Zcela jistě by se nových bytů v pražských developerských projektech vloni prodalo i víc než jen 7500, kdyby na trhu vůbec byly. Na ty, které v tu dobu měli developeři ve svých nabídkách i plánech, se totiž v mnoha případech začaly tvořit pořadníky.
To je ale dnes, zhruba rok poté, minulostí. Situace na trhu s novými byty se vlivem okolností změnila. A to zcela zásadně.
O třetinu méně
Jak vyplývá z analýzy společností Trigema, Skanska Reality a Central Group, ve druhém čtvrtletí tohoto roku se na území Prahy prodalo pouze 950 nových bytových jednotek, tedy o třetinu méně ve srovnání s dlouhodobým průměrem.
Optimisté odhadují, že prodá‑li se letos v hlavním městě pět tisíc bytů, bude to za daných okolností velký úspěch. O pesimistech je zbytečné mluvit, protože i realisté jsou toho názoru, že může být mnohem hůř a přede dveřmi je krize, jaká tu ještě nebyla.
Ta, kterou si mnozí pamatují, se odehrála v letech 2008 až 2009 a řadě velkých hráčů na developerském trhu přinesla nemalé zkušenosti. Dají se využít i dnes?
Vzpomínky na minulost, poučení pro současnost
Všechno tehdy, v polovině září roku 2008, odstartoval pád americké banky Lehman Brothers. Světová finanční a hospodářská krize se o něco později přelila i k nám a s určitou prodlevou se s ní tuzemští developeři potýkali až do roku 2012.
V USA byly příčinou, velmi zjednodušeně řečeno, levné hypotéky, které se dávaly bezhlavě komukoli, tedy i lidem, kteří nemohli prokázat dostatečné krytí.
Jak je ale patrné z vyjádření Jaroslava Vondřičky, ředitele developerské společnosti V‑Invest, které Lidovky.cz uveřejnily 3. února 2009, byla u nás situace velmi podobná. „Developerům se nyní daří špatně. Srovnání letošního roku s loňským je ale hodně zavádějící, protože oba ty roky jsou z pohledu normálního developerského vývoje naprosto výjimečné. Projektů, které byly na trhu, bylo obzvláště hodně a finanční produkty, zejména pro klienty, byly tak přístupné a tak snadno dosažitelné, že skutečně velmi mnoho lidí bylo schopno na byt dosáhnout. Některé banky začaly reagovat v závěru roku 2008 na hypoteční problémy, které vznikly v USA, a samozřejmě v letošním roce tento trend pokračuje velice dramaticky, tím myslím velice negativně,“ popsal tehdejší stav na trhu Vondřička.
Paralela je více než zřejmá. Zatímco ale tehdy banky zasáhly ex post, tedy hlavně tím, že ztížily úvěrování developerských projektů, kdy vyžadovaly například předprodeje bytů v úrovni 30 až 40 procent a od developerů v daném projektu vlastní zdroje ve výši 30 až 40 procent, v současné krizi Česká národní banka přišla už na sklonku roku 2021 s rychlejší, zdá se i s předvídavější reakcí. Krok za krokem kromě zavedení nových pravidel přístupu k hypotékám navyšovala základní úrokovou sazbu. To se pak promítlo do zdražování spotřebitelských úvěrů, hypoték a firemních půjček.
Kdo na to má?
Nejhůře kroky ČNB „odskákali“ zájemci o bydlení v nových developerských projektech. Průměrná výše úroků z hypotečních úvěrů, která letos v srpnu překročila hranici šesti procent a překonala tak i předchozí vrchol z let 2008–2009, se počátkem září usadila na 6,23 procenta p. a. V porovnání s loňským jarem je to sazba téměř trojnásobná.
Co to prakticky znamená pro kupce vlastnického bydlení či individuální investory, kteří si byt pořizují za účelem jeho zhodnocení pronájmem nebo alespoň ochrany volných peněžních prostředků před inflací?
Názorně to spočítala Jana Panochová, senior consultant realitní kanceláře Lexxus. „Měsíční splátka u průměrné hypotéky, což je zhruba 3,5 milionu korun s třicetiletou splatností, stoupla z původních 12 500 na 20 500 korun.“ A na to už má málokdo i ze střední příjmové třídy, která vždy tvořila největší část kupců nového bydlení.
