Zájem o ornou půdu mezi investory klesá. Začínají ho směřovat spíše k lesům

Před třemi lety byla zemědělská půda mezi českými milionáři jasná investiční jednička. Více než dvě pětiny respondentů v průzkumu J&T Wealth report 2016 si od ní slibovalo největší návratnost. Nešlo ani tolik o příjmy z pachtovného, tedy pronájmu pozemku zemědělcům. Spíše se vše­obecně očekávalo, že ceny porostou, takže byla investice lákavá z hlediska přeprodeje za vyšší cenu. Letos už půdě věří jen pětina.

Podle údajů serveru Farmy.cz, který ceny zemědělské půdy sleduje, se skutečně od roku 2010 do roku 2016 cena za hektar zdvojnásobila. Ze zhruba 100 tisíc korun se vyšplhala na více než 200 tisíc. Už o rok později raketové zdražování zpomalilo. Loni pak ceny začaly stagnovat, což trvá dodnes.

"Stejně jako u nemovitostí naráží i ceny polí na svůj strop, už to není tak zajímavá investice," říká Jaroslav Urban z Farmy.cz. A právě proto, že lidé z oboru ani experti už další výrazný růst nečekají, investoři v nich přestávají vidět potenciál zhodnocení peněz.

Peníze bez údržby

U farmářů je situace jiná. "Zemědělci mají v Česku většinu půdy pronajatou. Jejich hlavní provozní riziko tak je, že o pachtovní smlouvy přijdou. Proto nakupují. A taky do půdy ukládají peníze, které vydělají," říká Marek Smýkal, předseda představenstva Českého fondu půdy, který se investicím do zemědělských pozemků začal věnovat před více než 10 lety.

Po krizi v roce 2008 si investoři začali více uvědomovat, že spousta investic, které se jim nabízejí, jsou velmi složité. Investice do domu, bytu nebo pole je přitom mnohem srozumitelnější. "Je to reálný majetek, ne žádný hedgeový fond, deriváty nebo něco podobného, čemu málokdo rozumí. Zatímco byt musíte opravit nebo vymalovat, u pole je situace ještě jednodušší. Nevyžaduje žádné náklady na opravy a udržování," říká Smýkal.

Pozor na hnojení

Přesto je podle něj potřeba dávat si pozor na některé aspekty, které jsou specifické právě pro zemědělství. "Naše pachtovní smlouvy stanovují přísnější pravidla než standardy Dobrého zemědělského a environmentálního stavu půdy (DZES − pravidla a povinné postupy, které je nutné dodržovat pro získání evropských dotací, pozn. red.)," vysvětluje Smýkal. Zásadní je podle něj hlavně podchytit systém hnojení, který je v rámci DZES mnohdy zamotaný. "Pak stačí občas přijet a zkontrolovat, jestli zemědělec smlouvu dodržuje," dodává.

Při výběru půdy je také třeba se zaměřit na několik různých aspektů, od lokality ke klimatickým podmínkám. Od nich se odvíjí i cena. Český fond půdy například investuje jen do nejdražších půd, tedy těch, které jsou úrodné, jsou v oblastech méně ohrožených suchem, jsou poblíž větších měst a nejsou ohroženy erozí. Zaměřuje se hlavně na oblast Polabí. To, aby se s půdou dobře zacházelo, zajišťuje zčásti také tím, že sám zemědělsky hospodaří na 1500 hektarech poblíž Poděbrad. To vyhovuje klientům, kteří jsou podle Smýkala zaměřeni na dlouhodobé investice.

Nejisté dotace

Ke zpomalení růstu cen půdy přispívají i další faktory. Stále není jasné, jak budou vypadat dotační pravidla Evropské unie od roku 2021. V návrhu Evropské komise se totiž mluví o zastropování dotací, které by citelně zasáhlo velkozemědělskou praxi, jež je v Česku nejrozšířenější z celé unie.

Zemědělcům se navíc už několikátý rok po sobě i se současnými dotacemi daří ekonomicky hůř. Stojí za tím sucho, ale letos například také přemnožení hraboši. Pokud do půdy neinvestuje spekulant, ale zemědělec, vrátí se mu investice až za desítky let.

