Analýza sociologa Martina Luxe: Jak zkrotit ceny bytů. Stačí opatření ČNB, nebo by měl razantně zasáhnout stát?

Jedno je jasné, ceny bytů letí vzhůru, a to poměrně razantně. I v prvním čtvrtletí tohoto roku vzrostly podle cenového indexu počítaného z dat poskytovatelů hypoték oproti předcházejícímu čtvrtletí o 2,7 procenta.

Proti počátku roku 2010 jsou pak v průměru o třetinu vyšší, v Brně nebo Olomouci se zvýšily téměř o polovinu.

Ochlazení trhu s byty se zatím rozhodně nekoná. Nejdříve cenový růst zasáhl největší česká města, aby se později rozlil i do středně velkých a menších obcí. Pokud bychom růst cen bytů srovnali s růstem mezd, pak loni jsme poprvé zaznamenali známky nerovnováhy. Indikátor, který srovnává vývoj cen bytů a příjmů domácností, překročil loni svou dlouhodobě rovnovážnou hodnotu.

Na druhou stranu byla hodnota pořád nižší než v polovině roku 2008, kdy vrcholil cenový boom před příchodem globální finanční krize. A pokud bychom vzali v úvahu nižší úrokové sazby, pak to s dostupností bydlení nevypadá vůbec tak špatně jako tehdy.

Za stávajících sazeb se ve všech českých krajských městech vyplatí průměrné domácnosti si byt spíše koupit než si jej pronajmout. A protože i nájmy procházejí boomem a jiné investice při nízkých sazbách moc nevydělají, investice do koupě bytu k pronájmu se i dnes slušně vyplácí.

Jsme tedy svědky budování další cenové bubliny, nebo se jen trh dostal do nové rovnováhy? Pokud nezjistíme, jak je to doopravdy, zásahy státu mohou mířit úplně mimo terč − ať už v oblasti bytové politiky, která se stává klíčovým tématem některých politických stran, nebo ve formě opatření ČNB.

Cenová bublina, nebo nová rovnováha?

Historie někdy připomíná nataženou nit, která má svůj začátek a stále se vzdalující konec. Začátek je někde hluboko v zemi a konec ve hvězdách. Jindy je zase jako tenisák, který lítá tam a zpět přes síť. Pořád stejný kurt, stejné místo, jen malinko jiné odpaly a dopady. A taky pořád stejné chyby. Debata o tom, jestli je to tak, či onak, je stará jako lidská touha poznávat. Řeči o tom, že současný cenový boom je jen nastavením nové tržní rovnováhy, a tudíž jde o přirozený a logický vývoj (nebo snad pokrok), kolovaly shodně i před rokem 2007. Psalo se, jak je vlastnické bydlení ideální formou bydlení, jak zlepšuje pohodu, zdraví i školní výsledky dětí, že je to ten pravý americký sen, vlastně ideál pro každého bez rozdílu kultury. Vlivná studie OECD publikovaná v roce 2006, bulletin Evropské centrální banky z února stejného roku i studie Bank for International Settlement rovněž z roku 2006, všechny od zkušených ekonomů využívajících sofistikovaných ekonometrických modelů, shodně uváděly, že není potřeba se bát a že na většině národních trhů jsou ceny bytů tzv. in line with fundamentals, tedy nevykazují známky neudržitelného růstu. Poslední zmíněná studie měla i příznačný titul: Housing Valuations: No Bubble Apparent (Ceny bytů: žádné známky bubliny). Existovaly i studie docházející k opačným závěrům, ale ze zpětného pohledu je zábavné si číst v textech těch, kteří nebezpečí prasknutí globální cenové bubliny tehdy podcenili. Používali úplně stejný slovník, argumenty i metody jako mnozí analytici i laici dnes.

Jako by se historie opakovala − stejný míček, jen letí do jiné části kurtu.

Bylo by ale bláhové se domnívat, že nás historie nemůže oklamat. Ví, že jsme jen lidé s omezenými mozkovými závity, kteří si vůbec nemusí všimnout, že se už dávno změnila pravidla hry, i když slova nechala beze změny. Dnes je totiž situace na první pohled jiná. Dostupnost vlastnického bydlení se zhoršila (zatím ne tak razantně jako posledně), ale zhoršila se i dostupnost bydlení nájemního. Vzhůru letí nejen ceny bytů, ale také nájmy. Srovnáme-li je, příznaky klasické cenové bubliny dnes − na rozdíl od tehdy − vidět nejsou. Německý ekonom Wetzstein současný vývoj pojmenoval jako "globální urbánní krizi dostupnosti bydlení" (Global Urban Housing Affordability Crisis). Týká se větších měst, vyspělých i rozvojových zemí, cen bytů i nájemného.

