Pražské byty jsou drahé, vyplatí se do nich investovat?

Praha patří v poměru cen nemovitostí k průměrným příjmům obyvatel k nejdražším městům na světě. Typický pracující jedinec v nájmu v Praze s průměrnou pražskou mzdou zaplatí asi 40 procent svého čistého měsíčního příjmu pouze na bydlení a všechny náklady s tím související. Oproti tomu například ve Vídni by tento poměr byl o polovinu nižší. Bezpochyby tedy jsou ceny nemovitostí v Praze extrémně vyšponované. Vyplatí se tedy pořád investovat do pražských bytů?

Sestavili jsme podrobný kvantitativní model pro případ koupě jednopokojového nebo dvoupokojového bytu v osobním vlastnictví v Praze za využití hypotečního úvěru ve výši 80 procent kupní ceny. Rozhodování ohledně koupě nemovitosti je ve skutečnosti velice komplexní, má to mnoho proměnných, vyžaduje to složité výpočty a makroekonomické prognózování. Všechny vstupy do modelu, které jsme použili, odráží současný stav na trhu – hypoteční sazby, ceny nemovitostí, návratnost z pronájmu, sazba daně apod. V dalších letech počítáme s klesajícími sazbami hypotečního úvěru ke třem procentům a inflací kolem dvou procent. V modelu je potřeba zohlednit zisk z pronájmu bytu, z růstu ceny nemovitosti a nabytí vlastního kapitálu nemovitosti.

Na druhé straně jsou náklady ve formě daně ze zisku z pronájmu, daně z nemovitosti, odepisování nemovitosti (popřípadě fondu oprav), pojištění a souvisejících menších nákladů na údržbu bytu, splácení hypotečního úvěru a zisků obětovaných příležitostí. Právě na zisk obětovaný příležitosti se často zapomíná – počáteční 20procentní úmor kupní ceny jsou totiž „zmrazené“ peníze, které mohly být produktivně zainvestovány do srovnatelných aktiv – například do spořicího účtu nebo dluhopisů. Také u každoročních peněžních ztrát (rozdíl mezi ziskem a ztrátou) se musí zohlednit zisk obětovaný příležitosti. Modelová situace končí tím, že po pěti nebo deseti letech se kupec rozhodne nemovitost prodat. Prodej zahrnuje daň ze zisku a poplatek makléři a na závěr se získaný kapitál musí převést na dnešní hodnotu peněz, takže se musí zohlednit inflace v dalších pěti nebo deseti letech.

Aktualizováno

Dostupnost bydlení je v Česku nejhorší v Evropě. Na pořízení nemovitosti je potřeba přes 13 ročních příjmů

7. 8. 2024 ▪ 5 min. čtení

V poslední dekádě ceny pražských nemovitosti meziročně rostly asi o 9,5 procenta. Za předpokladu, že se trh výrazně nepromění a tento nebo podobný růst přetrvá, pak se nákup nemovitosti i při dnešních vysokých cenách vyplatí. Jednoduché pravidlo, které z analýzy vyplynulo, je: pokud budou ceny nemovitostí každoročně růst tempem výrazně rychlejším než inflace (čtyři procenta a více), pak se investice v 5–10letém horizontu vyplatí a s návratností investovaného kapitálu bude spokojena většina investorů. Pokud se ovšem růst cen nemovitostí zbrzdí a bude se pohybovat kolem úrovně inflace, investice se nevyplatí. Pokud trend růstu cen nemovitostí skončí, kupující se může dostat do výrazné ztráty.