Uklidnění situace na trhu s půdou si už zhruba dva roky všímá i Erik Mádr, místopředseda Zemědělského družstva Vrbátky. Podle něj však za růstem cen půdy v předchozích letech stojí specifický typ farmářů. "Cenu půdy vyšroubovali nahoru také zemědělci s bioplynkami a solárními elektrárnami, kteří mají i díky veřejné podpoře nadbytek financí. Kdyby to měli kupovat běžní zemědělci mezi sebou, cena by byla mnohem nižší," myslí si Mádr.

Za půdu byty

Vrbátky se nachází v další oblasti, jež se řadí k těm nejdražším. Na úrodné Hané. Podle Farmy.cz je půda dražší než zde v podstatě už jen kolem Prahy a Brna. To je však podle Smýkala dané i tím, že se města rozrůstají mnohdy na úkor zemědělství. "Byť to není stavební pozemek a zastavený bude možná až za 50 let, tak tento faktor stejně ceny u rostoucích měst ovlivňuje," vysvětluje.

Erik Mádr v okolí vypozoroval, že půdu prodávají hlavně menší vlastníci půdy, kteří už k ní nemají velký vztah. Mnohdy si tak řeší i bytovou potřebu svou, svých dětí nebo vnoučat. "Jsou to často lidé kolem 70 let. Jedna paní tu nedávno prodala pár hektarů a doplatila dceři hypotéku. Spočítala si, že dcera už nikdy nebude muset platit nájem," říká Mádr. Peníze, které ušetří dcera na nájmu bytu jsou přitom vyšší, než by mohla dostat za propachtovanou půdu.

V době, kdy se kolem půdy točilo nejvíc zájemců o koupi, se vyrojilo také velké množství spekulantů. "Obesílali vlastníky zemědělské půdy, které si dohledali podle katastru nemovitostí. Třeba sto tisíc. A mnozí ty nabídky akceptovali," popisuje Jaroslav Urban, jak prodeje na mnoha místech probíhaly. Často podle něj ale obchodníci využívali neznalosti trhu a nakupovali levněji než za tržní ceny. Tato praxe už není tak úspěšná jako dříve. "Ti, co chtěli půdu prodat, už to udělali," říká Martin Pýcha, předseda Zemědělského svazu ČR. A podle Urbana ubylo hlavně hůře informovaných vlastníků, kteří kývli na méně výhodné nabídky. "Stále je ale potřeba lidi varovat zejména před nabídkami, které chodí nejčastěji poštou," dodává Urban. Podle něj se vyplatí si vždy zajistit i nějakou protinabídku.

Komentář Pavla Rysky

Zemědělská půda, trochu jiná realitní investice

8. 12. 2020 ▪ 4 min. čtení

Při investicích do půdy často padal argument, že ceny v Česku dál porostou, protože se musí přiblížit například těm v Německu. "Představa, že by se ceny naší půdy dostaly třeba na úroveň Bavorska, je naprosto nesmyslná. Stačí se podívat jen na rozdíl mezi cenami v bývalých východních a západních spolkových zemích. Je to až pětinásobek," popisuje Urban. "Ceny se ani od sjednocení moc nesblížily a stejně se nesblíží ani s Českem. Rozhodně ne v dohledné době," dodává.

Investoři se od zemědělské půdy odklání. Začínají však zaměřovat pozornost na lesy. Těch se mnohdy malí vlastníci zbavují, protože si nevědí rady s rozsáhlou kůrovcovou kalamitou, která zasáhla velkou část republiky.

Podle Smýkala jde rozhodně o zajímavou příležitost, ale je potřeba vymyslet, jak v lesech dál hospodařit, aby to bylo udržitelné. Kritizovaný je například nejrozšířenější model Lesů České republiky, tedy rozsáhlých smrkových porostů, které jsou k různým kalamitám, nejen kůrovcovým, ale i větrným, náchylnější než jiné lesy. "U investice do lesa bude zásadní hospodařit úplně jinak, než to dělají Lesy ČR," potvrzuje Smýkal. Přesto fond stále odhaduje, že i ceny zemědělské půdy dlouhodobě porostou, i když už mírněji než dosud.

Článek byl publikován ve speciální příloze Hospodářských novin.