Vrací nás tedy historie do koloběhu cenových bublin, nebo nás po niti přivádí k nové tržní rovnováze? Podle dat Institutu regionálních informací vzrostly nájmy mezi roky 2013 a 2017 v Praze o 44 procent, o třetinu vzrostly i v Brně, Pardubicích, Hradci Králové, Liberci, Plzni nebo Jihlavě. Klíčové je pochopit, kde se vzala tak vysoká poptávka po nájemním bydlení, která nyní tlačí i nájmy do výšin. Tak za prvé je nás každým rokem o malinko více, loni přibylo 31 tisíc občanů, hlavně díky zahraniční imigraci. Jakkoliv byl celkový počet obyvatel historicky rekordní, nezvyšuje se ale v posledních letech nijak závratně. Velikost české populace stoupala mnohem razantněji mezi roky 2005 a 2008, přičemž nájemné tehdy rostlo mnohem pozvolněji. A nelegální migrační vlna se naší zemi prakticky úplně vyhnula.

Mluví se také o větší migraci z venkova do měst. Statistická data o vnitřní migraci sice ukazují, že Praha populačně narůstá, zejména opět díky cizincům, v jiných velkých českých městech, jako například v Českých Budějovicích, Brně nebo Hradci Králové, velikost populace spíše osciluje kolem jednoho bodu − jeden rok jde nahoru a jiný dolů. Nájmy skutečně rostou nejvíce v těch obcích, ve kterých obyvatel přibývá nejvíc, ale rostou i tam, kde je populační přírůstek zanedbatelný nebo naopak záporný. Jelikož si lidé při stěhování často nepřehlašují bydliště, skutečné migrační toky jsou ovšem trochu zahaleny tajemstvím.

Dalo by se očekávat, že s rostoucí mzdou a pracovními příležitostmi si lidé dopřávají větší komfort bydlení a mohl by klesat rozsah spolubydlení v nájmu. V univerzitních městech využívají soukromého nájmu a spolubydlení i studenti, mnozí díky ubytovacím stipendiím, která již dávno nahradila dotace vysokoškolským kolejím − i ti mohou být v posledních letech hospodářského růstu bohatší a náročnější. Na druhou stranu, počet vysokoškolských studentů se zdvojnásobil mezi roky 2001 a 2010, tedy zejména v období posledního cenového boomu, a po roce 2010 naopak z důvodu demografického vývoje poměrně významně klesá.

Mluví se též o vlivu Airbnb. Turistickým ruchem vyvolaná poptávka po krátkodobém pronájmu vytlačuje nabídku dlouhodobých pronájmů, což ve výsledku může vést ke zvýšení nájmů ve zbývajících bytech.

Na konci loňského roku uvedla společnost Airbnb, že v Česku je přibližně deset a půl tisíce hostitelů, v Praze přes sedm tisíc. Nejspíš je to ve skutečnosti o tisíce více. Jenže některé byty byly krátkodobě pronajímány už dávno na jiných platformách. A i deset tisíc bytů tvoří přibližně 1,7 procenta bytového fondu Prahy.

Není to málo, ale ani tolik, abychom mohli vysvětlit razantní zvýšení nájmu napříč metropolí. Nemluvě o tom, že nájmy vylétly i tam, kde je turistů vyhledávajících ubytování přes Airbnb jako šafránu.

Všechny výše uvedené faktory v pozadí růstu nájmů jsou jistě relevantní, ale jak z textu vyplývá, každý z nich má odvrácenou stranu, a kdybychom je sečetli dohromady, nedokážeme stále vysvětlit, proč trh s nájemním bydlením nedokázal zvýšení poptávky, srovnatelné s rokem 2008, tentokrát vstřebat.

Hlavní vysvětlení, proč nájmy i ceny letí k výšinám v tandemu, tak podle mého názoru pořád uniká. Něco musí být úplně jinak než tehdy.

Je možné, že kolem nás probíhá skutečně nový příběh, který zahlédneme jen občas koutkem oka, jako když řidič jedoucí velkou rychlostí zahlédne na poslední chvíli překážku na krajnici, ale protože pospíchá, velmi brzy na ni zapomene. Nebo se jedná o příběh, který tušíme, ale nemůžeme ověřit, jelikož pro takové ověření jednoduše neexistují data, a tak o něm mlčíme. Wetzstein, který trefně pojmenoval současnou krizi, jako její hlavní příčinu zmínil rostoucí spekulace na trhu rezidenčních nemovitostí, tedy růst zájmu globálního kapitálu o investice do rezidenčních nemovitostí. Zatímco dříve rezidenční nemovitosti hrály spíše druhotnou roli při pohybech finančního kapitálu, nyní začínají hrát roli prioritní. I jiné studie shodně uvádí, že příčinou krize jsou investice, od drobných po velké.