Čistě obytné areály dnes už neobstojí

„Tvorba kvalitního veřejného prostoru a nebytových funkcí v nových rezidenčních čtvrtích je dnes výsledkem úzké spolupráce mezi městem a developerem,“ říká Renata Vildomcová, ředitelka marketingu a komunikace ve společnosti Skanska. Silnou roli v tomto procesu podle ní hraje také pražský Institut plánování a rozvoje (IPR), který prostřednictvím urbanistických doporučení pomáhá sladit potřeby města s realitou trhu.

„Územní plán dává výstavbě limity – tedy stanovuje pravidla, jaké využití v kterém území být smí nebo nesmí, ale už nijak nezajistí, aby skutečně vzniklo,“ konstatuje Anna Klímová z oddělení komunikace IPR. Iniciativa je na veřejném nebo soukromém investorovi.

K podrobnější regulaci lze využít plánovací dokumentace typu územní studie či regulační plán, který se však příliš nevyužívá. Veřejný prostor s ulicemi, náměstími a parky bývá v rozsáhlejších nových čtvrtích regulován územní studií. Ve starších projektech ale zástavba vznikala většinou podle návrhu soukromých developerů bez ohledu na ně. „Výsledná uliční struktura pak nebyla dostatečně provázaná a koordinovaná, role veřejné správy byla minimální,“ popisuje Klímová.

Obytné areály budované na přelomu milénia atraktivním veřejným prostorem typicky neoplývají. Polosoukromé společné prostory – vnitrobloky, dvorečky nebo střešní terasy – se stávají běžnou součástí až novějších projektů. „Právě tam vytváříme zázemí pro posezení, grilování, dětské hry nebo i práci z domova. Možnost vyjít si s notebookem na terasu a pracovat venku je dnes už standardem,“ říká Jana Mastíková, hlavní architektka ze studia Loxia, jež navrhuje stovky bytů ročně.

Mastíková v tom vidí určitou paralelu: „Pokud lidem zmenšujeme obytný prostor uvnitř bytů, musíme jim naopak nabídnout kvalitní prostor k životu venku.“ Naráží tím na fakt, že kvůli neúměrně rostoucím cenám nemovitostí dosáhne na vlastní bydlení čím dál méně lidí, proto developeři v posledních letech přistoupili ke zmenšování ploch bytů. 

„U projektů, které tento trend nezachytily včas, často dochází k dodatečné úpravě – přidávají se komunitní zóny i tam, kde původně nebyly. Posun v přemýšlení o veřejném a sdíleném prostoru je dnes u většiny investorů už samozřejmostí.“

Komunikace se starousedlíky

Někteří developeři zapojují do plánování budoucích čtvrtí veřejnost. Takzvaná participace je ve vyspělých zemích poměrně běžná, u nás se ale zatím masivněji nerozšířila. V Česku je v tomto směru pionýrem původem švédská Skanska, jež sousedům z řad veřejnosti umožnila spoluvytvářet podobu větších rozvojových území, v tomto případě brownfieldů. 

Jejím prvním projektem participace je areál bývalých pekáren v pražské Michli, kde letos v červnu skončila demolice a na místě nevyhovujících budov postupně začne vyrůstat téměř 600 bytů doplněných obchody, školkou, sportovišti či parkem. Je nutno říct, že od prvního setkání se starousedlíky v Michli uplynulo devět let a za tu dobu ceny bytů razantně vzrostly.

Podstatně rychlejší byl participační proces dalšího projektu od Skansky v pražských Modřanech, kde na rozdíl od bývalých pekáren investor nečekal na schválení změny územního plánu. První domy Modřanského cukrovaru už stojí, a jak název napovídá, jde o revitalizaci areálu bývalého cukrovaru. Výrobu v něm nahradí přes 800 bytů, obchody, bistra, služby, ale také náměstí s unikátním amfiteátrem. 

Součástí již dokončené první etapy je dětské hřiště a nově i socha s názvem Cukrouš. Toto dílo vzešlo z umělecké soutěže a podle jeho autorky Lindy Čihařové má představovat fiktivní zvíře spletené z kovových prutů ve tvaru větví, které se postupně promění v živoucí objekt díky porostu z popínavých rostlin – břečťanu a loubince trojlaločného. 

Skanska komunikuje s veřejností i v okrajových částech města. Příkladem je Satalická pila ve stejnojmenné pražské části. V areálu bývalých dřevařských závodů investor počítá s výstavbou stovky bytů doplněných o nebytové prostory a zkvalitněním veřejného prostoru. 

Podniky v parterech domů vždy nevydělávají

Veřejná správa v Praze usiluje o budování čtvrtí s dostatkem občanského vybavení a funkčními a příjemnými veřejnými prostranstvími. „Nástroje k ovlivnění tohoto vývoje jsou však omezené, založené především na vyjednávání a vlastnictví některých pozemků,“ uvedla Klímová z IPR. Zřizování obchodů nebo menších zdravotních zařízení je dnes iniciativou soukromých investorů. Tato zařízení mohou vznikat tam, kde to územní plán umožní.

Čistě obytné areály dnes už neobstojí

Dalších 7
fotografií

A i když developeři vyčlení partery domů na nebytové prostory, jejich pronájem bývá někdy problematický. Střídají se v nich provozovatelé a některé z jednotek zůstávají léta po kolaudaci neobsazené. To se stalo například v projektu Byty Malešice. Dlouho čekal na pronájem také komerční prostor v ulici Akademická ve stejné části Prahy. Nedávno tam otevřelo bistro s kavárnou, přitom hned naproti vyrůstá Rezidence Akademická o 11 bytech, do jehož parteru developer JRD navrhl obchod a kavárnu.

