Nájmy v Berlíně jsou nižší než v Praze, přesto se Němci bouří. Za pět let vzrostly o třetinu

Pokud jste v Berlíně nějaký čas nebyli, musíte si znovu zvykat na to, že půlka chodníku patří cyklistům. Chodce, který vystoupí ze své zóny, může projíždějící kolař pořádně seřvat. Ještě větší kulturní šok zažijete, když promluvíte s lidmi, kteří obývají některý z berlínských nájemních bytů.

"V Praze je většina nových nájemních smluv pouze na rok? To snad ne," diví se ve své kanceláři ve čtvrti Kreuzberg Joachim Oellerich z Berlínského společenství nájemníků. Vysvětluje, že podle zákona musí nejen v Berlíně, ale v celém Německu pronajímatel nabídnout kromě jasně daných výjimek smlouvu na dobu neurčitou. A nový nájemník se může soudit, pokud po něm majitel chce výrazně vyšší nájemné, než měl v témže bytě jeho předchůdce. Nájemní bydlení v Německu vysoko převažuje nad vlastnictvím bytů, v Berlíně tvoří nájemní byty 85 procent bytového fondu a město má na ochranu nájemníků řadu nástrojů.

Proč tedy více než deset tisíc zdejších obyvatel vyšlo v dubnu do ulic, aby protestovali proti zvyšování nájmů, které jejich mluvčí označovali za "cenové šílenství"?

Berlínský nájemní ráj se hroutí

Další 4
fotografie

Nemohli jsme to utáhnout

V Praze i v některých dalších českých městech přestává být kvůli cenám nemovitostí už asi dva roky reálné, aby si běžně vydělávající člověk pronajal, natož koupil slušný byt. Berlíňané jsou přesvědčeni, že jsou na tom stejně špatně už o několik let déle. Přesto příjezd z Prahy do Berlína připomíná cestu z kapitalistického eldoráda, nebo spíše z parodie na něj, do světa sociálních jistot a experimentů, které ovšem fungují s různou mírou úspěchu.

"Dřív se říkalo, že Berlín je směšně levný, teď je neuvěřitelně drahý," tvrdí Matthias Coers, sociolog a filmový dokumentarista, který se zabývá problematikou bydlení a do německé metropole se přistěhoval z dolnosaského Osnabrücku na konci osmdesátých let. Jeho slova na první pohled potvrzují i statistiky: za posledních pět let se v největším německém městě zvedly nájmy o 30 procent a stoupají rychleji než ve zbytku Německa. Přesto sotva dosahují cenové úrovně Prahy a už vůbec ne Mnichova, Frankfurtu a dalších velkoměst, kde ovšem − na rozdíl od Česka s třetinovými příjmy oproti Německu − lidé mají vyšší platy než v Berlíně.

Coers vyvolal pozornost nejen svým filmem Mietrebellen čili Nájemníci rebelové, ale také medializovaným soudním sporem. Do něj vstoupil se svými sousedy před několika lety poté, co se majitel domu rozhodl výrazně zvýšit nájemné v tamních bytech. Letos 49letý Coers tehdy bydlel s několika přáteli v prostorném 120metrovém bytě v populární čtvrti Kreuzberg a za čistý nájem platili 900 eur (tedy asi 23 tisíc korun). Novopečený vlastník ale ve starém domě začal vyměňovat dosluhující topení za nové a zateplovat fasády, přičemž část nákladů promítl do nájemného. Podle zákona může majitel na nájemníky převést až 11 procent ceny takové rekonstrukce. Je to jedna z mála možností, jak obejít regulované ceny nájemného. Protože v Berlíně je velké množství chátrajících a energeticky nevyhovujících domů, podobné přestavby jsou na denním pořádku. Nové ceny nájmů ve městě, kde se za osmdesátimetrový byt v průměru stále platí 20 tisíc korun měsíčně, ale narážejí na tvrdý odpor místních.

"Ekologická modernizace je rozumná, majitelé na ni dostávají dotace. Problém ale je, že lidem se pak zdražují nájmy tak, že je nejsou schopní utáhnout. V našem domě to bylo o 40 až 60 procent a to jsme nemohli přijmout," vypráví Coers. Nájemníci se v oddělených procesech soudili a soud jim dal posléze za pravdu: podle jeho rozhodnutí by zvýšení nájemného nemělo ze "středostavovských" obyvatel domu ze dne na den udělat sociální případy. Došlo ke kompromisu, nájemné se v kreuzbergském domě zvedlo o významně menší částku. "Ale i to bylo pro mnohé bolestné," dodává filmující sociolog. Nakonec se přestěhoval jinam, a to do kreuzberského paneláku ze sedmdesátých let, kde dříve byly sociální byty. "Tady by v budoucnu ceny neměly tak růst, protože dům není už tak atraktivní," říká muž, jenž dnes pendluje po Německu, promítá svůj film a přednáší o právech nájemníků.

