Areál po bývalé továrně Tesla v Pardubicích se od roku 2021 změnil k nepoznání. Chátrající stavby postupně nahradily bytové a řadové domy pro až 750 nových rezidentů, supermarket a parkoviště. Developer Linkcity Czech Republic ovládaný francouzskou stavební skupinou Bouygues Construction do revitalizace území dosud investoval přes jednu miliardu korun. Letos má být projekt Nová Tesla hotový.
Linkcity na rozdíl od konkurenčních developerů s mezinárodním přesahem nestaví větší obytné čtvrti jen v Praze, případně v Brně, ale i jiných krajských městech. Společnost připravuje také rezidenční projekt s 88 byty v Brandýse nad Labem. A letos v létě plánuje zahájit například i revitalizaci brownfieldu ve Stodolní ulici v centru Ostravy.
„V Ostravě je silná vůle město posouvat dopředu napříč politickou reprezentací. Vědí, že toho dosáhnou právě díky stabilitě v dlouhodobých vizích,“ říká Clément Duclos Čapek, zástupce generální ředitelky developera Linkcity Czech Republic.
Linkcity u nás jako jeden z mála nadnárodních developerů staví velké rezidenční projekty mimo Prahu a Středočeský kraj. Zaměřili jste se na regiony strategicky, nebo to vyplynulo z obchodních příležitostí?
Je to kombinace více faktorů. Linkcity jako developerská značka spadá do francouzské skupiny Bouygues Construction stejně jako původně česká stavební společnost VCES. Ta měla historicky svoje zázemí ve východních Čechách a posléze v Olomouckém kraji, takže pro nás bylo logické a strategické, aby minimálně naše developerské projekty vznikaly právě v těchto regionech. Obchodní příležitosti ale také aktivně vyhledáváme, účastníme se tendrů na pozemky. Na brownfieldech vytváříme většinou nové čtvrti pro takzvané mixed used projekty.
V čem je regionální trh oproti tomu pražskému odlišný?
V regionech je třeba znát lokální trh, nabídnout správný produkt za vhodnou cenu. Zákazníci i zadavatelé na nabídku reagují mnohem citlivěji než ve velké metropoli. Například v Ostravě připravujeme projekt Středoškolská, v němž v několika etapách vznikne postupně 300 bytů. V tomto projektu jsme se městu zavázali poskytnout také dostupné bydlení, řešíme i zeleň, komunitní prostory, náměstí a infrastrukturu. Je logické, že pokud kupujete pozemky od města, je pak i tvůrcem podmínek pro vaše realizace. Tímto způsobem se zajistí jeho správný rozvoj a naplnění potřeb v dané lokalitě. V Ostravě je silná vůle město posouvat dopředu napříč politickou reprezentací. Vědí, že toho dosáhnou právě díky stabilitě v dlouhodobých vizích.
Investoři si v Praze dlouhodobě stěžují na komplikované povolovací procesy, jak je to v regionech?
Řekl bych, že povolovací řízení probíhá v regionech spíše rychleji. Je to docela logické, v menších městech je dosažení nějakého konsenzu rychlejší než ve velké metropoli. Další plus je, že města jsou relativně otevřena spolupráci s developery na základě jasně daných pravidel nebo regulačních podmínek. Spolupráce se soukromými investory se nebojí, naopak ji vítají a snaží se přilákat developery, kteří by revitalizovali brownfieldy. Je to i příklad Ostravy, jak už jsem zmínil.
Na druhou stranu je složitější do regionů přivést investory do nájemního bydlení. Tím myslím ty, kterým bychom prodali celý bytový dům nebo více jednotek najednou. O potenciálu krajských měst, potažmo okresních měst, kde je skutečně vysoká poptávka, je potřeba investory přesvědčit. Další výzvou v regionech nebo v menších městech je menší rozdíl mezi realizačními náklady projektů a prodejními cenami. V regionech jsou nižší prodejní ceny než v Praze, ačkoli stavební náklady jsou podobné.
