Nájemní bydlení ještě nedosáhlo svého vrcholu, říká investor Aleš Kamrád

Menší byty, nájemní bydlení, udržitelnost a technologické inovace – to jsou hlavní trendy, které budou formovat budoucnost realitního trhu. Mění se také paradigma vlastnictví: od tradiční představy „můj byt, moje zdi“, k flexibilnějšímu modelu pronájmu s možností využívání komunitních služeb. Na trhu je také vidět investiční apetit, roste ochota lidí vkládat peníze do fondů kvalifikovaných investorů (FKI). Alespoň podle Aleše Kamráda, ze Spilberk investičního fondu SICAV.

Na realitním trhu je patrný jasný trend – lidé se stále více přesouvají k nájemnímu bydlení. Byty do osobního vlastnictví se kupovat nepřestávají, poptávka po pronájmu má ale rostoucí tendenci. Podílí se na ní zejména mladší generace, pro niž pronájmy představují větší flexibilitu, finanční volnost i menší závazky.

Lidé nejenže tráví stále více času mimo domov, ale také nepotřebují metry navíc. Co dříve byl malý byt, dnes odpovídá standardu. „Ještě před pár lety byl standard osmdesátimetrový 3+1, ve kterém chcete plánovat rodinu, dnes je tu velká skupina single, studentů, expatů, kterým stačí 25 metrů čtverečních a i méně,“ potvrzuje Kamrád.

Trend směrem k nájmu je umocněn i rostoucími cenami nemovitostí. „Pokud osmdesátimetrový byt stojí deset až dvanáct milionů korun a hypotéky vzrostly na úroveň, kde se splátky přibližují padesáti tisícům měsíčně, mnoho lidí přehodnocuje své možnosti,“ říká Kamrád.

„Dalším zajímavým trendem, který jsme zaznamenali, je situace, kdy rodiče studentů namísto nájemního bydlení rovnou koupí dětem byt, který využívají po dobu studií, a po absolvování ho následně prodají se ziskem,“ dodává.

Brněnská volba pro kvalifikované investory

Aleš Kamrád je členem dozorčí rady Spilberk investičního fondu SICAV, který cílí na kvalifikované investory. Zaměřuje se na oblasti developmentu, nájemního bydlení, energetiky a retail parků. Objem majetku fondu je přes dvě miliardy korun a minimální garantované roční zhodnocení sedm procent.

Investiční aktivity fondu nejvíce cílí na samotné Brno, stojí například za bytovým projektem na Ponávce, na Pekařské nebo aktuálně za probíhajícími projekty na Cejlu nebo v Bratislavské. „Brno se dynamicky rozrůstá a podobně jako v Praze je zde v mnoha ohledech poptávka po bydlení podobná. Silnou cílovou skupinu tvoří studenti, ale také zaměstnanci velkých technologických firem, které přitahují kvalifikované odborníky – IT specialisty, zahraniční manažery a expaty,“ vysvětluje Kamrád.

V rámci osmiletého působení na trhu se fond etabloval do role významného brněnského developera se zaměřením na rekonstrukce a nástavby bytových domů a také na zcela nové projekty na zelené louce. V jeho portfoliu je především výstavba menších bytových jednotek.

„Stále více lidí si uvědomuje to, co jsme identifikovali už před pěti lety: že trendem jsou menší jednotky a flexibilní bydlení. S tím roste i konkurence. Na tento typ projektů se zaměřuje rostoucí počet developerů. Když se podíváme zpět, před pěti lety jsme byli jedni z mála, kdo tento směr aktivně rozvíjel. Dnes už mnozí pochopili, že menší jednotky jsou klíčem k budoucnosti, a tak vstupují na stejný trh. Je to přirozené, protože poptávka je obrovská,“ konstatuje Kamrád.

Top realitní fondy

Retail parky v Česku přitahují velké investory. V měnícím se prostředí maloobchodu nabízejí stabilní výnosy

25. 6. 2025 ▪ 2 min. čtení

Aktuální hypoteční sazby jako nový standard

Nemovitostní fondy v posledních letech čelily složité situaci. Vysoké úrokové sazby centrálních bank komplikovaly developerské projekty, což se negativně odrazilo na výnosech investorů. Loňský rok přinesl oživení a zdá se, že i letos přílivu peněz do nemovitostních fondů nahrává kromě klesajících sazeb na spořicích účtech také nejistota na akciových trzích.

„Pokles trhu byl znatelný, ale nám se podařilo ho překlenout díky několika faktorům. Jednak jsme působili v segmentu, který nebyl tak silně zasažen, a zároveň jsme měli výhodu v tom, že naše byty byly již předprodané a nacházely se v závěrečné fázi dokončování. Díky tomu jsme se vyhnuli situaci, kdy bychom měli problém s prodejem, protože za jiných okolností bychom zpomalení trhu pravděpodobně pocítili výrazněji,“ uvádí Kamrád.

Nyní už lze podle něj jasně pozorovat oživení prodejů, a to zejména díky mírnému poklesu hypotečních sazeb. Dalším faktorem je postupná akceptace vyšších úrokových sazeb mezi kupujícími. „Zpočátku byli lidé namlsaní sazbami kolem 1,4 procenta, a když sazby vystoupaly až k šesti procentům, hypoteční trh na nějaký čas prakticky zamrzl. Dnes se situace stabilizovala a sazby se pohybují kolem 4,5 procenta, což lidé již berou jako nový standard,“ říká Kamrád.

