Výstavba uvnitř Prahy je nutná. Stavět bychom ale měli i do výšky

Na tuzemském realitním trhu Petr Urbánek působí už bezmála tři desítky let, z nichž téměř třetinu strávil ve vedení české pobočky rakouské developerské společnosti Europolis Invest. Stál tak u prvních kroků vedoucích k radikální proměně pražského Rohanského ostrova, místa, kde se dnes nachází administrativní komplex River City Prague. Trojice budov Danube House, Nile House a Amazon Court na svou dobu vynikala jak neotřelou architekturou, tak použitými technologiemi. S River City Prague navíc Petr Urbánek „prožil“ i období povodní v roce 2002. V současné době šéfuje Pražské developerské společnosti, která spravuje stovky tisíc metrů čtverečních městských pozemků.

Když jste před lety zvažoval účast ve výběrovém řízení na ředitele Pražské developerské společnosti, bylo rozhodování snadné?

Přiznám se, že jsem byl zpočátku dost ostýchavý a moc jsem si to nedokázal představit, protože jsem celý svůj profesní život působil v soukromém sektoru. Nicméně poté, co jsem pro pražský Institut plánování a rozvoje (IPR) zpracoval strategii, jak zhodnotit nevyužívané městské pozemky, přišlo mi logické se do výběrového řízení na ředitele PDS přihlásit.

Co vás na této práci nejvíc přitahovalo a na druhou stranu od ní i odrazovalo?

Lákalo mě začít zase něco nového. A pokud jde o negativa? Přemýšlel jsem o tom, jak budeme fungovat, když budeme závislí na městské politické reprezentaci, která se každé čtyři roky mění a která se může názorově lišit. Tento aspekt u dlouhodobého realitního investora, pro kterého jsem pracoval, řešit nemusíte, protože jeho názory jsou dlouhodobě jasné a konzistentní.

Máte pro svoji práci nějaký zahraniční vzor?

Velkou inspirací pro mě je HafenCity v Hamburku, které také vznikalo pod taktovkou města a ve spolupráci se soukromým sektorem. Hamburk je navíc partnerským městem Prahy, a co se týče sdílení know‑how, máme od představitelů tohoto města opravdu nadstandardní podporu.

Jak se vám, člověku, který profesně vzešel ze soukromého sektoru, pracuje v prostředí příspěvkové organizace?

Abych tu svoji pozici trochu demystifikoval, je třeba hned v úvodu říci, že fungujeme jako běžná soukromá developerská společnost, jen v městském prostředí. Většinu našeho šestnáctičlenného týmu tvoří projektoví manažeři, kteří mají na starosti 17 lokalit, v nichž připravujeme projekty v raných fázích investičně‑developerské přípravy.

Přál bych si, aby v Praze byla na některých městských částech míra společenské solidarity vyšší.

A stejně jako soukromí developeři se neobejdeme bez celé řady expertních služeb – právních, daňových, architektonických i projektových, které nakupujeme formou otevřených výběrových řízení.

Nějaké odlišnosti by se ale jistě našly.

S ohledem na to, že připravujeme dostupné bydlení určené pro takzvaně preferované profese, tedy například zdravotní personál, hasiče či lidi pracující ve školství a sociálních službách, a naše byty nejsou určeny pro volný trh, nebudeme se věnovat plnohodnotnému marketingu.

Od vzniku Pražské developerské společnosti naopak usilujeme o otevřenou komunikaci na mnoha úrovních, což v soukromém sektoru vždy zvykem nebývá.

Vzhledem k tomu, že působíme ve veřejném sektoru a připravujeme projekty pro městskou správu a samosprávu, maximální informační otevřenost se od nás ale očekává. Jako zodpovědný developer se samozřejmě také snažíme, aby naše projekty splňovaly přísná nákladová kritéria. Naším cílem je nákladová neutralita pro daňového poplatníka.