Co dělá Berlín Berlínem

Zákony a vyhlášky jsou v Německu a zejména v jeho metropoli právě silně na straně lidí, kteří si byty pronajímají. Vědí o tom i psychoterapeut Thomas Woinzeck a jeho francouzská manželka, filozofka Sandrine. Oba žijí už 17 let v západoberlínské, původně dělnické čtvrti Wedding, která dnes patří k největším hitům zdejších realitních kanceláří. Woinzeckovi, kteří tu bydlí se dvěma malými dětmi, platí za 80metrový byt v příjemné ulici u parku nájemné pouhých 350 eur (devět tisíc korun), cena se za dlouhá léta od jejich nastěhování nezvedla. "Od té doby se ale na dům nesáhlo, je ve špatném stavu, topí se tu stále uhlím, vodní potrubí je z olova," vypočítává paní Woinzecková. Jejich ulice navíc spadá do ochranné zóny (Millieuschutz), které městské části v řadě oblastí zřizují, aby zamezily vystrnadění původních obyvatel, tvořících pestrobarevnou směsici různých sociálních skupin. Právě díky nim mají mnohé berlínské čtvrti typický kolorit: v jednom domě tu bydlí − podobně jako dosud i v českých městech − univerzitní profesor, lékař, ale třeba i chudý umělec, dělník, nebo dokonce nezaměstnaný.

Když se ale chtějí mladí lidé s dětmi přestěhovat do většího bytu nebo naopak důchodci do menšího, těžko kvůli nynějšímu nedostatku bytů v Berlíně něco cenově dostupného najdou. Neměl by tedy − podle pravidel trhu − v "cool" čtvrtích, jimiž jsou nyní Wedding, Neukölln či Kreuzberg, anebo v centru města bydlet jen ten, kdo je za to schopen zaplatit? A ti ostatní by se pak prostě stěhovali na okraj města nebo pryč z metropole, jak se to ostatně děje v mnoha jiných evropských městech?

"V Paříži jsou nájmy vysoké a vznikají tam pak ghetta, kam se stěhují lidé s nižšími příjmy. To by ale nemělo být vzorem pro Berlín. Město je 'cool' proto, že je tak pestré. Když se to změní, už to nebude Berlín," myslí si paní Sandrine a připomíná příklad východoberlínské čtvrti Prenzlauer Berg, jež už výměnu obyvatel ve prospěch těch bohatších zažila a podle mnohých ztratila svou někdejší jedinečnost.

S manželem teď mají obavy, že pohodové dny jim mohou skončit. Dům s dvaceti devíti byty v listopadu koupila od původního majitele velká realitní firma, která skupuje budovy po celém městě. Je jisté, že bude následovat přeprodej investorovi, který začne s rekonstrukcí chátrajícího činžáku a v opravených bytech, v nichž jsou nyní ještě pokoje se starožitnými kachlovými kamny, nájmy vyletí nahoru. Nájemníci se tedy spojili, vytvořili sdružení Amma 65 (podle původního popisného čísla a ulic Amsterdamské a Malplaquetské, na jejichž křižovatce se dům nachází), založili s. r. o. a chtějí společně využít předkupního práva, které má na obývaný byt každý z nájemníků. Hodlají si vzít půjčku a dům od realitky odkoupit − odhadní cena je 3,5 milionu eur. Základní kapitál potřebný pro získání úvěru mají přislíbený od dvou nadací a už jednají i s bankou.

Majitel nemovitosti zatím na jejich nabídku nereagoval. Optimismus však manželům a jejich sousedům vlévají do žil případy úspěšné "komunalizace" nájemních domů, které v minulosti proběhly v Berlíně i mimo něj. Neziskovka Mietshäuser Syndikat (Syndikát nájemních domů) jich eviduje už na sto třicet. Ve Weddingu například před dvěma lety odkoupilo sdružení čtyřiceti dvou nájemníků nazvané Seume 14 (podle ­Seumeovy ulice) od majitele menší činžák za 2,6 milionu eur. Podle webových stránek sdružení se v domě stále platí v Praze už nevídané nájemné 180 korun za metr čtvereční. Na druhou stranu některé původně slibné projekty záhy zkrachovaly, protože nájemníci nebyli schopni úvěr splácet.

"Současné nájmy bychom museli také zvýšit, ale solidárně, podle toho, kdo na co má. Pak bychom dům postupně renovovali, začali bychom fasádou," maluje si paní Woinzecková budoucnost po vytouženém odkupu domu. Všichni tu mají bojovnou náladu: na některých balkonech visí transparenty s nápisy "Wedding žije dál" nebo "Dejte od nás ruce pryč".

Trh vysychá

Peter Guthmann, opálený čtyřicátník v bílé rozhalence, vlastní v Berlíně několik domů a živí se prodejem nemovitostí a pronajímáním bytů. "Máme teď ve městě bohužel poněkud polemickou náladu," říká v sídle své firmy ve čtvrti Kreuzberg. "Stalo se nám to už několikrát. Prodáváme dům a nájemníci se hned šikují k odporu. Přitom nový majitel nemůže všechny obyvatele vyhodit na ulici a nájemné může výrazněji zvýšit jen v případě kompletní modernizace bytu, tedy instalace nového topení či oken," opakuje podnikatel známý fakt.

Pan Guthmann, rodák z jihu Německa, který bydlí v metropoli třicet let, prohlašuje, že kvůli různým omezením je tu "trh s byty regulován nad rozumnou míru". Zároveň ujišťuje, že se nesnaží obcházet nastavené normy a ve všech bytech, které vlastní a pronajímá, nabízí pouze nájemné na dobu neurčitou. "Nemáme zájem na fluktuaci nájemníků," říká majitel firmy Guthmann & Guthmann Immobilien, kterou vlastní se svou ženou.