Problémy s bydlením nemusí vyřešit ani výstavba obecních bytů. V Německu jsou i levné městské byty nedostupné

Pořídit si vlastní bydlení znamená životní úspěch. "Proč vyhazovat peníze za nájem, když si mohu vzít hypotéku a splácet něco vlastního, co bude mít hodnotu," zní častý argument Čechů, kteří jsou v Evropě typičtí příklonem k vlastnickému bydlení. Do velké míry za to mohou porevoluční 90. léta. Socialismus po sobě zanechal stovky tisíc zdevastovaných bytů, které nebylo v silách státu ani obcí opravit. Započala proto hromadná privatizace. Nemovitosti stát prodával levně s vidinou, že je noví vlastníci na své náklady zrekonstruují a zabrání tomu, aby se kvůli havarijnímu stavu během několika následujících let staly neobyvatelnými. "Do roku 2005 takto obce v Česku rozprodaly 55 procent bytového fondu. Výrazně to přispělo k tomu, že Češi dnes preferují vlastnické bydlení," popisuje předseda Sdružení nájemníků ČR Milan Taraba.

Podobně jako porevoluční privatizace změnila pohled na bydlení, přináší i dnešní doba zlom v myšlení. A pro řadu lidí − zvlášť mladých − to není příjemné zjištění: vlastní bydlení už si nemůže dovolit každý. Ceny nemovitostí v Česku rostly v posledních dvou letech jedním z nejrychlejších temp v celé Evropské unii − především pak ve městech. Enormní hlad po nemovitostech je vyvolaný příznivou ekonomickou situací i rekordně nízkými úrokovými sazbami hypoték. Předloni v prosinci spadly na 1,77 procenta a staly se tou dobou nejnižšími v EU. Developerům i realitním makléřům se začalo dařit, během několika měsíců rozprodali i poslední ležáky − tedy nemovitosti, pro které se předtím i několik let nedařilo najít kupce. Právě nepolevující zájem na tenčícím se realitním trhu se začal odrážet na cenách. Rostly dvouciferným tempem − mnohem rychleji, než jak rostly platy. "Když porovnáme ceny nemovitostí s příjmy, pak jsou dnes v Česku vůbec nejhůře dostupné byty v celé Evropě," popisuje jednatel portálu Cenovámapa.org Milan Roček.

Situace, která se začala rýsovat na tuzemském trhu nemovitostí, postupně vyvolala neklid u bankéřů a analytiků. Ti stále častěji hovořili o možné realitní bublině, do které se Česko dostává, a o problémech, do kterých by se česká ekonomika dostala, pokud by bublina splaskla. Aby se trh nepřehříval, začala Česká národní banka v říjnu 2016 postupně omezovat hypotéky. Zatímco ještě před dvěma lety mohla většina lidí s trvalým příjmem a bez dluhů dosáhnout bez větších potíží na 100procentní hypotéku s velmi nízkou sazbou, dnes to není zdaleka tak snadné. Banky smí rozdávat maximálně 90procentní hypotéky, a to pouze v 15 procentech případů. Většina lidí musí mít naspořeno alespoň 20 procent hodnoty nemovitosti, aby na hypotéku dosáhla. Problém je to především pro ty, kteří chtějí koupit byt v Praze, tedy pro většinu lidí.

V hlavním městě se každý rok prodá zhruba 65 procent z celkového množství prodaných bytů v Česku. Kdo si tam chce pořídit byt o 50 metrech čtverečních, musí počítat, že bude stát zhruba čtyři miliony korun. A to podle pravidel ČNB znamená mít naspořeno ideálně 800 tisíc korun.

Mladí lidé, kteří si před několika lety malovali, že právě teď nastane okamžik, kdy si pořídí první nemovitost, musí přehodnocovat svou situaci. Řada z nich nemá vlastní úspory a musí v nájmu zůstat či si ho začít hledat. Ale i nájemní bydlení v Česku výrazně zdražilo. Více lidí se stěhuje za hranice města.

Náklady na bydlení v Praze se stávají neúnosnými nejen pro mladé, ale pro všechny, kteří mají nižší plat. To může být problém v případě, že by z hlavního města začali odcházet lidé zastávající potřebné profese, jako jsou například hasiči, zdravotní sestry či policisté. Odstrašujícím příkladem je v tomto ohledu Londýn, kde je dnes jedno z vůbec nejhůře dostupných bydlení v Evropě. Na jeho příkladu je možné vidět, kam by se Praha jednou mohla dostat, pokud by se stávající problémy na nemovitostním trhu ještě výrazně prohloubily.