Dopad na developery je tristní. Pokud si totiž dříve nový byt prostřednictvím hypotéky kupovala zhruba polovina zájemců, dnes je to jen něco kolem 20 procent. Ubývá ale i těch, kteří si koupi v hotovosti mohou dovolit.
Když si klienti mohli diktovat…
V období let 2008 až 2009 i několika následujících si mohli zájemci o koupi nového bytu často diktovat podmínky. Kvůli obavám z poklesu příjmů v nadcházející krizi totiž lidé začali nákupy bytů odkládat a developeři, aby zájem kupujících udrželi, byli nuceni zlevňovat. Stovky neprodaných bytů nutily jejich stavitele buďto snížit ceny, nebo – pokud tak nechtěli přímo učinit – nabízet různé benefity. Mezi ně patřila například kuchyňská linka, garážové stání či jiné vybavení zdarma. Zájemci o bydlení, přicházející do prodejních oddělení, tak často jako první vyslovovali otázku: Jakou slevu nebo bonus mi dáte?
Nevím o nikom, kdo dnes dokáže sjednat pevně danou cenu stavby na období delší než pár měsíců.
Jak vyplynulo z tehdejší statistiky inzertního portálu Euronet Media, zpracované z nabídkových cen 42 tisíc bytů z celého Česka, už v prvním období krize, od září do prosince roku 2008, klesly průměrné ceny starších i nových bytů všech velikostí v zemi o sedm procent, a to na 2,1 milionu korun.
Byty plošně nezlevní
Dnes, i když se mluví o krizi, je situace odlišná. Ceny nových bytů totiž neklesají. Podle analýzy v úvodu uvedené trojice developerských společností, které zároveň patří k nejsilnějším hráčům na tuzemském rezidenčním trhu, byla sice koncem druhého kvartálu průměrná prodejní cena 145 783 korun za metr čtvereční srovnatelná s prvním čtvrtletím (meziročně se jedná o více než 20procentní nárůst), nic ale nenasvědčuje tomu, že by ceny měly klesat. Do konce tohoto roku by podle některých odhadů mohly naopak ve srovnáním s polovinou roku stoupnout ještě o nějakých deset procent.
Původně se předpokládalo, že se turbulentní růst cen, které se od roku 2015 vyšplhaly na dvojnásobek, musí už jednou zastavit. Zdálo se, že by to mohlo být už letos, když se na jaře růst zpomaloval. Kdyby se ovšem k okolnostem, které otřásaly tuzemským trhem, nepřidal válečný konflikt na Ukrajině. Namísto zlevňování k nám „vtrhla“ nebývalá inflace, která podle srpnových dat Českého statistického úřadu (ČSÚ) sice meziměsíčně mírně zpomalila, nicméně meziročně vzrostla o 17,2 procenta.
Jaká řešení se nabízejí?
Od začátku roku výrazně vzrostly ceny stavebních materiálů, někde o desítky, jinde ale i o stovky procent. Zásadním způsobem tak zdražila například betonářská výztuž, cement, izolační materiály, plechy a řada dalších vstupů, bez nichž se developeři při realizaci svých projektů neobejdou. O energetické spotřebě při samotné výstavbě nemluvě.
Něco je sice možné řešit snížením marží developerů, ale – jak podotýká Roman Weiser, ředitel developmentu a staveb Bidli holding –, je logické, že marže developerů nejsou bezbřehé. „A protože nevím o nikom, kdo dnes dokáže sjednat pevně danou cenu stavby na období delší než pár měsíců, musí se zvyšování nákladů promítnout i do cen novostaveb,“ vysvětluje Weiser. A je jisté, že se růst nákladů promítne nejen do nové výstavby, ale i do rekonstrukcí.
Pražská nej
Podle údajů agregátora českých developerských projektů Flatzone.cz nejdražší byty nabízí centrum, tedy Praha 1, následována je Prahou 6. V průměru se zde ceny nových bytů na počátku září „usadily“ na 221 277, respektive 210 169 korunách za metr čtvereční.
Cenově nejdostupnější byty s průměrnou cenou pod 124 tisíc korun se prodávají v Lipencích, Čakovicích či Kbelích.
Nejvíce bytů z rezidenčních projektů se nachází na území Prahy 9, Prahy 5 a Prahy 3.
