Jak si vybrat ten nejlepší nemovitostní fond? Našli jsme několik premiantů

Obchod s nemovitostmi se rozjíždí, výnosy se odráží ode dna. Po období útlumu v důsledku vysokých úrokových sazeb se v loňském roce realitní trh rozhýbal. Není proto divu, že právě nemovitostní fondy zažívají větší příliv nového kapitálu než fondy akciové nebo dluhopisové. Zároveň na českém trhu neustále přibývají nové fondy. Pro investora tak je stále těžší vybrat si ten ideální. Pomoci mu s tím může projekt TOP realitní fondy, který sleduje trh a nabízí investorům pomoc při rozhodování.

„Akviziční aktivita se na trhu loni oproti roku předchozímu zvýšila a s poklesem úrokových sazeb lze očekávat v roce 2025 další zvyšující se apetit. Stejně tak jako další přísun kapitálu do fondů poté, co spořicí účty u bank ponesou nižší výnos kvůli nižším úrokovým sazbám,“ říká David Mazáček z Institutu pro strategické investování na VŠE, jenž je spoluautorem žebříčku TOP realitní fondy. Jeho slova potvrzují ohlasy z trhu i celkové statistiky, a to jak v případě akviziční aktivity, tak u přílivu peněz.

„Realitní fond Conseq byl v akvizicích velmi aktivní. Poslední obchod roku 2024 jsme dokončili před několika dny. Letos očekáváme velmi živý rok,“ uvádí Vladan Kubovec, ředitel oddělení alternativních investic Conseq Investment Management, s tím, že cílem je díky akvizicím zajistit podílníkům fondu zajímavé výnosy do budoucna. „V roce 2024 byly fondy mimořádně aktivní. České fondy nakupovaly i v zahraničí, zejména v Polsku,“ přibližuje Zdenka Klapalová, působící jako partner poradenské společnosti Knight Frank.

A jak vypadal příliv nového kapitálu? Podle posledních dat Asociace pro kapitálový trh v loňském třetím čtvrtletí stoupl objem prostředků ve fondech mezikvartálně o 27 procent. Celý trh přitom zaznamenal zvětšení majetku ve fondech o necelých osm procent.

Z žebříčku TOP realitní fondy vyplývá, že drobní investoři si v uplynulých 12 měsících (tedy období mezi třetím čtvrtletím roku 2024 a třetím čtvrtletím roku 2023) přišli nejčastěji na výnos mezi čtyřmi a sedmi procenty. Nejvýkonnější pak byl fond Creditas Nemovitostní, jenž nabídl zhodnocení 9,6 procenta. Tento fond vyhrává i ve tříletém horizontu s ročním výkonem 10,3 procenta. Jde tak o výnosy, které nedokážou nabídnout spořicí účty ani termínované vklady.

Nutno podotknout, že nemovitostní fondy jsou brány sice jako konzervativní investice, ale i u nich se doporučuje pětiletý investiční horizont. Obdobně ohledně peněz smýšlí i bohatší lidé, kteří své prostředky směrují do fondů pro kvalifikované investory (FKI). V tomto případě musí být investice alespoň ve výši jednoho milionu korun. Za 12 měsíců (do konce září 2024) předvedl nejvyšší výkon fond CB Property Investors, když si připsal 18,1 procenta. Ve tříletém horizontu s ročním výnosem 14,7 procenta vítězí Jet Industrial Lease.

Samotná výkonnost ale není všechno. Pokud by se měl Mazáček zaměřit na jednotlivé parametry, tak sám by je podle důležitosti volil v tomto pořadí: hodnota portfolia, výnosnost, zadlužení. Když by proběhla selekce na základě těchto tří parametrů, pak by vítězem v kategorii retailových fondů určených drobným investorům byl Investika realitní fond. Důvodem je poměrně velké portfolio o hodnotě 20 miliard korun, relativně nízké zadlužení a průměrný roční výnos v posledních třech letech ve výši 6,9 procenta.

V portfoliu fondu je 51 nemovitostí ve čtyřech zemích Evropy, kdy jde o obchodní centra, kanceláře, rezidenční bydlení nebo logistická centra. Investika pak nabízí možnost vkládat prostředky do fondu i v rámci dlouhodobého investičního produktu. Ten umožňuje odečíst si investovanou částku až do výše 48 tisíc korun od základu daně v každém roce. Druhé místo mezi retailovými fondy v tomto výběru získal Conseq realitní a třetí Mint rezidenční fond. Conseq má v portfoliu kanceláře i retailové parky, Mint se zaměřuje na rezidenční bydlení.

TOP Realitní fondy

Čekáme na příležitosti v Německu, každá krize je přináší, říká Drabina z Jet Industrial Lease

6. 1. 2025 ▪ 8 min. čtení

V případě fondů pro kvalifikované investory je vítězem již zmiňovaný Jet Industrial Lease. Kromě slušného výkonu má totiž také relativně nízké zadlužení. Jeho portfolio zahrnuje 10 areálů v Česku, Polsku, Německu a Rakousku. Jde především o industriální nemovitosti, R&D (výzkum a vývoj), logistické nemovitosti a kancelářské budovy. Druhé a třetí místo si odnáší fondy od Wood & Company, z nichž Office podfond (zaměřený na kanceláře) jen lehce porazil jejich Retail podfond (zaměřený na obchodní centra). Fondy vynikají výkonností a velikostí.

Takto jednoduché srovnání samozřejmě nepostačuje k tomu, aby do zmíněných fondů poslal investor peníze. „V rámci žebříčku publikujeme hodnotu WAULT (weighted average unexpired lease term), což je vážený průměr zbývající doby nájemních smluv napříč portfolii fondů. Čím vyšší hodnota, tím lepší,“ upozorňuje Mazáček na další důležitý ukazatel. U každého fondu je potřeba se podívat, jak má diverzifikované portfolio, jací jsou v nich nájemníci a jaká je konkurence v daném místě. Srovnání TOP realitní fondy tak nabízí zajímavá data a slouží jako podklad při rozhodování, neříká ale nikomu, do čeho má investovat.

Jak již bylo zmíněno, termínované vklady v porovnání s nemovitostními fondy prohrávají. Nicméně existují i jiné alternativy, jež by měl zájemce zvážit při rozhodování, kterou investici použije jako konzervativní složku svého portfolia. Příkladem mohou být české státní dluhopisy, kde je možné si stále zafixovat úrok ve výši téměř čtyř procent na pět let dopředu. Konkurencí realitním fondům mohou být i české korporátní dluhopisy obchodované na burze, nabízející výnosy nejčastěji mezi šesti a sedmi procenty v horizontu pěti let. A nakonec tradiční českou alternativou je koupě vlastní nemovitosti.