masters, který ve čtvrtek začíná na hřišti Albatross kousek od Prahy – hraje se o celkové odměny ve výši 1,75 milionu eur. Kromě toho se Dědek angažuje i v hokeji. Patří mu i extraligový klub Dynamo Pardubice, který letos slaví 100 let od založení. Aby šlo naplno vytěžit tamní fanouškovský potenciál – Pardubice dlouhodobě patří mezi nejnavštěvovanější kluby v Evropě –, snaží se také prosadit stavbu nové arény za více než tři miliardy korun.

Ranní brífink Honzy Hrušovského: Proč české miliardáře láká esport a jak vzniká fanouškovský dabing do Kingdom Come?

4. 6. 2021 ▪ 13:00 min.

Právě v Pardubicích má D+D Real jeden ze tří velkých logistických parků. Další jsou ve Vrchlabí a Kosmonosech. „Z deseti milionů metrů čtverečních, které jsou v Česku k dispozici, máme přes 300 tisíc metrů,“ říká osmačtyřicetiletý podnikatel. V pronájmu logistických hal u nás dominují fondy z Ameriky či Nizozemska, v poslední době sílí tuzemský fond Accolade. Dědkovi se tím sice o něco snížil podíl na trhu na necelá čtyři procenta, ale díky přetlaku poptávky nad nabídkou si nestěžuje. Naopak. „Daří se nám dobře. Tím, že máme všechnu plochu pronajatou, tak máme stabilní tržby i zisk.“

HN: Jaký je mezi nimi poměr?

Neděláme na tržbách nějaká závratná čísla, jeden park udělá třeba okolo 120 milionů korun ročně, ale kromě toho, že splácíte bance úvěr, tak zbytek je prakticky váš profit.

HN: Covid přinesl velkou poptávku po logistických parcích. Jak se to promítlo do nájemného?

Průměrné nájemné vyskočilo ze čtyř eur na 7,5 eura za metr čtvereční. Skoro o 100 procent! A postavit novou budovu se taky prodražilo dvojnásobně, přičemž obecně je nedostatek pozemků, jelikož stát nechce vyjímat nové plochy pro logistiku. Takže mít teď hotovou budovu? K nezaplacení.

HN: Můžete inflaci nějak promítnout do stávajících smluv s vašimi nájemníky?

Někde jsou inflační doložky, někde ne. Když se smlouvy prodlužují, tak je to samozřejmě za jiné peníze. Trh je plný. Když máte míru neobsazenosti dvě procenta – v celé logistice –, tak je jasné, že půjde nájemné nahoru. Dvě procenta je nic, tak jsou v podstatě plochy, které jsou prakticky nepoužitelné, na velmi špatném místě.

HN: Kdo jsou teď vaši největší nájemci?

Obecně to je autoprůmysl, zejména ten navázaný na výrobu v Mladé Boleslavi. A v Pardubicích máme DB Schenker, dceřinou firmu Deutsche Bahn, což je jedna z největších logistických společností na světě.

HN: Jak se zvýšený zájem o skladovací prostory odrazil v jejich hodnotě?

Ocenění po začátku covidu obrovsky vystřelilo, je to raketa. Můj majetek se za tu dobu zhodnotil třeba o deset miliard korun. Máme nabídky na odkup na yieldu, čtyři, tedy třicetinásobek ročního nájmu – za baráky, které jsou staré deset patnáct let! Jsem v tomto byznysu 30 let a doteď byla naprosto super nabídka čtrnáctinásobek ročního nájmu.

HN: Co pak s ohodnocením udělala válka na Ukrajině?

Na naše existující portfolio nemá vliv, to spíš na stavebnictví. U naší elektromontážní firmy D+D Elektromont, která je jednou z největších montážních společností v republice, se zhoršila dostupnost materiálů a zřejmě se sníží objem staveb. Ale s tím se vypořádáme. Jsme už dost velcí, zhruba miliarda na tržbách ročně.

HN: Na elektromontážích váš byznys vyrostl, že?