Nejvyšší meziroční skok v cenách vykázala Praha 7.
Stoupající ceny bytů přitom developerům rozhodně nepomáhají, protože v důsledku toho zájemců o nové bydlení dále ubývá. Nahrávají – stejně jako v případě minulé krize – solventním kupcům, respektive investorům, kteří si mohou nejen vybírat, ale také zvažovat všechna pro a proti a čekat na svoji příležitost.
Developerská loterie
Developeři si již zvykli na „život v nejistotě“. To, co se ale děje v posledních měsících, je chaos. Kromě stálých „evergreenů“ – k nimž v Praze patří zdlouhavý povolovací proces nezřídka trvající přes deset let nebo legislativní rámec nového stavebního zákona, který se stále odkládá, jsou dnes v situaci, kdy stoprocentně vědí jen to, že nevědí, co bude zítra.
„Situace ve stavebnictví je nyní velmi nepředvídatelná,“ komentuje současný stav Evžen Korec, generální ředitel a předseda představenstva developerské společnosti Ekospol. „Ceny rostou tak rychle, že to, co platilo ještě před týdnem, dnes už platit nemusí. Týká se to hlavně cen, které stavební firmy nejsou schopné držet déle než několik týdnů. Nedostatek volných kapacit ale vede k tomu, že firmy nabízejí volné termíny až za mnoho měsíců. V takovém případě ale nikdo nedokáže říct, kde se v té době budou ceny pohybovat. Pro investora je tak jakékoliv uzavření smlouvy nyní spíše sázkou do loterie,“ dodává.
Kdo to ustojí?
V developerských společnostech se teď horečně přepočítávají ceny. Je jisté, že jen část investičních nákladů pokryjí zvýšené ceny. Ty kupříkladu v pražském projektu Parková čtvrť od Central Group stouply od zahájení prodeje na podzim minulého roku o 30 procent. Současně se však náklady, které při přípravě projektu před třemi až čtyřmi lety činily 14 miliard korun, vyšplhaly na 20 miliard. Silné firmy, zvláště když nepracují s bankovním úvěrem, situaci pravděpodobně ustojí. Ty ostatní se s velkou pravděpodobností mohou dostat do problémů.
„Jistotu nemají ani ti, kteří smlouvy už uzavřeli, a to včetně velkých veřejných investorů. Firmy, které v minulosti vyhrály výběrové řízení s cenou hodně na hraně, raději zaplatí smluvní pokutu za vypovězení smlouvy, než by riskovaly ještě větší ztrátu realizací zakázky za nyní nereálnou cenu,“ předpovídá Korec.
Nepochybně přijdou i soudní spory. Ivona Večerková a Tomasz Heczko z AK Frank Bold Advokáti proto vzhledem k událostem na Ukrajině radí uplatnit klauzuli o vyšší moci nebo klauzuli o podstatné změně okolností. „Vždy a za všech okolností platí, že v situacích, kdy je nutné některou z klauzulí využít, je vhodné jednat rychle, aby nedošlo k uplynutí lhůt stanovených ve smlouvě nebo v zákoně.“
Ovšem ani ti developeři, kteří projekt teprve chystají, teď nemají jasno. Tady je totiž každá rada drahá. „Od začátku letošního roku jsme zaznamenali zvýšenou poptávku po službách našeho oddělení Consulting, které pro developery zajišťuje hloubkovou analýzu projektů a optimalizaci cenové strategie. Současná situace je složitá, a proto řada developerů potřebuje pomoci s nastavením a prodejem svých projektů,“ komentuje situaci Jana Panochová z Lexxusu.
Další se neradí a rovnou chtějí kvůli drahému financování projekt prodat silnějším developerům. Zatím často za nereálné ceny. Ti větší si mohou vybírat a časem určitě půjdou ceny dolů. „Pro nás je to příležitost. I v minulé krizi jsme největší akvizice udělali v nejsložitější době,“ říká Dušan Kunovský, šéf Central Group.
Na trhu tak s určitostí dojde k velkým změnám. V konečném důsledku to však neznamená, že se bude více stavět.
Kudy vede cesta z krize?
V předchozí krizi reagovali developeři kromě různých slev odložením realizace svých projektů a do těch větších se pouštěli v etapách. Opatrně dávali do prodeje řádově okolo 50 bytů, maximálně do 100 jednotek. Nabídka najednou výrazně převyšovala poptávku. To se může stát i teď.
