Panelák 2.0. Revitalizace zvyšuje komfort i investiční potenciál

Modernizace panelových domů se už dávno neomezuje jen na zateplení fasády a výměnu umakartového jádra. Největší zájem podle odborníků mají nyní klienti o rozšiřování lodžií či balkonů nebo jejich dodatečné dostavění tam, kde dříve nebyly. Hlavní rozdíl mezi lodžií a balkonem spočívá v jejich konstrukci a umístění vzhledem k budově. Balkon je předsazená, vyčnívající konstrukce, obvykle s ocelovým zábradlím, která přečnívá přes obvodovou zeď domu. Lodžie je naopak prostor zapuštěný do budovy, nevystupuje z jejího půdorysu a je obvykle obklopena stěnami ze tří stran a stropem shora. 

„Na klasickou lodžii jste v minulosti neumístili skoro ani židli. Stavební vývoj šel ale velmi rychle dopředu a dnes jsme schopni zrealizovat lodžie či balkony o velikosti až šesti metrů. Občas ale narážíme na byrokratické překážky. Vlastníci bytových domů totiž obvykle nevlastní zároveň pozemek před svým domem. Zmodernizované balkony se však na cizí pozemek chystají zasahovat, a proto je třeba vyřešit s majitelem pozemku jeho případný odkup,“ komentuje zásahy Aleš Kocourek, ředitel a majitel stavební společnosti Kasten, který působí v oboru téměř třicet let.

Dále je podle něj třeba vyřešit stavební povolení. „I když je stavební zákon jen jeden, každý úřad si ho může vykládat trochu jinak, a tak se nám už stalo, že se na stavební povolení čekalo roky. Když klienti vidí, jaké martyrium s novými balkony zažívají, občas si říkají, zda nebude lepší se obejít bez nich,“ vysvětluje Kocourek.

Když se s rekonstrukcemi panelových domů v Česku začínalo, bylo nejtěžší přesvědčit vlastníky, že má smysl se o domy starat. První to řešili ti, kteří měli bydlení v havarijním stavu. Často bylo nebezpečné se jen opřít o zábradlí. Pak začaly fungovat pozitivní reference – opravené domy najednou vypadaly jinak a přinášely další obchodní příležitosti, popisuje Kocourek. Zásadní zlom podle něj přinesl státní program Zelená úsporám, který zjednodušil čerpání dotací. „Byl na trhu úplný blázinec, zateploval každý,“ říká Kocourek.

Dnes už se znovu modernizují i domy opravované v 90. letech, protože technologie i požadavky se posunuly. Mezi aktuální trendy se řadí instalace fotovoltaiky v kombinaci s úpravou tepelného zdroje. Zájem je ale menší než v době drahých energií.

Přibývá také požadavků na zvyšování bezbariérovosti bytů, protože jejich dlouhodobí obyvatelé v nich zestárli a v pozdějším věku disponují úplně jinou mobilitou. Mění se ale i samotné technologie používané v bytech. Týká se to například systémů domácích telefonů, které ovládají zvonky u dveří.

„Když u původních domácích telefonů někdo zapomněl v bytě telefon zavěsit, systém přestal fungovat všem. Dnes je vše digitalizované, fungující nezávisle a umožňující se na návštěvu u dveří podívat na svém mobilním telefonu přes wi‑fi ve chvíli, kdy sedím na gauči u televize,“ popisuje současné technologie Petr Černý, předseda Stavebního bytového družstva Sever z Liberce.

Panelák 2.0

Nenechte sestřičku operovat

Podle Kocourka dělají vlastníci často chybu, že osloví s plánovanou modernizací rovnou stavební firmu. „Lidé by se měli nejdřív obrátit na projekční kancelář. Projektant navrhne a spočítá varianty, ocení je a na základě toho se plánuje financování. Až pak vybíráte stavební firmu na základě jednoho domyšleného zadání,“ říká. Upozorňuje, že stavební firma má oprávnění stavbu provést, ale samotné navrhování by měla nechat na projektantech, kteří jsou později i za správnost projektu zodpovědní. „V opačném případě je to tak, jako by vás měla operovat zdravotní sestra,“ dodává.

Bez pořádného projektu nemají vlastníci dostatečné informace o tom, co stavba potřebuje, mají nějaké představy, které tlumočí stavební firmě, dříve nebo později ale může dojít k vzájemné disharmonii, protože věci nejsou přesně popsané v dokumentech.

