Ve kterém krajském městě koupit byt? Vyhrálo Ústí nad Labem, ale hned v závěsu je Jihlava

Jihlava působí na mapě jako pozapomenuté místo, jehož jméno se mihne na okamžik na ceduli řidiči, jenž jede po dálnici z Prahy do Brna či naopak. Někdy značku ani nemusí vidět, protože pro Vysočinu jsou zejména na podzim typické mlhy. Přesto lze krajské město označit v novém žebříčku Hospodářských novin za investiční objev pro příští dekádu. Jiná města sice slibují i vyšší zhodnocení investice do nemovitosti, ale Jihlava má hned dvě divoké karty.

Pokud bude zájemce vybírat, ve kterém krajském městě koupit byt pouze podle potenciálního zhodnocení, sáhne po již tradičním triu, jímž jsou Ústí nad Labem, Karlovy Vary a Ostrava. Z výpočtů společnosti Správa investic a nemovitostí, v jejímž čele stojí Jakub Vysocký, vychází, že v desetiletém horizontu by nákup nemovitosti v Ústí nad Labem mohl při započtení očekávaného růstu cen a nájmů přinést zhodnocení 235 procent.

Ve městě lze pořídit byt o výměře 50 metrů čtverečních za 1,69 milionu korun, po deseti letech by investor prodal byt za čtyři miliony a zároveň nashromáždil nájemné ve výši 1,65 milionu korun.

Pro největší metropole Brno nebo Prahu pak Vysockému, jenž je zároveň viceprezident Asociace nájemního bydlení, vychází hrubé zhodnocení na 195 procent. „Rozdíl oproti Ústí nad Labem nebo Ostravě je dán příliš vysokou pořizovací hodnotou bytů v Praze a v Brně, kterou ani vyšší nájem není schopen v návratnosti dohonit,“ vysvětluje a dodává, že se počítalo s ročním růstem cen nemovitostí o devět procent a nájmů o pět procent.

Podle Vysockého jsou předpoklady v souladu s historickým vývojem, kdy v poslední dekádě byly zmíněné růsty standardní. HN nicméně i tak provedly výpočty, které simulují podstatně méně příznivý výhled, a to roční zhodnocení nemovitostí tempem pět procent ročně a růst nájmů o tři procenta. V takovém případě by Ústí nabídlo za dekádu zhodnocení přes 151 procent, zatímco Praha s Brnem necelých 116 procent.

Než se investor rozhodne, do kterého města vůbec jít, určitě bude chtít vidět i další statistiky, které mu mohou prozradit, jak se v daném městě žije a jak se může potenciálně změnit jeho postavení v budoucnu. Typicky je důležité sledovat, jaká je bezpečnost investice, tedy pravděpodobnost, že v daném městě narazí zájemce na neplatiče nájemného. Lze tak usuzovat například z výše nezaměstnanosti nebo počtu lidí s exekucí.

Z takového srovnání vychází v Česku nejlépe Zlín, na opačném konci je Ostrava. Za pozornost stojí též statistiky migrace, neboť čím více lidí do města přichází, tím více roste poptávka po bydlení. Zde je premiantem Praha a naopak propadá Ostrava a Ústí nad Labem. Obě v této kategorii poražená města ale zase excelují v případě slabé výstavby. Pro investora totiž platí, že čím nižší výstavba nových bytů, tím lépe, neboť nepřibývá tolik konkurence.

Zařadit lze ale i další faktory, jako je změna klimatu nebo výstavba vysokorychlostních tratí. Vyšší teploty mohou znamenat vyšší náklady na klimatizaci, tedy elektřinu nebo odliv části nájemníků z rozpáleného centra města. Vysokorychlostní trať zase dokáže zatraktivnit město jeho propojením s dalšími metropolemi. A právě v těchto dvou zmíněných ohledech má potenciál Jihlava, která by z obojího relativně k jiným městům mohla profitovat.

S plánovanou rychlodráhou bude možné se do Prahy dostat za 45 minut nebo do Brna za 25 minut, což jsou časy, které tráví na cestách do práce i někteří obyvatelé daných měst v rámci své metropole. A Jihlava bude také vedle Liberce jedním z měst nejméně zasažených stoupajícími teplotami. V letech 2021–2050 by zde v průměru mělo být za jeden rok jen 15 dní v roce nad 30 stupňů Celsia. Pro srovnání v Brně jde o 32 dnů, v Olomouci o 26.

Navzdory všemu se ale Jihlava stejně umístila v žebříčku společně s Karlovými Vary až na druhém místě, neboť přece jen výnosnost by měla mít vyšší váhu při rozhodování než ostatní zmíněné faktory. Proto vítězem i tak zůstává Ústí nad Labem.