Realitní fondy umožňující zhodnocování peněz v různých typech komerčních nemovitostí začínají pociťovat dopady koronavirové krize. Kvůli zavřeným nákupním centrům a obchodním zónám musely některé fondy snížit hodnotu svých nemovitostí a to snížilo jejich výkonnost. I tak se ale toto fondové odvětví podle odborníků s krizí dobře vyrovnává a zájem investorů neslábne.

Nemovitostní fondy jsou specializované nástroje kolektivního investování, které si Češi v posledních letech oblíbili a mezi ostatními fondy se staly nejrychleji rostoucím segmentem. Zájem v uplynulých letech rostl hlavně díky atraktivním výnosům, které v době nízkých úrokových sazeb přilákaly tisíce drobných i větších investorů. Letošní krize spojená s pandemií koronaviru a dvě vlny omezení ekonomických aktivit pro tyto investice představují zásadní zkoušku, kterou ale zatím procházejí dobře.

Ještě v prvním kvartálu si realitní fondy držely výkonnost z období před koronakrizí a čtyři nejúspěšnější vydělaly svým investorům mezi osmi a 14 procenty ročně. Ve druhém čtvrtletí už byl patrný mírný pokles výkonnosti. Ve třetím čtvrtletí se situace příliš nezměnila. Čtyři nejvýkonnější fondy vydělávaly za uplynulých 12 měsíců mezi 7,3 procenta a 12,7 procenta. Vyplývá to z dat, která Hospodářské noviny sbírají a analyzují ve spolupráci s Institutem strategického investování (ISTI) při Fakultě financí a účetnictví na pražské VŠE.

Realitní fondy

Jde o specializované struktury, které pořizují komerční nemovitosti − logistické parky, výrobny, kanceláře, hotely, obchodní centra či bytové domy. Ty kupují za peníze od stovek až tisíců svých vkladatelů a také s využitím úvěrů od bank.

Budovy ve vlastnictví mají zpravidla dlouhodobé nájemníky a z těchto nájmů pak vkladatelům plynou stabilní výnosy.

Celkové zhodnocení fondu se pak skládá právě z příjmů z nájmů a také z růstu hodnoty nemovitosti. Tu stanovují obvykle jednou za čtvrt roku nezávislí znalci. Někdy se budovy i prodají.

Fondy kvalifikovaných investorů jsou většinou výkonnější, protože na rozdíl od fondů pro běžné investory mají ze zákona volnější pravidla pro nakládání s majetkem.

"Výkonnost ve třetím čtvrtletí poklesla jen o jednotky procentních bodů, a můžeme tak říci, že z hlediska stability výnosu jsou realitní fondy stále ve velmi dobré kondici," upozorňuje analytik ISTI Matouš Ryška. "Analyzovaná data ukazují, že část fondů přistoupila v posledním půlroce k přecenění některých svých nemovitostí, zejména obchodních center a ostatních retailových prostor, aby konzervativně zohlednila dopad epidemie na komerční realitní trh."

Ryška řekl, že celková hodnota majetku v portfoliích sledovaných fondů rostla, i když tento růst se zpomalil. Fondy podle něj vyčkávají na investiční příležitosti, které by virová epidemie na trh komerčních realit mohla přinést.

Situace ale investory zatím neodrazuje. Ti si nemovitostní fondy vybírají zejména jako konzervativní nástroj pro dlouhodobé zhodnocování a pro rozprostření rizika. Josef Eim, místopředseda představenstva Českomoravské Nemovitostní, která má nemovitostní fond NEMO, řekl, že stabilitě fondů také napomáhá velké množství volných peněz na trhu. "V prvním kvartálu reagovaly centrální banky velmi rychle a správně, tím dodaly likviditu do bankovního systému. To způsobilo, že zatímco akciové indexy zaznamenaly krátkodobý měsíční až dvouměsíční propad, tak právě nemovitostní investice, které jsou svým charakterem dlouhodobé, nepropadly," řekl Eim.

