Konec sporů. Za předčasné splacení hypoték si lidé podle nového návrhu zákona připlatí

Celý problém souvisí se zákonem o spotřebitelském úvěru, který začal platit v roce 2016. V něm je i část, která popisuje, kolik banky mohou účtovat klientům při splacení úvěru mimo období fixace. Tento způsob předčasného ukončení hypotéky využily v minulosti desítky tisíc klientů. Úrokové sazby totiž klesaly a oni mohli takzvaně refinancovat čili získat nový úvěr za výhodnějších podmínek, zpravidla u jiné banky. Finanční domy tehdy upozorňovaly, že zákon lze ve věci poplatků za předčasné ukončení interpretovat různými způsoby.

Jádrem sporu bylo, co všechno jsou takzvané účelně vynaložené náklady, jež banky mohou klientům v takových případech naúčtovat. V roce 2019 proto Česká národní banka (ČNB) vydala stanovisko, ve kterém se přiklonila k výkladu, že banky si mohou nechat zaplatit jen administrativní poplatky ve výši několika stovek korun. Nikoli další náklady, jež se s obstaráním peněz na finančním trhu pojí.

To se ovšem bankám nelíbilo. Některé, například Komerční banka, se rozhodly, že se stanoviskem centrální banky řídit nebudou, a svým klientům dál účtovaly při předčasném splacení desítky až stovky tisíc korun. Zákazníci si stěžovali u finančních arbitrů i u ČNB. Ta nejméně ve třech případech zahájila správní řízení. Výsledkem bylo, že Komerční banka a její stavební spořitelna Modrá pyramida dostaly loni pokutu v úhrnu za 12,5 milionu korun a spor bude pokračovat u soudu. UniCredit Bank dostala tento měsíc ze stejných důvodů pokutu deset milionů.

Předčasné splacení hypotéky by mohlo zdražit. Banky chtějí sjednotit poplatky

9. 9. 2021 ▪ 5 min. čtení

Nyní přichází z dílny České bankovní asociace (ČBA), organizace zastupující banky, návrh na změnu zákona a zpřesnění definice, jak účelně vynaložené náklady počítat. Peněžní domy si podle návrhu budou moci u předčasného splacení naúčtovat jak administrativní náklady (maximálně 1000 korun), tak i část úrokového nákladu na pořízení peněz. Pro klienty to znamená, že si při tomto úkonu výrazně připlatí.

Návrh počítá s tím, že půjde o rozdíl mezi smluveným úrokem do konce fixace a referenčním úrokem, založeným na aktuální tržní sazbě. Maximálně taková náhrada může být ve výši dvou procent z předčasně splácené jistiny. Referenční úroky na srovnatelná období bude nově každý měsíc stanovovat ČNB jako průměr sjednávaných úrokových sazeb na trhu. Takto si lidé budou moci přibližně spočítat poplatek za předčasné splacení sami. 

Podle Milana Lávičky, analytika J&T Banky, by novela měla odstranit nejednotnou interpretaci pravidel. Klienti dosud neměli představu, za jakých podmínek mohli hypotéku předčasně splatit, dokud jim to samotná banka nevyčíslila. „Také by to mělo vést ke sjednocení přístupu všech bank na trhu,“ dodává analytik. 

Lávičkův názor potvrzuje i důvodová zpráva k zákonu, kterou mají HN k dispozici. „Přispěje to ke kultivaci trhu a pomůže nastavit stabilní prostředí v oblasti poskytování úvěrů na bydlení,“ stojí v textu.

Autoři dokumentu dále upozorňují, že na první pohled sice dochází k určitému zhoršení postavení spotřebitelů, kteří chtějí hypotéku předčasně ukončit. Zasahuje ale hlavně lidi, kteří nemají v úmyslu zbavit se dluhu, nýbrž úvěr jen refinancovat, k čemuž dochází v dobách klesajících úrokových sazeb. Jde tak hlavně o klienty bank, kteří fakticky chtějí svůj dluh pouze přemístit k poskytovateli nabízejícímu levnější financování. „Právě v těchto případech má mít věřitel právo na náhradu vynaložených nákladů, které mu v souvislosti s předčasným splacením vzniknou.“

Důvodová zpráva také varuje, že bez jasných pravidel pro poplatky za předčasné splacení může při poklesu úrokových sazeb dojít ke snížení ochoty bank poskytovat dlouhodobé fixace a obecně zpřísňování podmínek pro získání hypotéky. 

„Jedná se o kompromisní a vyvážený návrh vyjednaný s ministerstvem financí,“ říká Filip Hanzlík, hlavní právník a náměstek výkonné ředitelky ČBA. Podle něj bude předkladatelem právě resort financí a návrh byl také detailně diskutován s ČNB.

Centrální banka v reakci na dotaz HN odkázala na dokument, který podala v rámci připomínkového řízení. Většinou banka nesouhlasila s formulacemi, že současné znění zákona je nejasné. Odkázala na své dřívější stanovisko, že klientské náklady při předčasném splacení hypoték mají být ve výši několika stovek korun.

Novela chce také rozšířit počet případů, kdy je předčasné splacení hypotéky oproti současné úpravě zdarma. Nově se to bude týkat dvou modelů: prodeje nemovitosti zatížené hypotékou a situace, kdy je splacení úvěru součástí vypořádání společného jmění manželů. 

Ministerstvo financí HN napsalo, že připomínky k navrhovanému zákonu by mělo stihnout vypořádat do konce ledna. V průběhu dubna by se měla novela dostat do Poslanecké sněmovny a následně i do Senátu. Většina nových pravidel by měla platit od ledna 2024 a budou se týkat i hypoték sjednaných před nabytím účinnosti novely.