Domácí kapitál posiluje, přebírá pozice na úkor zahraničních investorů

Rekordní výstavba i pronájmy průmyslových hal přilákaly na trh nové lokální hráče a české firmy postupně přebírají tržní podíl od velkých globálních subjektů. Ty dominovaly českému trhu v uplynulých letech. Kvůli růstu nájemného však začíná Česko patřit mezi dražší destinace Evropy.

„Dynamika na straně nájemců průmyslových ploch zpomaluje. Vidíme méně podepsaných nájemních smluv čili zpomalování aktivity výrobců a logistických společností. Pro nastartování růstu HDP je potřeba, aby vláda motivovala příliv kvalitnějších investic a současně přesvědčila etablované zahraniční firmy k větším reinvesticím,“ říká Ferdinand Hlobil, nezávislý expert na průmyslové nemovitosti a zakladatel konzultační firmy FHplus.

Podle jeho mínění je také nutno podpořit rychlejší rozvoj českého byznysu a navýšit tržní podíl domácích firem. Omezí se tak silná závislost na odlivu kapitálu v recesních letech.

V předešlých dvou letech u nás rostly průmyslové haly rekordním tempem, to se však na podzim zlomilo. Poptávka po nových prostorách i jejich výstavba citelně zpomalily. Co se na trhu děje?

Dnešní situace je výsledkem několika trendů. V covidovém období byly tahounem trhu e‑commerce poptávky, následně převzala aktivitu výrobní sféra s logistikou. Výstavba hal rostla obrovským tempem v závislosti na poptávce nájemců, kteří si potřebovali pronajmout vhodné prostory. V celkových číslech trhu jsme dnes jednička ve východní Evropě z hlediska existujících ploch nájemních hal na obyvatele. Developerský trh je zdravý a reaguje pružně na požadavky trhu, i proto s ochlazením poptávky v současnosti zbrzďuje nová výstavba.

S kontinuálním rozvojem průmyslového trhu je dalším zajímavým trendem posledních let šest nových lokálních developerů, kteří v době propadu ekonomiky nahrazují činnost velkých zahraničních subjektů. Místní developeři si postupně ukrajují slušný podíl na trhu a mají velmi dobře nakročeno. Což je dobrá zpráva pro český trh. Kde však vidím varovný signál, je struktura nájemců, kteří do nově postavených hal přicházejí.

Co vás na struktuře nájemců znepokojuje?

V minulých krizích přispěla tehdejší výstavba a pronájmy průmyslových nemovitostí k opětovnému nastartování růstu HDP, tentokrát se to však neděje. V posledním období přichází bohužel často zahraniční společnosti bez přidané hodnoty pro místní trh. Tyto hledají často pouze levnou pracovní sílu a vytvářejí zde malé či žádné zisky. Vidíme i propad reinvestic. V roce 2021 u nás zahraniční firmy reinvestovaly téměř polovinu zisků. V loňském roce to však již bylo pod čtyřicet procent.

Proč tomu tak je?

Vypadá to, že jim chybí motivace nebo důvěra u nás opětovně investovat. S obrovskou výstavbou hal, které se okamžitě zaplní nájemci, nevidíme prozatím pozitivní dopad na vývoj HDP. Struktura nájemců, respektive dopad jejich provozů na HDP státu není pro vývoj ekonomiky optimální.

Co by podle vás mohlo firmy motivovat k dalším investicím?

Myslím si, že nám chybí prvopočátek, koncepce systematické spolupráce státu s firmami. Mluvíme o přílivu nových, máme tu však i obrovský počet firem existujících, s těmi je třeba více pracovat. Dát jim motivaci, aby cítily budoucí potenciál a měly chuť reinvestovat, přesunout k nám další byznys, činnosti s přidanou hodnotou. K tomu je třeba, aby stát včetně obcí a organizací veřejného sektoru s etablovanými firmami jednal, analyzoval jejich požadavky versus své možnosti a přicházel s řešením. To se neděje, případně to není systematické.

Dělá mi rovněž starosti skutečnost, že my si touto rekordní výstavbou hal, s ne zrovna ideálním využitím, vyčerpáváme zdroje – ať už volné pozemky, kapacity stavebních firem, stavební materiály či pracovní sílu – aniž by se to odrazilo na růstu HDP. To není dlouhodobě udržitelné. Musíme docílit kvalitnějších nájemců, respektive jejich provozů s přidanou hodnotou do těchto hal.

Další český zápis na seznamu UNESCO. Uspěla nominace ruční výroby skla

6. 12. 2023 ▪ 2 min. čtení

Může tento stav alespoň částečně zvrátit místní kapitál? V úvodu jste zmínil, že lokální firmy začaly velmi úspěšně konkurovat společnostem se zahraničním vlastníkem.

To platí z developerského hlediska, kde má aktivita českých subjektů na ekonomiku rozhodně příznivý vliv. Dokonce bych řekl, že developerský trh průmyslových nemovitostí je u nás dnes na takové úrovni, že dochází k úspěšné expanzi do zahraničí. Společnosti CTP, VGP a P3 zahájily své aktivity původně v České republice a stali se z nich celoevropští hráči. Dva z nich patří mezi špičku sektoru v celé Evropě a vstoupili na zahraniční burzy. Který jiný sektor naší ekonomiky se takto razantně prosadil na Západě? Kéž bychom stejný směr viděli také u českých výrobců.