Ano. Hned zkraje 90. let jsme s otcem rekonstruovali elektroinstalace v Podkrkonoší pro chaty a penziony. Já jsem studoval na elektromontéra, přijel jsem ve tři odpoledne ze školy a šel jsem dělat s tátou. Tahal jsem dráty, zapojoval… Tak jsem se tehdy naučil podnikat. Rodinný byznys doslova vznikl u nás v garáži. Měli jsme tam malou dílnu a starou dvanáctsettrojku. Dělal jsem řidiče, elektrikáře i zásobovače v jednom. Ve Vrchlabí jsem koupil tři psací stoly a židle otcovi, mně a sestře, která zrovna dodělávala ekonomku. Dělala normálně na poště a po práci nám vedla účetnictví a vystavovala faktury. A máma nám vařila.

HN: Kdo z rodiny je dnes zapojený do byznysu?

Můj syn řídí golfovou televizi a e-sportový tým. Táta je v důchodu, ale pořád za námi ještě chodí. Sestra řídí ekonomiku, švagr je prokurista v nemovitostech, bratranec je v dílně, synovec je prokurista na akvizicích a manžel sestřenice je zapojený v D+D Real. V podstatě skoro všichni!

HN: Plánujete předat byznys další generaci?

Určitě. Nejstarší syn už se mnou dělá a mám další dva kluky, pět let a tři měsíce. Ti jsou ještě malí, ale také to na ně chystám.

HN: Co pro vás byl v podnikání nejkrizovější moment?

Krize okolo roku 2009 byla těžká, ale horší byl rok 1998. Tehdy jsem investoval hodně peněz, měl jsem rozběhnuté projekty, takže to byl velký oříšek. Jeli jsme nadoraz. Teď už vím, že je třeba se na krizi nachystat a jak si postavit portfolio na více nohou. Diverzifikace je opravdu důležitá.

HN: Jak se krize může dotknout průmyslových nemovitostí?

Věřím jim. Měl jsem několik nabídek své parky prodat, ale moc lepších věcí, do kterých bych pak ty peníze dal, na trhu stejně není.

HN: Investujete ale do zlata, že?

Ano, při jakékoliv měnové turbulenci je zlato jistota. Sbírám také investiční mince. Kamarád je numismatik, takže vždycky koupí jednu pro sebe a jednu pro mě. Už jich mám stovky. Děti na to jednou budou koukat.

HN: Pojďme ke sportu. Vaše promotérská agentura Relmost patří k největším v Evropě a od čtvrtka na hřišti Albatross pořádá Czech Masters. Jak velká je to akce?

Je to největší golfový turnaj u nás, vrchol sezony. Pracujeme s rozpočtem zhruba 100 milionů korun. Golf je těžký koníček. Děláme to už deset let, uspořádali jsme 27 turnajů. Je to byznysově náročné – na turnajích, které pořádáme, máme daný rozpočet. Ten musíme naplnit, takže na sebe bereme docela velké podnikatelské riziko.

HN: Dřív jste mluvil o tom, že byste v Česku chtěl uspořádat Ryder Cup, tedy prestižní souboj nejlepších golfistů Evropy a Ameriky. Je to stále živá myšlenka?

Rád bych. Je to jeden z pěti největších sportovních eventů na světě. Založení nové saúdskoarabské série LIV Golf Invitational, kam přetáhli několik výborných hráčů, nám moc nenahrává. Je to podobné, jako když se top fotbalové kluby pokusily založit svou Superligu, akorát s tím rozdílem, že v golfu se to povedlo. Prostě si koupili polovinu z 50 nejlepších hráčů na světě. Ti kvůli tomu vypadli ze světového žebříčku, celý golfový svět je kvůli tomu teď ve značné nejistotě a utrpí tím i Ryder Cup.

HN: Jak je na tom váš další sen, tedy přivést k nám Tigera Woodse?

Tím, že utrpěl vážné zranění, kdy si zlomil obě nohy, je na tom zdravotně docela špatně. Bude hrát tak tři čtyři turnaje ročně, a tím pádem na Česko prakticky nezbývá místo. Šance se hodně snížila. Maximálně to vidím na nějakou exhibici, ne na regulérní turnaj.

