Čekáme na příležitosti v Německu, každá krize je přináší, říká Drabina z Jet Industrial Lease

Zdá se, že každá větší investiční nebo finanční skupina plánuje vlastní nemovitostní fond. Pro české investory je větší konkurence mezi fondy jistě dobrá zpráva. Na druhou stranu vybrat mezi nimi ty nejlepší bude zase trochu náročnější. „Určitě bych se vyhýbal fondům, které si přeprodávají nemovitosti v rámci nějakých spřízněných osob. Nešvarem v poslední době je, že jedna společnost provede výstavbu a ta se následně přeprodá fondu,“ říká Pavel Drabina, ředitel realitního fondu Jet Industrial Lease SICAV, určeného pro kvalifikované investory.

V rozhovoru pro HN uvádí, podle čeho by vybírat dobrý fond nebo jak pohlížet na oceňování nemovitostního portfolia. Hovoří také o aktuálním vyčkávání na nové příležitosti v Německu, které se nyní zmítá ve strukturální krizi.

V nejnovějším vydání žebříčku TOP realitní fondy se Jet Industrial Lease umístil mezi fondy kvalifikovaných investorů na prvním místě co do výnosnosti. Jakým způsobem váš fond vydělává peníze investorům?

Především jde o výnosy z dlouhodobých pronájmů portfolia nemovitostí. Dále o výnosy z realizace value add – pod tím si můžete představit třeba development pro některého ze současných nájemců ve stávajících lokalitách. Zdrojem výnosů je též nový development a v neposlední řadě i výnos z měnového zajištění.

Držíte si roční dvojciferné výnosy. Jsou podle vás udržitelné dlouhodobě? 

V posledních čtyřech letech činil náš roční výnos zhruba 12 procent. S ohledem na konzervativní nemovitostní sektor šlo o výnos do jisté míry opravdu mimořádný. Byl ovlivněn na počátku především dobrými vstupními akvizičními cenami, vysokou poptávkou po industriálních nemovitostech, a tedy růstem jejich cen. Dále nízkými úrokovými sazbami a také výnosností měnového zajištění. S příchodem inflace a růstem sazeb sice došlo k poklesu tržní hodnoty nemovitostí, ale dokázal jej kompenzovat růst výnosů z nájemného.

Jaký je cílený výnos fondu?

Výnos našeho fondu by se měl dlouhodobě s ohledem na sektor našeho působení pohybovat kolem osmi až deseti procent ročně. Bude samozřejmě odvislý od ceny peněz na trhu a od toho, jak se bude dobře dařit nemovitosti nakupovat, a také od vývoje na měnových trzích. Roli bude hrát také vývoj výnosu z developerské marže a podíl peněžní likvidity fondu vs. realizované investice. Jinými slovy jak rychle a efektivně se nám bude dařit transformovat získané finanční prostředky do investic. Dá se tedy říct, že výnosy se budou postupně normalizovat a přiblíží se našim cíleným číslům.

Uvedl jste v rozhovoru pro E15, že jste v oceňování nemovitostí na rozdíl od řady jiných fondů poměrně konzervativní. Co to přesně znamená?

V podkladech pro ocenění se snažíme vždy zohlednit i faktory, jako jsou realistické obnovovací a udržovací investice, a to i v souvislosti s ESG, což pak samozřejmě ovlivňuje i výši výsledného ocenění. Konzervativní jsme i z toho důvodu, že obdržené nabídky k odprodeji některých našich aktiv jsou i více než 10 až 15 procent nad aktuální hodnotou ocenění.

Provedli jste nějaké odprodeje, když jste dostali takovéto nabídky?

Zatím to jen zvažujeme do budoucna. Máme dostatek kapitálu, volné likvidity a spíš hledáme nějaké rozumné cesty, kam kapitál umístit do nových akvizičních příležitostí. Odprodej některého z našich aktiv bychom zvažovali pouze v případě, že budeme schopni najít jiný investiční cíl, který přináší stejné nebo vyšší zhodnocení. A protože jsme v minulosti nakupovali velmi dobře, tak je to obtížné. 

Lidé z trhu mi říkají, že akvizičních příležitostí bylo v roce 2024 poměrně dost. Koupili jste přece jen něco?

Působíme v celé střední Evropě a zde investujeme náš kapitál. Počet akvizičních příležitostí bezesporu ve srovnání s rokem 2023 narostl. V  roce 2024 jsme realizovali akvizici v Rakousku s výnosem 10 procent a další rozjednané akviziční případy by se měly dokončit v prvním kvartále letošního roku. S ohledem na současnou situaci v průmyslu, především v Německu, jsme rozvíjeli více naše stávající projekty. S novými akvizičními příležitostmi jsme tedy spíše vyčkávali a připravovali si kapitál.

Jinak řečeno, vyčkáváte, jestli se naskytne příležitost v Německu?

U průmyslových nemovitostí byla situace zatím relativně stabilní a dostali jsme třeba nabídku tzv. vystresovaných německých aktiv s výnosem 6,5 až sedm procent, což je pro nás standardní nabídka a z našeho pohledu ani moc nejde hovořit o vystresovaném aktivu (kdy je prodávající pod tlakem – pozn. red.). Nicméně s tím, že německý automotive, ale i chemický a obecně těžký průmysl mají strukturální problémy, tak samozřejmě bude přibývat také industriálních nemovitostí, které budou třeba prázdné a na prodej za dobrou cenu. Každá krize přináší příležitosti a my jsme na dobré příležitosti připraveni.