Kromě technické přípravy je zásadní i finanční plán. „Ujasněte si, zda použijete vlastní zdroje, úvěr, nebo dotace. A počítejte s následnou kontrolou dotací,“ upozorňuje Kocourek. Častým omylem je snaha „ušetřit“ tím, že se udělá jen část prací. Například výměna oken bez zateplení pláště či střechy.

Experti přitom upozorňují na to, že revitalizace má dlouhodobý smysl v případě, že konstrukční prvky na domě budou zhruba stejně staré. Nehrozí tak, že se krátce po jedné rekonstrukci zjistí, že je třeba dělat další. „Občas se setkáváme s mýtem, že když se vymění dřevěná okna za plastová a udělá se zateplení, dům přestane dýchat, v bytech se začne hromadit vlhkost a dojde ke vzniku plísní. Ten vychází z minulosti, kdy občas stavebníci nedodrželi správný postup a dům nebyl správně větrán. Samotný princip větrání ale i dnes občas obyvatelům domů činí potíže – mají pocit, že by měli větrat téměř nepřetržitě, efektivní větrání přitom spočívá v tom, že se větrá krátce a pořádně,“ říká Petr Černý.

Sám má s modernizacemi dlouholeté zkušenosti. Ve správě jeho družstva je více než 11 tisíc bytů a nebytových prostor. Devadesát procent z nich už prošlo nějakou formou revitalizace. „Dnes nejprogresivnější domy řeší jiné zdroje energie – fotovoltaiku nebo tepelná čerpadla. To dává smysl tam, kde se lidé dohodnou,“ říká. Připomíná ale, že i při příznivých cenách prací a úvěrů bývá obtížné obhájit rozsah oprav. „Lidé někdy škrtají střechu nebo balkony s tím, že jsou zatím v dobrém stavu. Druhým častým problémem je nepochopení financování a úvěrů.“

Moderní výtahy reagují na blackout

Součástí modernizací bývá také výtah. „Výtahy stárnou a časem potřebují modernizaci nebo výměnu,“ říká Josef Michálek, majitel firmy Výtahy Michálek. Trendem posledních let je podle něj dodatečná montáž výtahů do čtyř‑ a pětipatrových domů, které je původně neměly. „Byty pak získávají na hodnotě a dům splňuje požadavky na bezbariérové bydlení,“ dodává.

Nejčastější modernizací je výměna řídicích systémů. „Důvodem jsou změny norem, stárnutí systémů i ukončení výroby dílů,“ vysvětluje. Kdo uvažuje o novém výtahu, měl by si podle něj položit dvě klíčové otázky: jak široký má být vstup a jakou rychlost výtahu preferuje. „U nových výtahů je dnes standardní rychlost 1,0 m/s a vyšší,“ říká. U domů, kde bojují s nedostatkem prostoru, pak Michálek doporučuje vstupní dveře do výtahu ruční, protože ty zabírají méně prostoru než automatické.

Stavba

Stáhněte si přílohu v PDF

Výrazně se také za posledních 20 let zvýšila bezpečnost výtahů – nejen pro uživatele, ale i pro servisní techniky. „Jako mladý technik po vyučení jsem na výtahu z osmdesátých let prováděl revizní jízdu – na střeše kabiny. Při jízdě nahoru se ale poškodilo elektrické zařízení určené ke spínání nebo rozepínání elektrických obvodů, takže výtah nešel zastavit. Musím říci, že na tuhle zkušenost nikdy nezapomenu, zachránil mě až koncový vypínač, který byl umístěný za posledním patrem. Od té doby se normy několikrát změnily a taková věc se už dnes stát nemůže,“ vypráví Michálek.

Nové výtahy mohou být také vybaveny nouzovým sjezdem při výpadku proudu, který kabinu dopraví do nejbližší stanice a otevře dveře. „Takto vybavených výtahů je ale v panelových domech zatím jen do pěti procent,“ dodává.

Klíčem k dlouhé životnosti je kvalitní servis. „Nejčastěji se porouchají kabinové dveře – za deset let udělají čtyři miliony mechanických cyklů. Pravidelné prohlídky a inspekce mohou mnoha problémům předejít,“ říká Michálek. Rozhodnutí, zda modernizovat, nebo instalovat nový výtah, je podle něj jednoduché: „Když modernizace nic do budoucna neřeší, jsou to vyhozené peníze.“

Článek byl publikován ve speciální příloze HN Stavba.