HN: Předloni jste koupil většinový podíl v pardubickém hokejovém klubu. Jak nákup zpětně hodnotíte?

Ještě jsem kvůli covidu nezažil normální sezonu. I na tu poslední se prodávaly permanentky, když jel všude covid. A ani teď není normální doba: na Ukrajině je válka a zuří inflace, lidé mají hlouběji do kapsy. A přirozeně budou šetřit na výdajích, které k životu nutně nepotřebují. Hokej je především zábava. Máme sice skalní fanoušky, u nichž se dědí permanentky z generace na generaci, ale také tam je spousta těch, pro které jde o zbytný výdaj.

HN: Pardubice jsou jedním z nejsledovanějších klubů v Evropě, pravidelně bývají mezi top 10 nebo top 15 kluby v žebříčku návštěvnosti. Jaký to skýtá byznysový potenciál?

Byla to jedna z motivací, proč do pardubického klubu akcionářsky jít. Hokej v Pardubicích má historii, dosah i sílu. V Česku jsou dva tři kluby, do kterých stojí za to investovat, protože mají svoji hodnotu. A nejde jen o peníze, ale i čas, který tomu věnujete.

HN: Nezalitoval jste někdy? Miliardář Petr Paukner mnohokrát prohlásil, že koupit fotbalovou Duklu Praha byl finančně velmi špatný nápad, který ho už stál přes 400 milionů korun…

Horší začátek než dvě covidové sezony mě asi potkat nemohl. Do toho jsme si prošli dalšími problémy, od sporů s městem o určení vlastnictví přes politické hrátky až po kokain v kabině. Kolikrát jsem si říkal, do čeho jsem se to pustil. Ale musíte se obrnit. U takového projektu je jasné, že budete mít příznivce, ale i závistivce, kteří vám nepřejí. Nemůžete se nechat odradit kvůli pár pitomcům.

HN: V Pardubicích jste na odpor narazil už před patnácti lety, kdy jste stavěl logistický park a stavební povolení na něj dostal až dodatečně.

Dneska už tohle téma nikoho nezajímá. Tehdy jsme splnili to, co jsem slíbili. Zaměstnali jsme lidi, areál jsme postavili na popílkovišti a jeho polovinu napojili na železnici. Od té doby tam společnost DB Schenker, která má areál v nájmu, převezla vlakem 40 milionů tun zboží, což odpovídá asi 100 tisícům kamionů. Splnili jsme všechny parametry, ale pro veřejnost šlo především o politické hrátky na radnici.

HN: Tehdy se v médiích psalo o zapojení pražského primátora Pavla Béma jako přímluvce. Jak to bylo?

Já jsem měl tehdy partnera, který se s primátorem Bémem znal a byla naprostá náhoda, že si v té době Bém volal s primátorem Pardubic, který to hned řekl novinářům. Vznikla z toho aféra, kterou můj společník psychicky neunesl a zůstal jsem v tom sám.

HN: Zpátky k hokeji. Proč jste se před třemi lety rozhodl klub koupit?

Byla to trochu náhoda. Přijel jsem ze zahraniční dovolené dřív, byl jsem plný energie a odpočinutý u sebe na chaloupce, když mi volal manažer Ondra Heřman, ať s ním jedu na hokej. Pardubice byly v tabulce poslední asi o 12 bodů a hrály se Zlínem, a přesto na takový zápas přišlo přes sedm tisíc lidí – z takové návštěvy by kdekoli jinde kromě Sparty a Brna byli nadšení. Říkal jsem si: To není normální. Město mělo tou dobou vypsané výběrové řízení na prodej třetinového podílu, tak jsem po Novém roce rovnou poslal nabídku.

HN: Kolik do klubu musíte ročně dát?

Je to 30 až 40 milionů korun, které jako akcionář musím přes své firmy zajistit. Je to třeba zodpovědnost za prodej reklamních ploch, takže určitě nejde jen o dosypávání.

HN: Mají Pardubice potenciál být dlouhodobě ziskový klub?