Data ukazují, že počet investorů během roku u většiny fondů rostl, což také svědčí o tom, že tomuto segmentu věří i v krizové době. Podle Ryšky je dobrým signálem také to, že ve třetím čtvrtletí rostla i průměrná délka nájemních smluv. "To ukazuje na jisté zdraví nájemních vztahů a ochotu nájemců prodlužovat nájmy i v současné době epidemie," řekl.

Poptávka po skladech

Stejně jako ve druhém čtvrtletí i ve třetím se výnosnost fondů lišila podle zaměření na různé typy nemovitostí. Velmi dobrou výkonnost si udržely fondy investující primárně do logistiky a skladování, protože tato oblast bude nejspíš ze současné epidemie benefitovat i v budoucnosti. Zvýšenou poptávku po skladech a halách pro e-commerce potvrzuje i ředitel a zakladatel investiční společnosti Accolade Milan Kratina. Na konferenci HN Reality Investments Forum řekl, že pandemie přiměla spustit on-line byznys i prodejce, kteří dosud váhali, například z oblasti potravin a jídla nebo módy. Dodatečná poptávka po skladech dělá z vlastníků těchto nemovitostí pomyslné vítěze pandemické situace. Skupina Accolade má realitní fond zaměřený na investování právě do průmyslových, logistických a skladovací parků. Tento fond ve výnosnosti vede žebříček sledovaných fondů v rámci projektu.

Infografika: Nemovitostní fondy zaměřené na logistiku a sklady jsou vítězi krize

U fondů, které mají v portfoliích naopak obchodní centra a nákupní parky, se už projevil jarní lockdown, v důsledku kterého majitelé museli přistupovat na různé typy dohod s nájemci. To příjmy z nájemného dočasně snížilo. Tyto fondy také musely více přeceňovat účetní hodnotu svých nemovitostí směrem dolů, což se podepsalo na jejich výsledném výnosu.

Podle odborníků jsou sledované fondy málo vystavené rizikům hotelovému podnikání, a tak na ně asi příliš nedopadne propad způsobený omezením zahraničního cestovního ruchu. Výpadek turistů se může částečně dotknout byznysu nákupních center v centrech turisticky exponovaných měst, jako jsou Praha, Karlovy Vary nebo Brno.

"Nejvíce je zasažené hotelnictví navázané na příjezdovou turistiku. Nás však nejvíce zaměstnává maloobchodní sektor, kde jednáme intenzivněji než obvykle a dle aktuální situace konkrétního obchodníka," řekl na realitní konferenci HN Tomáš Jandík, předseda představenstva investiční společnosti REICO České spořitelny, která má největší a nejdéle fungující realitní fond na tuzemském trhu.

Výnosy až 13 procent ročně

Ve třetím čtvrtletí byly podle dat HN a ISTI tradičně nejvýnosnější fondy pro takzvané kvalifikované investory, tedy ty, kteří si mohou dovolit investovat alespoň jeden milion korun. Druhým typem realitních fondů jsou fondy pro drobné investory, s nižší výnosností kvůli silnější regulaci jejich byznysu.

V žebříčku sestavovaném HN a ISTI se mezi fondy pro kvalifikované investory v kategorii výnosnosti za uplynulých 12 měsíců nejlépe umístil fond zaměřený na průmyslové nemovitosti pražské investiční a developerské skupiny Accolade − s výnosem 12,7 procenta. Následovaly Czech Capital RE Fund s výnosem 8,8 procenta a Generali Realitní fond s výnosem téměř 8,1 procenta.

V kategorii fondů pro retail dosáhly za posledních 12 měsíců nejvyšší výnosnosti fond skupiny Trigea s 6,6 procenta a fond NEMO společnosti ČMN (4,9 procenta). Na třetím místě byl nemovitostní fond banky Raiffeisen s výnosem 4,5 procenta.

"Ačkoliv u fondů zaměřených na obchodní prostory se mohou ve výsledcích za čtvrtý kvartál opět projevit zavřená obchodní centra a retailové parky, obecně očekáváme ve střednědobém horizontu pokračující vysokou a stabilní výkonnost realitních fondů," komentuje situaci analytik ISTI Ryska.

Článek byl publikován ve speciální příloze HN Top realitní fondy.

Infografika: Nemovitostní fondy zaměřené na logistiku a sklady jsou vítězi krize