Proč potřebujete institucionální investory do nájemního bydlení, když můžete byty v regionech díky velké poptávce prodat koncovým uživatelům?
Prodej jednotlivcům je sice lukrativnější, ale může trvat déle. Máme zkušenosti, že v regionech bývají předprodeje pomalejší. V silných letech sice mohou byty najít své kupce snadněji, ale ekonomika je cyklická a střídají se období, kdy se moc nestaví a nefinancuje, a tedy i prodeje bytů bývají slabší.
Proto rádi kombinujeme model, kdy část bytů prodáváme jednotlivcům a část investorům do nájemního bydlení nebo družstvům. A druhý důvod je ten, že se snažíme být partnerem pro města. Ta často vnímají, že je v jejich území potřeba diverzifikovat různé formy bydlení – do osobního vlastnictví, družstevní pro lidi, kteří nedosáhnou na hypotéku, nebo bydlení pro seniory.
Clément Duclos Čapek (39)
zástupce generální ředitelky Linkcity ČR
Studoval obor zaměřený na veřejnou správu, finance a právo na Sciences Po ve Francii a dále pak na Vysoké škole ekonomické v Praze.
Svou kariéru zahájil v roce 2008 v developerské Linkcity Czech Republic.
Pracoval na různých projektech – od rezidenčních přes hotely až po regenerace brownfieldů. V letech 2018–2022 působil v pařížské pobočce Linkcity na největším projektu urban regeneration, zahrnujícím přes 2500 bytů. Od roku 2022 je zpět v Praze.
Jiné typy staveb kromě tradičních forem bydlení neplánujete?
Primárně stavíme bytové domy a v posledních pěti letech nabízíme byty nejen jednotlivcům, ale také institucionálním investorům do nájemního bydlení či družstvům. V tom budeme pokračovat. Novinkou je, že se budeme zaměřovat i na sociálně‑zdravotnickou oblast. Například v Královéhradeckém kraji připravujeme projekt Alzheimer centra. Snažíme se vzít příklad z naší mateřské skupiny, která poslední dobou realizovala poměrně dost nemocnic nebo domovů pro seniory. Chceme reagovat na potřeby nejen ekonomicky aktivních lidí, ale i seniorů a studentů.
V Pardubicích dokončujete projekt Nová Tesla a součástí třetí etapy bude i bytový dům ze dřeva, jeden z prvních na českém trhu. Při jeho přípravě jste také čerpali ze zahraničí?
Ano, s projektem nám radili naši francouzští a britští kolegové z divize WeWood. Máme ambici být průkopníky ve výstavbě domů z CLT panelů, naše mateřská skupina s nimi má zkušenosti v zahraničí. Ze dřeva projektujeme a stavíme ve Švýcarsku, Francii nebo Anglii. V těchto zemích se dřevostavby staví relativně běžně a nejde jen o rezidenční budovy, ale i veřejné stavby, jako jsou školy, školky nebo třeba i hotely.
Jaký je rozdíl mezi cenou bytu ve zděném a sousedním dřevěném domě v Nové Tesle?
Realizační náklady na dřevostavbu jsou asi o 15–20 procent vyšší. Bavíme se tu však o materiálu vysoké kvality a prémiovém zpracování.
A promítli jste ten rozdíl plně do ceny bytu pro koncové zákazníky?
Ne zcela. Musíme vždy respektovat lokální trh, pokud chceme prodávat. Věříme, že legislativa brzy dovolí i dřevostavby vyšší než čtyři podlaží. A také si myslím, že stát bude u veřejných staveb více prosazovat tento obnovitelný materiál. Tím se dřevo stane dostupnějším, bude větší sdílená praxe, už s ním nebude pracovat jen pár developerů nebo architektů, ale stane se z něj standardní materiál. Důležitá je také edukace lidí, aby věděli, jaké výhody dřevo nabízí – ať už z hlediska komfortu, nebo snižování emisí CO₂.
Dřevo je neprávem považované za druhořadý materiál, pokud jde o požární bezpečnost nebo akustiku. Je paradoxní, že chalupu by si lidé postavili ze dřeva, ale u bytového domu mohou pochybovat.