Řadu nájemců dnes drtí vysoké nájemné, které je na historicky nejvyšší úrovni. Jaké signály vysílá trh z hlediska cen?

Současná výše nájemného je velmi palčivým tématem hlavně pro ty nájemce, kteří uzavírali nájemní smlouvy před pěti nebo deseti lety a ty jim dnes dobíhají. Jsou nuceni projednávat prodloužení smluv na další období za současných podmínek. Obrací se na nás v tomto směru řada nájemců a my se jim snažíme pomoci najít řešení. Čísla hovoří jasně: před deseti lety se pronajímal metr čtvereční za 3,7 až 4 eura měsíčně. Dnes jsme na 6 až 7,5 eura, přitom největší nárůst nastal v posledních čtyřech letech. Ještě v roce 2019 se nájemné pohybovalo okolo 4,5 eura za metr čtvereční měsíčně. Řada firem je v opravdu složité situaci, kdy jim hrozí nárůst nájemného téměř na dvojnásobek.

Může současné ochlazení poptávky vrátit ceny za pronájem na předcovidovou úroveň?

O tom silně pochybuji. Nájemné totiž rostlo celosvětově, například v USA to bylo za uplynulé čtyři roky o 85 procent. U nás pak o 65 procent a rostlo i v celé Evropě. Podívejme se, co za růstem nájemného stojí – jednak jsou to ceny stavebních prací, tady může dojít ke stavu, že menší objem výstavby přiměje stavební firmy soutěžit o zakázky nižší cenou. Dalším faktorem jsou ceny pozemků, těch je u nás dlouhodobě nedostatek a zlevnění je nepravděpodobné. Ale navíc zde máme faktor ESG a zvyšujících se nároků na budovy, to prodražuje stavbu zhruba o deset procent oproti minulosti.

Nejvýznamnější faktor pro snížení nájemních cen je převis nabídky nad poptávkou. Tady může dojít k určité korekci cen v regionech, kde budou delší dobu dokončené nové haly a ty zůstanou prázdné. Umím si představit, že v takovýchto lokalitách půjdou majitelé nemovitostí s cenou dolů, třeba i o deset až patnáct procent.

Kolik je dnes u nás rozestavěných hal? Může jejich dokončení vést k převisu nabídky nad poptávkou, a tudíž poklesu nájemného v budoucnu?

I to je málo pravděpodobné. Developeři stále staví hlavně na základě předpronájmů, spekulativní výstavba se u nás pořádně nerozjela. Důležitým ukazatelem v tomto směru je takzvaná nepronajatost neboli podíl volných ploch na celkově existujících plochách určených k pronájmu. U nás se toto číslo pohybuje v posledních dvou letech kolem 1,5 procenta, přičemž za zdravou míru se považuje asi čtyři až pět procent.

Pozoruji, že s utlumením poptávky po pronájmech developeři novou výstavbu mírně zbrzdili. Dnes je u nás rozestavěno okolo 1,4 milionu metrů čtverečních moderních hal k pronájmu, na konci loňského roku to bylo o 300 tisíc metrů čtverečních méně. Developeři s dokončením hal vyčkávají do okamžiku, kdy uzavřou smlouvy o budoucím pronájmu. Avšak i kdyby se těch 300 tisíc metrů čtverečních rozhodli dokončit okamžitě bez předem známého nájemce, podíl volných ploch by se zvedl zhruba na 4,5 procenta. To pořád nelze nazvat zásadním převisem nabídky nad poptávkou.

Jak si stojí průmyslový trh z hlediska investic a realitních investičních fondů?

I v této oblasti došlo k velké expanzi českých subjektů. Dokonce bych řekl, že v tomto jsme předběhli i Polsko. Vznikly desítky nových českých fondů zaměřených na investice do nemovitostí, trh přitáhl obrovské množství kapitálu a z velké části teď funguje díky akvizicím ze strany místních investičních firem. Jak už jsem říkal, posiluje role domácího kapitálu, české nemovitosti objevili čeští penzijní investoři, což je dobře.

Průmyslové stavby

Stáhněte si přílohu v PDF

Také výnosnost fondů investujících do průmyslových nemovitostí je velmi slušná. Řekl bych, že pokud jde o realitní fondy domácího původu, ve střední Evropě jsme absolutní jednička. Fondy jako Accolade či Reico jsou již opravdu velcí hráči. Kéž by se toto podařilo přelít i do dalších segmentů ekonomiky.

Před dvěma lety jste odešel z významné pozice v nadnárodní společnosti a rozjel vlastní poradenskou firmu. Je už český trh i v tomto směru připravený na lokální hráče?

V poslední době u nás došlo k obrovskému přesunu od čistě mezinárodního kapitálu do mezinárodně‑českého. Světoví hráči procházejí stadiem tlaku na restrukturalizaci. Jejich tržní podíl začínají přebírat místní firmy se silnou dávkou flexibility a byznysové kreativity, která korporacím často schází.

Tento trend pozoruji i v dalších zemích, například v Nizozemsku nebo Itálii. Takže ano, věřím, že místní konzultační firmy dodávají trhu obrovskou dynamiku a průmyslovým nemovitostem se daří. Teď bychom potřebovali, aby se rozjeli do nové doby také výrobci a další uživatelé průmyslových a skladových ploch.

Článek byl publikován ve speciální příloze HN Průmyslové stavby.