Investor to vysvětluje tím, že budova je na okraji rezidenčního území a vhodně obsazená komerční jednotka v takových případech slouží jako místo k zajištění základních potřeb i setkávání. „Bez ohledu na požadavky povolovacího procesu pak komerční jednotky zařazujeme i do rezidenčních projektů, které jsou v lokalitě s nedostatkem obchodů a služeb. I tam může komerční prostor působit městotvorně,“ sdělil Jan Řežáb, zakladatel a majitel JRD.

Cílem developera je podle Vildomcové ze Skansky nejen splnit požadavky územního plánu, ale také navrhnout funkční a udržitelný mix nebytových prostor, který vhodně doplní rezidenční část a podpoří život celé čtvrti. 

„U veřejných prostranství však často narážíme na rozdílné priority – zatímco my usilujeme o atraktivní a inovativní řešení, některé městské části kladou důraz především na jednoduchou a nenákladnou údržbu. To vede k tomu, že některé prvky, jako například atraktivní návrh parku, hřiště, ale třeba i kruhového objezdu, nemáme povolení zrealizovat kvůli obavám městských organizací z provozních nákladů,“ vysvětlila Vildomcová.

Skanska proto oceňuje proaktivní přístup Prahy 12. V projektu Modřanský cukrovar developer navrhl mimo jiné i vodní prvek, jejž městská část nejen akceptovala, ale také se zavázala po jeho dokončení k převzetí do správy. „Vnímáme to jako ukázku funkční spolupráce, která umožňuje vznik kvalitního veřejného prostoru. Ten dnes není jen urbanistickým ideálem, ale představuje reálnou konkurenční výhodu na rezidenčním trhu,“ uvedla Vildomcová.

Vodní prvek vznikl i v areálu Nuselského pivovaru v Praze 4. Developer Penta Real Estate v červnu představil rekonstrukci památkově chráněných budov bývalého pivovaru, které doplňují nové bytové domy, obchodní pasáž včetně nové pobočky České pošty, kavárny, ale i náměstíčko a nová lávka přes potok Botič směrem k náměstí Bratří Synků. 

S konceptem veřejného prostoru v areálu bývalého pivovaru přišel architektonický ateliér Chybík + Kristof, jenž pro Pentu navrhl nové bytové domy, kdežto CMC Architects se zhostili konverze historických budov pivovaru. „Viděli jsme potenciál pro vznik náměstí. Naší ambicí je přinést veřejný prostor do všech nově stavěných rezidenčních projektů,“ řekl architekt Ondřej Chybík. Jeho studio mimochodem navrhlo pro Skansku projekt Modřanský cukrovar.

Zanedbaná sídliště

Velký prostor pro zlepšování veřejného prostoru představuje stávající bytová zástavba, zejména panelová sídliště. Například na Slovensku žije v panelácích téměř 40 procent populace a většina z domů stojí převážně v okrajových částech měst. 

„V posledních dekádách se pozornost na veřejný prostor koncentrovala na centra měst, aktuálně však pozorujeme zvýšený zájem municipalit o periferie,“ řekl architekt Martin Jančok, zakladatel slovenského ateliéru Plural. Jančok vystoupil v květnu v Ostravě na konferenci Pulse v bloku, který se věnoval veřejnému prostoru. Představil na něm dva projekty svého ateliéru v Bratislavě a v Trnavě. Na obou Plural spolupracoval s ateliérem zahradní a krajinářské architektury Divo z Brna.

Prvním z nich je loni dokončená revitalizace zanedbaného veřejného prostoru na bratislavském sídlišti Kazanská park, na němž se podíleli také Architekti zerozero z Prešova. Cílem projektu v bratislavské městské části Vrakuňa bylo přeměnit zanedbanou plochu uprostřed sídliště v atraktivní veřejný prostor. Na popud Metropolitného inštitútu Bratislavy architekti území rozdělili na dvě části. 

V jedné je alej a park k trávení volného času, kterým jsou lidé zvyklí krátit si cestu ke zdravotnickému středisku. Samostatnou pozornost věnovali architekti okolí zdravotního střediska, před nímž se upravila betonová plocha tak, aby mohla sloužit také k pořádání farmářských trhů.

Stavba

Stáhněte si přílohu v PDF

V celém území byly vysázeny nové stromy, doplněny lavičky, herní prvky nebo pítko. Inspirací byl pro architekty projekt poválečné revitalizace veřejných hřišť v Amsterdamu od nizozemského architekta Alda van Eycka. „Rozpočet byl velmi omezený, takže jsme museli svědomitě rozhodnout, jaké formy se vyberou,“ řekl Jančok, který sám vyrůstal na sídlišti. 

Sloupy veřejného osvětlení před zdravotnickým střediskem jsou natřené výraznými barvami, podle architektů hrají důležitou roli ve změně image místa. Až ale stromy vyrostou a poskytnou stín, smysl sloupů se upozadí. Místní obyvatelé úpravu prostranství zprvu jednoznačně pozitivně nepřijali, ačkoliv město za konceptem stojí. „Asi je to tím, že nevěděli, co od změny čekat,“ řekl architekt. 

Jančok na konferenci představil ještě projekt revitalizace veřejného prostoru na sídlišti na okraji Trnavy, který je ale mnohem větší než ten bratislavský. Momentálně probíhá výběr zhotovitele a jeho realizace by měla začít ještě letos. „Podmínky jsou podobné. Zanedbané části města si zaslouží obnovu a my doufáme, že se objeví další příležitosti,“ uvedl Jančok.

Článek byl publikován ve speciální příloze HN Stavba.