Petr Urbánek

Foto: Libor Fojtík

ředitel, Pražská developerská společnost

Na realitním trhu působí 28 let. Deset let vedl českou pobočku rakouské developerské společnosti Europolis Invest, pod jejíž taktovkou na pražském Rohanském ostrově vyrostl komplex River City Prague, který odstartoval proměnu pražského Karlína.

Je lektorem programu MBARE při VŠE v Praze, přednášel mimo jiné na kurzech University of Nottingham, University of Sheffield, Erste School of Banking and Finance a na Fakultě architektury ČVUT.

Bylo něco, co vás v prvních měsících v roli šéfa organizace „vlastněné“ městem překvapilo?

Začínali jsme úplně od nuly a ve veřejném sektoru je co se učit každý den. Moje role je ale v zásadě stejná jako v soukromé sféře – jako ředitel zodpovídám za přípravu projektů, řízení lidí a za správu svěřeného majetku. Ve veřejném sektoru jsme ale přece jenom mnohem víc pod drobnohledem veřejnosti.

Zkušenosti ze soukromé sféry se vám určitě hodí – vždyť nové developerské projekty obvykle nenechávají veřejnost chladnou…

Zkušenosti ze soukromého developmentu využívám dennodenně a do našich procesů zavádím i principy pro soukromý sektor typické. Stejně jako jsem v soukromém sektoru stavěl projekty, které měly výbornou úroveň architektonickou i stavebně‑technickou, věřím, že se nám to podaří i v Pražské developerské společnosti.

Máme za sebou první architektonické soutěže a výsledek té první, na projekt V Botanice v Praze 5, ukazuje, že je to dobrá cesta. A jsme rádi, že vzbudila veřejnou debatu.

Je něco, co vás překvapuje i nadále?

Spolupracujeme nejen s magistrátem hlavního města Prahy, ale také s řadou pražských městských částí, na jejichž území se nacházejí pozemky, které nám byly svěřeny k hospodaření. Připravujeme dostupné bydlení pro učitele, zdravotníky, policisty nebo zaměstnance MHD a dále také pro rodiče samoživitele či osaměle žijící seniory. Naše výstavba má tedy výrazný sociální rozměr a vzhledem k exponenciálně rostoucí urbanizaci a s ní spojené bytové krizi je podle mého názoru nanejvýš žádoucí. Přál bych si, aby na některých městských částech byla míra společenské solidarity vyšší a aby naše projekty nebyly účelově využívány v rámci lokálního politického boje.

Kam se PDS za poslední dva roky posunula?

Když jsme v polovině roku 2020 začínali, zakládací listinou nám byly svěřeny městské pozemky vhodné pro bytovou výstavbu, jejichž celková rozloha činila cca 400 tisíc metrů čtverečních. Vloni došlo k rozšíření zakládací listiny a naše nemovitostní portfolio se z rozhodnutí městské rady rozrostlo na dnešních 683 tisíc metrů čtverečních.

To je docela „velké sousto". Co konkrétně to pro váš tým znamená?

Věnujeme se především takzvanému land‑developmentu, tedy scelování pozemků, ideové přípravě budoucích projektů, základním ekonomickým rozvahám a kalkulacím. Připravili jsme klíčový dokument – jednotné Zadání investora pro městskou bytovou výstavbu – a současně podobný dokument připravujeme pro výstavbu škol. Sestavili jsme také zadávací dokumentace pro výběrová řízení na architektonické a projekční práce.

Petr Urbánek, ředitel, Pražská developerská společnost

Foto: Libor Fojtík

Těší mě, že všech osm připravených projektů na konci loňského roku Investiční expertní výbor PDS a následně Rada hl. m. Prahy schválily a odsouhlasily jejich postup do další fáze investičně‑developerské přípravy. Na základě toho letos postupně vypisujeme otevřená výběrová řízení a architektonické soutěže, díky nimž projekty postupně získávají konkrétní podobu.

Jaké projekty v rámci Prahy připravujete?