Tudíž nebojíte se toho, že Německo čeká vleklá strukturální krize, ze které se bude vzpamatovávat deset nebo i více let?

Nemyslíme si, že by byl problém tak zásadní. Restrukturalizace bude muset pokračovat velmi rychle, protože je to v zájmu nás všech. Německo je motorem Evropy.

Podle čísel Asociace pro kapitálový trh v loňském třetím čtvrtletí stoupl objem prostředků v nemovitostních fondech meziročně o 37 procent. Těšíte se také přílivu nového kapitálu?

Ano. Po zkrocení inflace, poklesu sazeb centrálních bank a tím i sazeb depozitních produktů se kapitál začíná opět vracet, a to i do konzervativnějšího sektoru nemovitostních fondů.

TOP Realitní fondy

Jak si vybrat ten nejlepší nemovitostní fond? Našli jsme několik premiantů

6. 1. 2025 ▪ 6 min. čtení

Jaká je podle vás konkurence na trhu nemovitostních fondů? Co jsem se díval, tak zejména v oblasti fondů kvalifikovaných investorů jich je čím dál více.

Konkurence meziročně hodně zhoustla – vypadá to, že s ohledem na historicky zajímavé výnosy nemovitostních fondů plánuje nyní každá větší investiční nebo finanční skupina vlastní nemovitostní fond. Chce tak využít současné oblíbenosti investic do nemovitostních fondů. Z pohledu investorů je to správně – každý si bude moci vybrat nemovitostní fond, který mu bude z hlediska nastavené strategie a sektoru blízký. Na druhou stranu to může vést k rozmělnění kapitálu tekoucího do nemovitostního sektoru.

Jak byste postupoval při výběru fondu? Co všechno byste si zjistil, než byste se rozhodl do něj investovat?

Díval bych se na diverzifikaci nejen v rámci segmentu, ale i tu geografickou. Zajímalo by mě, jestli zakladatelé fondu investují společně s dalšími investory fondu – není to standardní. Zajímalo by mě, jestli jsou výnosy fondu konzistentní v čase. Díval bych se určitě na historii obhospodařovatele, samozřejmě i na renomé administrátora. Podíval bych se určitě, kdo a jakým způsobem oceňuje portfolio fondu. Důležité je i to, v jakých intervalech oceňování probíhá. A určitě bych se vyhýbal fondům, které si přeprodávají nemovitosti v rámci nějakých spřízněných osob. Nešvarem v poslední době je, že jedna společnost provede výstavbu a ta se následně přeprodá fondu. Nepochybuji o tom, že to je samozřejmě za hodnotu nějakého tržního ocenění. Nicméně nepřipadá mi úplně správné, aby developerská marže zůstala mimo fondové struktury a investoři si na ni nesáhli.

Patříte mezi FKI fondy s největším portfoliem v Česku, jak jste tedy diverzifikovaní?

Máme aktuálně v portfoliu celkem 10 areálů v České republice, Polsku, Německu a Rakousku. Jedná se především o industriální nemovitosti, R&D (research and development – výzkum a vývoj – pozn. red.), logistické nemovitosti, kancelářské budovy a také o pozemky pro budoucí výstavbu. Diverzifikovaní jsme geograficky z hlediska lokace budov a projektů a i sektorově z hlediska oborů činnosti jednotlivých nájemců. Specializujeme se na model sale & leaseback (majitel nemovitosti ji prodá fondu, získá tím finance, zároveň si ale nemovitost pronajme zpět – pozn. redakce), to samozřejmě nevylučuje i přímou investici. Máme rádi tzv. mission critical nemovitosti, které jsou pro nájemce důležité z hlediska jejich umístění nebo specializace. Podniky, které v našich nemovitostech máme, jsou např. AL-KO, Alois Kober, Benteler, Adler Pelzer, Sanden a další.

Máte ve srovnání s jinými fondy poměrně nízké zadlužení, jak a kde se financujete?

Financujeme jednotlivá projektová SPV (special purpose vehicle) vlastnící nemovitosti tak, abychom využili efektu finanční páky. Při ní je výsledný výnos na investovaný vlastní kapitál vyšší než při zainvestování kompletně celé investice vlastními prostředky. V současné době využíváme výhradně bankovní zdroje. Neplánujeme žádné dluhopisové financování a s ohledem na naši konzervativní rizikovou strategii ohledně zadlužení neplánujeme prozatím ani žádné financování na fondové úrovni.

Jaký je váš výhled na nemovitostní trh v roce 2025 a co pro následující rok chystáte vy sami?

Nemovitostní trh považuji v České republice za poměrně stabilní a s relativně nízkou mírou rizika, očekáváme letos mírný nárůst hodnoty nemovitostí. My sami chystáme v roce 2025 akvizice, a to včetně investic do nových industriálních projektů v České republice jako projekt v Odoleně Vodě a dále v Polsku s renomovanými partnery s dlouholetými zkušenostmi v industriálním developmentu.