Londýn, bydlení pro vyvolené

Podle londýnského starosty Sadiqa Khana představuje současná bytová krize největší bariéru dalšího rozvoje města. "Tuto skutečnost dokládají i výsledky mnoha výzkumů. Tři ze čtyř dotázaných firem například považují zajištění bydlení za největší překážku při získávání nových zaměstnanců," popisuje partner poradenské společnosti KPMG Pavel Kliment.

Zatímco počet pracovních míst se od roku 1997 do roku 2017 zvýšil o 1,6 milionu a počet obyvatel o 1,7 milionu, za stejnou dobu v metropoli přibylo pouze 470 tisíc bytů. To je důvod, proč je bydlení stále nedostupnější. Průměrný věk lidí, kteří si v Londýně pořizují svou vůbec první nemovitost, činí podle dat Lloyds Bank 34 let. A částka, kterou musí zaplatit, je dvojnásobná oproti těm, kteří kupují nemovitost na venkově.

Specifická je situace v centrálním Londýně. Tamní ceny nemovitostí se vyšplhaly tak vysoko, že za sebou s velkým odstupem nechávají celý zbytek Evropy. Přestože se po referendu o brexitu hodnota nemovitostí v centru snížila, podle analýzy poradenské společnosti Deloitte tam v polovině loňského roku stál metr čtvereční v novostavbě přes 16,5 tisíce eur, tedy v přepočtu zhruba 425 tisíc korun. Cena garsonky o třiceti metrech čtverečních tak vyjde na 12,75 milionu korun. Není tak divu, že si vlastní bydlení v centru Londýna často nemohou dovolit ani dobře placení manažeři.

"Ceny nemovitostí v centrálním Londýně jsou šíleně vysoké," popisuje Lucie Krbová, která se před časem vydala do Británie za prací. Pořídit si vlastní byt pro ni bylo kvůli vysokým cenám nemyslitelné, proto se poohlížela po pronájmu.

"Mou prioritou bylo bydlet v centrálním Londýně blízko všedního dění a s dobrou dostupností do práce. Od začátku sice platím vyšší nájem, ale na druhou stranu uspořím na výdajích za dopravní prostředky a hlavně uspořím čas," vysvětluje.

RŮST CEN NEMOVITOSTÍ V EU

Sehnat v Londýně volný byt k pronajmutí podle Lucie není zas tak velký problém. Horší je to právě s cenami. "Největší překážkou je asi cena v poměru ke kvalitě a velikosti. Sehnat bydlení není složité. Na druhou stranu záleží, v jaké příjmové skupině se pohybujete. Pro studenty, mladé rodiny s dětmi či zaměstnance s nízkým příjmem jsou nájmy v Londýně ohromnou zátěží," popisuje Lucie. Sama pracuje ve filmovém průmyslu, a tak se mohla poohlížet po nemovitostech v centru města.

Nakonec si ve čtvrti Shoreditch pronajala pokoj v bytě se spolubydlícím. Náklady na bydlení spolknou každý měsíc čtvrtinu jejího platu.

Podle analýzy poradenské firmy KPMG už dnes více než polovina pracovníků veřejného sektoru nezbytných pro chod města, jako jsou hasiči, policisté či zdravotníci, žijí za hranicemi metropole a dojíždí. "Více než 40 procent zdravotních sester a mladých učitelů plánuje během pěti let opustit metropoli z důvodů neúnosných nákladů," vysvětluje Kliment z KPMG.

Plány londýnských politiků, jak situaci alespoň částečně napravit a zajistit lidem dostupnější bydlení, se do určité míry podobají plánům pražského magistrátu. Londýn se snaží ve větší míře nastartovat výstavbu nových bytů, a to především na takzvaných brownfieldech − tedy nevyužívaných pozemcích především v širším centru města, které dříve sloužily většinou jako průmyslové areály. Podle starosty Sadiqa Khana je přitom klíčové, aby se stavělo i na menších pozemcích. Opatření, která Londýn v tomto ohledu přijal, se již začala projevovat a výstavba posílila. Velké rozvojové lokality sice mohou nabídnout lidem tisíce bytů, povolování těchto projektů a samotná výstavba často trvá dlouho, město však potřebuje mít výsledky co nejrychleji.

Už dnes je ale jasné, že ať v centru vyroste bytů sebevíc, lidé s nižšími příjmy na ně nebudou mít šanci dosáhnout. Začíná se proto posilovat výstavba i mimo širší centrum. Metropole takto v následujících letech plánuje poskytnout pozemky pro zhruba 50 tisíc bytů, další byty poskytnou městské organizace.

Stavět bude možné také na parcelách státu, to však pouze pod podmínkou, že developeři určité procento bytů vyčlení právě jako dostupné bydlení − tedy že si tyto nemovitosti lidé budou mít možnost pronajmout pod jejich tržní hodnotou.