Čím to podle vás může být?
Je to začarovaný kruh. Dokud větší stavby ze dřeva nebude stavět víc firem, tak se bude mít za to, že to je experiment. A samozřejmě lidé se bojí experimentu, když si kupují byt za několik milionů korun. Trh potřebuje více referenčních projektů, od více hráčů, v různých lokalitách a také vícero typů budov. Teprve pak se řekne, že dřevo je skutečně materiál, který funguje stejně jako beton nebo cihly.
Přijde mi, že projekty v regionech udělaly obrovský skok vpřed v kvalitě architektury…
Osobně vidím pokrok nejen v architektuře našich projektů, ale i v jejich udržitelnosti. Například v Tesle jsme v prvních fázích projektu stavební materiály recyklovali, došlo tedy i k redukci stavební dopravy. Používali jsme beton s nižším CO₂ a v poslední etapě postavíme bytový dům ze dřeva. CLT panely nám dodají společnosti Stora Enso a Taros Nova z výrobního závodu nedaleko stavby ve Ždírci nad Doubravou. Jejich lokální produkce se tak pozitivně projeví i v uhlíkové stopě projektu.
V dalších projektech se snažíme pracovat s lokální distribuční sítí, fotovoltaikou, izolací budov, aby opravdu docházelo k produkci jak zelené energie, tak i k co její nejmenší spotřebě. Snažíme se do našich posledních projektů implementovat i modrozelenou infrastrukturu – využívá se v nich dešťová voda. Důležité je také omezit tepelné ostrovy, proto na domy navrhujeme zelené střechy a extenzivní zeleň. Myslíme si, že tyto trendy budou posilovat.
Jsou vaše opatření nad rámec toho, co už vyžaduje legislativa?
Určitě ano. Myslím, že za takové dva tři roky přijde velký skok, podobně jako v jiných evropských zemích. Například ve Francii platí zákon, který stavebníkům zakazuje stavět na zelené louce, pokud mohou stavět na brownfieldu. A chcete‑li si postavit rodinný dům jinde než na brownfieldu, musíte zaplatit poplatek, protože zabetonujete plochu, která by jinak mohla vsakovat vodu.
Stáhněte si přílohu v PDF
Od roku 2028 nastane v Česku u novostaveb s plochou nad 1000 metrů čtverečních povinnost dokládat uhlíkovou stopu budovy. My už nyní počítáme emise CO₂ u všech našich projektů a při jejich přípravě s tím pracujeme.
Jaké rozdíly v bydlení vnímáte na českém trhu jako cizinec?
V malometrážních bytech. Neustále slýchám, že 2+kk musí mít minimálně 45 metrů čtverečních nebo víc, protože jinak je byt mrňavý. Ale například v Paříži má běžné 2+kk kolem 35 metrů čtverečních. Myslím si, že i tady bude docházet k optimalizaci metráží bytů, protože finanční zdroje budou méně dostupné. A vzhledem k obrovské poptávce po zmenšování bytů už postupně dochází. Před 10, 15 lety byly byty o pět až sedm metrů čtverečních větší, protože byly dostupné pozemky a hlavně i úvěry.
Mám také dojem, že každé dítě má v bytě ideálně svůj vlastní, byť malý pokoj. To dříve nebylo úplně zvykem, děti spaly po dvou nebo i třech ve stejném pokoji třeba do svých 18 let.
Článek byl publikován ve speciální příloze HN Stavba.
Přidejte si Hospodářské noviny
mezi své oblíbené tituly
na Google zprávách.
Tento článek máteje zdarma. Když si předplatíte HN, budete moci číst všechny naše články nejen na vašem aktuálním připojení. Vaše předplatné brzy skončí. Předplaťte si HN a můžete i nadále číst všechny naše články. Nyní první 2 měsíce jen za 40 Kč.
- Veškerý obsah HN.cz
- Možnost kdykoliv zrušit
- Odemykejte obsah pro přátele
- Ukládejte si články na později
- Všechny články v audioverzi + playlist