Podle v srpnu zveřejněných dat ČSÚ bylo v Česku od ledna do června povoleno celkem 22 721 bytů, což je nejlepší výsledek za první pololetí od roku 2006. Recidiva obdobné situace by se tedy mohla opakovat, kdyby zde ovšem nebyl nový developerský fenomén: nájemní bydlení.
Pronájem byl zatím doménou soukromých investorů, kteří si při stoupajících cenách kupovali byt jako určitou ochranu před inflací, která však může generovat i jisté výnosy. K nim se už zejména loni začali přidávat také institucionální, hlavně zahraniční investoři. A letos ve velké míře i samotní developeři, kteří vidí v nájemním bydlení jistou šanci, jak překonat krizi.
Podle Zuzany Chudoba, majitelky a výkonné ředitelky poradenské firmy BTR Consulting, která se specializuje na poradenství a služby v oblasti rezidenčních nájemních developerských projektů, se ještě před rokem zdál desetiprocentní podíl nájemního bydlení na trhu vlastnického bydlení jen jakýmsi obohacením nabídky. Vzhledem ke zdražování hypoték se však podíl nájemního bydlení začíná „raketově“ zvyšovat. Někteří tradiční developeři jako by predikovali tento vývoj a zhruba před dvěma roky upustili od výstavby vlastnického bydlení. Jiní se k tomuto trendu přidávají alespoň částí svých projektů, další nově vznikající nebo příchozí firmy se na nájemní bydlení přímo specializují.
Sázka na nájemní bydlení ale tak jednoduchá není. Jak se domnívá Roman Weiser, hůře dostupné hypotéky určité množství lidí do nájmu naženou. „Zcela logicky tak dojde, i s ohledem na důsledky migrační vlny z Ukrajiny, k poměrně značnému zvýšení poptávky po nájmech nemovitostí. To požene ceny nájmů výše, a to rozhodně rychleji, než porostou ceny nemovitostí. Tím se nemovitosti k pronájmu stanou pro investory ještě zajímavějšími a při strmějším růstu cen nájmů začne opět dávat větší smysl i pořízení vlastního bydlení na hypotéku,“ vysvětluje Weiser.
Slova Romana Weisera svým způsobem potvrzuje i Zuzana Chudoba, když říká, že na trh nájemního bydlení má dnes obrovský vliv válečný konflikt na Ukrajině. „Podle našich analýz nyní na deset žadatelů o pronájem připadá až osm Ukrajinců,“ dodává.
Stáhněte si přílohu v PDF
Dojde na změnu plánů?
Nájemní bydlení nabírá na obrátkách, jak dokládá i fakt, že developerská společnost Zeitgeist Asset Management získala od České spořitelny úvěr na historicky největší refinancování svého portfolia ve výši 113 milionů eur, tedy 2,7 miliardy korun. Dohromady se týká 23 objektů v celkové hodnotě 220 milionů eur v různých pražských lokalitách. Jedná se převážně o rezidenční nemovitosti s byty k pronájmu a soukromé kampusy pro ubytování studentů. A jak se nechal slyšet Michal Nečas, managing director v Zeitgeist Asset Management, současnou hodnotu portfolia v Česku plánují v následujících třech letech zvýšit na téměř 500 milionů eur.
Možná tato lavina strhne i další developery, kteří jsou k nájemnímu bydlení zatím skeptičtí. Mezi ně patří i společnost Central Group, která stále sází na prodej bytů do vlastnictví. „Zatím plány neměníme,“ říká Dušan Kunovský a dodává: „To by muselo dojít k totálnímu otřesu ekonomiky.“
Článek byl publikován ve speciální příloze HN Reality.
Přidejte si Hospodářské noviny
mezi své oblíbené tituly
na Google zprávách.
Tento článek máteje zdarma. Když si předplatíte HN, budete moci číst všechny naše články nejen na vašem aktuálním připojení. Vaše předplatné brzy skončí. Předplaťte si HN a můžete i nadále číst všechny naše články. Nyní první 2 měsíce jen za 40 Kč.
- Veškerý obsah HN.cz
- Možnost kdykoliv zrušit
- Odemykejte obsah pro přátele
- Ukládejte si články na později
- Všechny články v audioverzi + playlist