Vídeň to s developery umí

Právě tlak na developery, aby na trh dodávali dostupnější byty, v Česku prakticky chybí. "Města západní Evropy jsou mnohem aktivnější, co se týče vytváření dostupného bydlení. Dialog mezi městem, developery a občany a schopnost a vůle dohodnout se má v těchto zemích mnohem delší tradici než u nás. Pokud chce developer stavět, musí část bytů vyčlenit pro dostupné bydlení. Takové bydlení pak město různými způsoby dotuje, takže investor na tom netratí. Západní města navíc často disponují větším množstvím vlastních pozemků, například v Amsterdamu je to až 80 procent," říká mluvčí Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy (IPR) Marek Vácha.

Právě pozemky jsou pro evropská města největší pákou na developery. Příkladem může být rakouská Vídeň, která v roce 1984 založila Fond pro bytovou výstavbu a rozvoj města. Ten se zaměřuje na prodej městských pozemků developerům.

V tomto případě nemusí být developeři pouze firmy, kterým jde o to na bydlení co nejvíce vydělat, ale také obecně prospěšné společnosti.

Od začátku existence fondu takto získalo podporu více než 50 tisíc nových bytů. Koncem loňského roku měl k dispozici více než 270 hektarů pozemků, na kterých má vzniknout dostupné bydlení. Současně přitom fond nakupuje stále nové pozemky − například již nevyužívané průmyslové areály, které se do budoucna mohou proměnit v městské čtvrti.

Podobnou strategii jako Vídeň má Mnichov, který se řadí mezi evropská města s vůbec nejhůře dostupnými byty.

Toto německé město se rozhodlo, že více než 40 procent svých pozemků využije k výstavbě dostupných bytů. Developery, kteří chtějí na parcelách stavět, nevybírá tamní magistrát podle nejlepší ceny, ale právě podle toho, jak splňují požadavky na dostupné byty − například závazku poskytovat na místě dostupné nájemní bydlení po dobu 25−30 let.

OBECNÍ BYTY

V Česku se zatím politici podobné páky využívat nenaučili. Je to dáno do velké míry i tím, že velká tuzemská města často nevlastní takové množství pozemků jako v případě zahraničních metropolí. Například velké rozvojové plochy na území Prahy, na kterých mají v následujících deseti až dvaceti letech vyrůst desítky tisíc bytů, vlastní soukromí investoři.

Jedná se například o areály bývalých nákladových nádraží na Smíchově, Žižkově či Bubnech, kde mají vzniknout celé nové čtvrti za desítky miliard korun. Už nyní je jasné, že bydlení v nich nebude z nejlevnějších. Magistrát nemá příliš možností, jak donutit developery, aby část bytů po určitou dobu neprodávali a několik desítek let je pronajímali za nižší než tržní cenu. V širším centru města tak sice díky výstavbě přibude nemovitostí, určeny však budou především lidem s vyššími příjmy. Praha navíc připravuje nový Metropolitní plán, který má zabránit výstavbě v okrajových částech metropole − tato výstavba je pro město neekonomická a doprovází ji často vysoké investice do budování infrastruktury. Současně se však jedná o jeden z mála způsobů, jak v Praze postavit byty, na které dosáhnou i lidé s průměrnými příjmy.

Pronajímatelé si v Berlíně mohou diktovat

Současná situace, kdy je v Česku stále obtížnější sehnat dostupné bydlení, je umocněna nedostatkem obecních bytů. "České obce jich v rámci privatizace rozprodaly téměř 600 tisíc," řekla HN ministryně pro místní rozvoj Klára Dostálová. Právě v obecních bytech by přitom mohli najít bydlení lidé potřební pro město, jako jsou právě zmiňovaní hasiči, policisté či lékaři. Sloužit by mohly také mladým rodinám či naopak seniorům.

Dobře je na tom z velkých měst pouze Brno. To má podle analýzy KPMG ve svém vlastnictví více než 29 tisíc bytů, na jeden tak připadá 13 obyvatel. Hůře je na tom Ostrava, kde na jeden městský byt připadá 23 obyvatel, v Praze je to dokonce 36 lidí. Celkem se v hlavním městě nachází 35 tisíc obecních bytů.

Zatímco v Česku města po revoluci byty prodávala, západní metropole naopak většinou rozšiřovala svá portfolia a určovala si cíle, jaké procento bytů z celkového množství by měla vlastnit. "Například Kodaň má stanoveno, že 20 procent bytového fondu by mělo spravovat město, ať už přímo či prostřednictvím bytových družstev. Ze zhruba 300 tisíc bytů je dnes alespoň částečně vlastněno městem přibližně 65,5 tisíce," říká Marek Vácha z IPR.