Jít do sportu s tím, že na něm vydělám, to prostě nejde. V Česku je jen velmi málo klubů, které dokážou majiteli vydělat peníze. V Pardubicích by to možná šlo v budoucnu. Proto jsme se také rozhodli, že chceme postavit novou arénu, aby byl klub ekonomicky soběstačný. Potřebujeme na to vyšší kapacitu hlediště i parkoviště, zázemí pro partnery a komfortní prostředí pro fanoušky, z něhož mají radost a rádi tam utratí další peníze. Fanoušek si během přestávky musí zvládnout dojít na záchod, koupit si párek a pivo a ideálně ještě tričko a šálu. Pokud na to nemáte dostatečné prostory a lidi si sotva vystojí frontu na záchod, tak na tom nemůžete stavět ekonomickou návratnost.

HN: Jak by měla nová aréna vypadat?

Objel jsem spoustu moderních hal v Americe i v Evropě. Líbila se mi třeba aréna v Tampere, kde se letos hrálo mistrovství světa. My ji ale uděláme ještě lepší.

HN: Aréna má stát tři až čtyři miliardy korun. Opravdu ji chcete zaplatit ze svého?

Je to obrovská investice, ale rozhodli jsme se ve skupině, že do ní půjdeme, a to kombinací vlastních peněz a půjčky. Podívejte se na eurové úroky, doteď jsme si půjčovali prakticky za nulu. Člověk by byl hloupý, kdyby si takové peníze nevzal. Jak říkala moje máma: Peníze dělaj peníze. I teď, když se lehce zvedly eurosazby, je to pořád supervýhodné. Banky mají strašně moc peněz a potřebují je dostat ven. A když vidí bonitního klienta se smysluplným projektem, tak mu je rády dají. To se pak krásně podniká. Já jsem zažil rok 1998, kdy vyletěly sazby u banky IPB na 26 procent, to bylo jiné kafe.

HN: Vy ke stavbě arény nepřistupujete čistě finančně, že? Mluvil jste o Baťovském odkazu a potřebě vizionářství…

Za 30 let jsem toho v podnikání dost dokázal, ale z hlediska společnosti a historie nikoho nezajímá, jestli mám 12 nebo 15 logistických hal. To, že jsem zachránil Dynamo, bude mít spíš nějaký dopad. A kdo tady v novodobé historii postavil soukromou arénu? To je jen pár lidí. Je jasné, že taková věc není čistě na zisk, i když nám samozřejmě půjde o to, aby byla aréna ekonomicky udržitelná. Jde ale spíš o její společenský i regionální přesah. Je to něco dobrého, co po vás zůstane. Tam mířím.

HN: Pozemek pod plánovanou halou u dostihového závodiště není váš, ke stavbě potřebujete spolupráci města a je slyšet dost kritických hlasů proti. Jaká je šance, že se reálně postaví?

To se postaví, uvidíte. Jsem optimista. Je to jako v politice: něco se křičí navenek a něco se vedle toho reálně dělá. Do dvou let se kopne do země a do čtyř let máme postaveno.

HN: Do hokeje, golfu a lyžování jste podle svých slov za poslední dekády dal stovky milionů korun a tvrdíte, že sport je ze strany státu obrovsky podfinancovaný a měl by mít vlastní ministerstvo a financování ve výši jednoho procenta HDP. Jak by to podle vás pomohlo?

Sport se prolíná do školství a zdravotnictví. Pokud nedáte peníze do sportu, budete mít několikanásobné související výdaje právě v těchto oblastech. Vezměte si, že Česko je na druhém místě v obezitě v Evropě a jak takoví pacienti měli velký problém během covidu. Systémová výchova sportovců u nás nefunguje. Dneska, když někdo vyčnívá – od Sáblíkové po Ledeckou –, tak jde mimo systém.

Chcete vědět, co se děje v české a světové ekonomice? Co si o aktuálních trendech myslí lidé z byznysu, majitelé firem a jejich šéfové? Každý týden v pátek vám naši top autoři přinášejí výběr toho nejlepšího a pohled z byznysové strany. Odebírejte Byznys newsletter.