V případě projektů pod Spilberk investičním fondem je stejný také poměr nákupů na investice a do osobního vlastnictví. „Hodně ale záleží na lokalitě a daném projektu,“ upřesňuje. „Protože se zaměřujeme na menší byty, které reflektují moderní trendy, například digitalizaci správy nemovitostí, mnoho kupujících je pořizuje jako investici,“ doplňuje.

Takové byty jsou vybaveny elektronickými zámky, dálkovými odečty energií a dalšími technologiemi umožňujícími snadnou správu, což je atraktivní zejména pro ty, kteří je plánují využívat k pronájmu nebo přes platformy jako Airbnb. „Díky připojení k internetu a možnostem vzdáleného ovládání může majitel řídit přístup do bytu na dálku a efektivně jej spravovat,“ vysvětluje Kamrád jeden ze současných trendů.

„S tím, jak se trh naplňuje a malé byty staví prakticky každý, je klíčové se odlišit, což znamená nabídnout něco víc než jen standardní prostor,“ konstatuje Kamrád. Moderní technologie a udržitelnost proto dnes hrají zásadní roli. „Například pokud si někdo kupuje byt na investici, je obrovský rozdíl mezi tím, zda se může pohodlně podívat na všechny důležité údaje z notebooku u ranní kávy, nebo zda tam musí osobně dojíždět, přepisovat vodoměry a řešit administrativu manuálně. U větších portfolií už taková ruční správa není praktická, a proto jsou dálkové odečty, chytré zámky a digitální správa nemovitostí velmi žádané,“ říká Kamrád.

Lidé se chtějí potkávat se svými sousedy

Moderní bydlení také už nedefinuje jen samotný byt, ale i širší koncept zahrnující coliving a sdílení společných prostor. Proto mnohé projekty zahrnují komunitní prostory a kavárny, kde se mohou obyvatelé setkávat.

Podobně se vyvíjí i trend udržitelnosti. Je to nejen otázka ekologického přístupu, ale také úsporných opatření. Lidé dnes chtějí vidět konkrétní čísla o spotřebě energií a mít možnost optimalizovat náklady.

„Vedle technologií klademe důraz i na nábytek na míru, který přesně odpovídá dispozicím malých bytů. Oproti univerzálním řešením z obchodů umožňuje maximální využití prostoru – takže si nemusíte lámat hlavu s tím, že vám něco rozměrově nesedí. Kupující tak přijdou, nastěhují se a mohou hned bydlet, aniž by řešili montáže, malování či zásuvky. Tento trend se v posledních šesti letech výrazně posunul – dříve byly tyto prvky považovány spíše za zajímavé doplňky, dnes jsou standardem, který lidé očekávají,“ popisuje Kamrád aktuální směr.

Roste investiční apetit

Investice do fondů kvalifikovaných investorů se vloni zvýšily na 680 miliard korun. Ochota lidí investovat do fondů roste i s ohledem na nižší sazby na spořicích účtech a nejistotu na akciových trzích.

„Tento posun vnímáme. Pokud to srovnáme s obdobím před dvěma lety, kdy byly úrokové sazby na spořicích účtech výrazně vyšší, lidé tehdy volili buď konzervativní úložky, nebo rizikovější investice. Fondy tak musely nabídnout atraktivní výnos, což ovšem není vždy udržitelné. Dnes se situace mění. Spořicí účty přestávají být zajímavé, akciový trh přináší nejistotu, což vede investory k hledání stabilnějších, dlouhodobě udržitelných možností,“ vysvětluje Kamrád. Podle něj se právě v tomto ohledu otevírá prostor pro fondy, které nabízejí konzervativní investiční model s nízkou volatilitou.

V poslední době vzniklo velké množství FKI, přičemž nynější počet založených v Česku dosahuje již bezmála 600 s celkovým objemem pod správou přes 650 miliard korun. Dá se v takovémto množství fondů zorientovat? „Určitě, pokud víte, na co se zaměřit. Prvním faktorem je historie společnosti nebo fondu – pokud někdo funguje sedm let, je velká pravděpodobnost, že má stabilní byznysmodel. V opačném případě by pravděpodobně nepřežil déle než dva roky,“ uvádí s tím, že stejně důležitý je objem majetku.

„Nový fond, který začíná s nízkým vlastním kapitálem a chce nabrat velké množství prostředků od investorů, může čelit vážným problémům, pokud se mu financování nepodaří zajistit,“ upozorňuje Kamrád.

Svět nemovitostí

Stáhněte si přílohu v PDF

Zároveň dodává, že je důležité sledovat zaměření fondu – zda má jasnou strategii a funkční model, nebo jestli jen láká investory na revoluční nápad bez prokazatelné stability.

„U start‑upů je vyšší riziková přirážka, protože investice je mnohem méně jistá. Proto může být rozumné počkat několik let, než se ukáže, zda daný projekt skutečně funguje,“ říká Kamrád, který doporučuje pro základní orientaci využít i různé rizikové indexy, například SRI (Summary Risk Indicator), který hodnotí rizikovost investic od jedné do sedmi. „Jednička znamená minimální riziko, zatímco sedmička odpovídá spekulativním investicím. FKI se zpravidla pohybují kolem hodnoty 6. Spilberk má SRI na úrovni 3,“ konstatuje Kamrád.

„Proto je dobré sledovat nejen historické výsledky fondu, ale také jeho majetkovou strukturu, strategie a výši kapitálu – vše dohromady vám pomůže vyhodnotit, zda je investice dlouhodobě udržitelná,“ zdůrazňuje.

Text vznikl ve spolupráci se společností Spilberk investiční fond SICAV.

Článek byl publikován ve speciální příloze HN Svět nemovitostí.