Máme skutečně široké spektrum projektů v celkem 17 pražských lokalitách. Jedná se jak o solitérní bytové projekty s několika desítkami bytů, tak celé urbánní celky, kde počítáme nejen s bytovou výstavbou, ale také administrativními prostory, maloobchodními jednotkami a komplexní občanskou vybaveností.

Kdy začne jejich výstavba?

Předpokládáme, že ty nejmenší projekty začneme stavět do dvou let a hotové by měly být přibližně v roce 2026.

Velké urbánní celky, k nimž patří například projekty na Palmovce, v Nových Dvorech a v Dolních Počernicích budou realizovány postupně v etapách. Horizont jejich realizace je deset až patnáct let. Na podzim se k nám navíc připojí i projektový tým Vltavské filharmonie. Zapojeni jsme také do projektu přípravy sídla pro EUSPA v sousedství stanice metra Palmovka v Praze 8 a do revitalizace vršovického stadionu Bohemians a jeho okolí.

Dá se říci, které projekty jsou pro PDS, respektive Prahu jako takovou, nejvýznamnější? Potažmo nejkomplikovanější?

S ohledem na nedostatek dostupného bydlení v Praze jsou pro nás důležité všechny bytové projekty, protože každý postavený byt někomu pomůže. Menší projekty budeme realizovat rychleji, v těch větších bude sice moci bydlet a pracovat více lidí, ale trvají logicky déle.

Co se týče schvalovacích procesů, nemáme žádné speciální postavení a platí pro nás stejná pravidla jako pro soukromé subjekty.

V poslední době je mnohem častější, že developeři na podobu svých staveb vypisují architektonické soutěže, nezřídka i mezinárodní. Proč se stejnou cestou vydala i PDS?

Jsme si vědomi toho, že naše projekty významným způsobem ovlivní tvář Prahy a vytvoří prostor pro život na dlouhé desítky let dopředu. Chceme, aby naše projekty měly architektonickou kvalitu, aby byly promyšlené a zahrnovaly technologická a inovativní řešení, která obstojí jak dnes, tak v budoucnu.

Který z projektů, na nichž PDS aktuálně pracuje, je vaší srdeční záležitostí?

Záleží mi na všech našich projektech, protože za nimi vidím konkrétní lidi, kterým pomohou. Ale v Karlíně jsem prožil velkou část svého profesního života a pomohl odstartovat jeho proměnu. Proto držím palce sousední Palmovce a dalším velkým projektům jako jsou Nové Dvory a Dolní Počernice.

Co podle vás Prahu v současné době nejvíc trápí?

Myslím, že neustálé rozpínání Prahy do Středočeského kraje, odborně nazývané urban sprawl, je neudržitelné. Jednak zatěžuje jednotlivé středočeské obce – co do výstavby veškeré infrastruktury – a jednak vytváří každodenní obrovský nápor na dopravu v Praze i v jejím okolí.

Reality

Stáhněte si přílohu v PDF

Přál bych si, aby Praha mohla fungovat se Středočeským krajem synergicky jako jeden metropolitní region. Velmi by pomohlo, kdyby hlavní město nebylo roztříštěné do 57 místních samospráv, ale chovalo se jako celek. Rozhodování o otázkách, které se týkají metropole i metropolitního regionu, by bylo efektivnější a rychlejší. Jsem zastáncem výstavby v rámci Prahy a povolení vyšších výškových limitů, které by nejen nám, ale i soukromým developerům pomohly uspokojit obří poptávku po bydlení v hlavním městě a přispět ke snížení cen.

Jak byste si představoval budoucnost našeho hlavního města?

Bylo by skvělé, kdyby se Praha vyvíjela podobně jako třeba Amsterdam nebo Hamburk, který dokázal své historické dědictví transformovat do moderní podoby, zajistit svou prosperitu a zároveň se udržitelně rozvíjet. Vedle historických sýpek, které jsou pod ochranou UNESCO, v Hamburku vzniklo již zmíněné HafenCity a Labská filharmonie, které jezdí obdivovat celý svět. Koexistence starého a nového je cesta i pro Prahu.

Článek byl publikován ve speciální příloze HN Reality.