Chtěli jsme zvýšit podíl retailu v portfoliu. Pozice Palladia je výjimečná

Trh nemovitostních fondů v Česku zažívá v posledních letech mimořádně silný růst. Přestože období pandemie, energetické krize či vysokých sazeb zamíchalo kartami celému realitnímu trhu, zájem českých domácností o nemovitosti trvá. Nemovitostní fondy tvoří důležitou součást investičního prostředí a jejich význam dále posiluje. O současné situaci na trhu, rozdílech mezi jednotlivými typy fondů i o tom, jak se mění atraktivita různých segmentů, jsme hovořili s Dušanem Sýkorou, předsedou představenstva a ředitelem Reico investiční společnosti Erste Asset Management. Fond Reico nemovitostní letos uskutečnil jednu z nejvýraznějších transakcí na tuzemském trhu: nákup pražského Palladia, ikonické budovy v centru metropole. Akvizice představuje důležitý krok v další strategii největšího realitního fondu v Česku a zároveň posiluje jeho pozici v segmentu retailových nemovitostí.

Jakou roli dnes hrají nemovitostní fondy v portfoliích běžných českých investorů, a čím si vysvětlujete jejich rostoucí oblibu?

Nemovitosti dnes fungují především jako stabilizační prvek portfolia. Jsou méně kolísavé než akcie, jejich vývoj je předvídatelnější a výnosy sice nejsou extrémní, ale dlouhodobě stabilní, což mnoho investorů vyhledává. I proto dává smysl mít v nich zhruba patnáct procent majetku, ať už jde o vlastní byt určený k pronájmu nebo podíl v nemovitostním fondu. K růstu obliby nemovitostních fondů přispívá i to, že Češi tradičně hodně spoří. V období pandemie nebo energetické krize se objem peněz na účtech ještě zvýšil a bylo zřejmé, že dlouhodobé držení hotovosti domácnostem příliš nepomůže. Investoři proto hledali, kam prostředky přesunout, a nemovitosti byly přirozenou volbou díky silné důvěře v „cihlu“. V tomto ohledu jsou Češi velmi podobní západním zemím. Podobný trend dříve sledovaly například Německo nebo Rakousko, kde je úroveň spořivosti domácností rovněž vysoká.

Jaké jsou nejčastější mýty a omyly, se kterými se u nemovitostních fondů setkáváte, a jak by měl investor správně hodnotit jejich rizikovost?

Často panuje představa, že jde u všech nemovitostních fondů o stejný typ investice. Ve skutečnosti se však výrazně liší mírou rizika, strategií i investičním horizontem. Konzervativnější fondy stojí na stabilnějším zhodnocení, zatímco rizikovější struktury mohou přinášet vyšší výnosy za cenu většího kolísání. Proto není správné porovnávat fond se čtyřprocentním výnosem s fondem, který vykazuje deset nebo dvanáct, neboť míří na jiné investory a pracují s jinými aktivy. Rozdíly se odrážejí i v tom, jak snadno lze z fondu vystoupit. Konzervativní fondy umožňují pravidelné odkupy, zatímco rizikovější strategie mohou kapitál vázat na výrazně delší dobu. To souvisí s typem nemovitostí i tím, jak rychle je lze proměnit v hotovost. Pro investora je proto klíčové ujasnit si vlastní toleranci k riziku. Investiční dotazník v tomto směru pomáhá. Nejde o formalitu, ale o to, aby člověk zvolil fond, jehož kolísání i časový horizont odpovídají tomu, jak o penězích přemýšlí.

Investiční strategie fondů se dnes liší nejen mírou rizika, ale i typem nemovitostí, do kterých směrují kapitál. Které segmenty nemovitostního trhu dnes považujete za nejatraktivnější?

V současné době se jako nejatraktivnější ukazují retailové nemovitosti, zejména obchodní centra a retail parky. Po pandemii se potvrdilo, že dobře umístěné projekty se silným nájemním mixem dokážou dlouhodobě generovat stabilní návštěvnost i tržby, což se odráží v jejich obsazenosti i výnosovém potenciálu. Významnou roli stále hraje také logistika. Boom posledních let se sice částečně uklidnil, ale kvalitní logistické areály zůstávají důležitým pilířem trhu. Zejména v místech s dobrou dostupností a napojením na klíčové dopravní tahy. Celkově platí, že nejlépe se daří segmentům, které stojí na dlouhodobé poptávce a stabilních nájemních vztazích. Dobře vybraná lokalita navíc dokáže tlumit výkyvy trhu a udržet investici v atraktivním pásmu výnosu.

U kterých typů nemovitostí naopak vidíte pokles zájmu nebo zhoršení investičních podmínek?

Největší pokles atraktivity je patrný u kanceláří. Náklady na výstavbu v posledních letech výrazně vzrostly, zatímco nájemné se dlouho téměř nepohnulo, takže výnosový potenciál se ztenčil. Zároveň se změnilo chování firem, neboť mnohé dnes potřebují méně ploch než před pandemií, což snižuje poptávku. Výsledkem je segment, který má složitější ekonomiku a ve srovnání s ostatními segmenty dnes nabízí méně atraktivní poměr mezi rizikem a výnosem.

Když se podíváme z českého trhu na situaci v širším regionu, v čem se liší podmínky v okolních evropských zemích a kde dnes vidíte nejzajímavější investiční příležitosti?

V rámci regionu se dnes nejzajímavější příležitosti otevírají v Polsku. Tamní trh je pro investory atraktivní díky kombinaci vyšších výnosů, rozsáhlejší nabídky komerčních nemovitostí a rychlejší výstavby. Zároveň jde o trh, kde domácí fondy prakticky neexistují, neboť to legislativa neumožňuje, což vytváří prostor pro zahraniční investory. I proto dnes velkou část komerčních nemovitostí v Polsku vlastní právě české investiční fondy. Jiná situace je v Německu. Tam proběhl v minulých letech masivní příliv kapitálu do nemovitostí, což posunulo ceny na velmi vysoké úrovně. Výsledkem jsou dnes extrémně nízké výnosy, které nedávají ekonomický smysl pro většinu běžných investorů. Německý trh tak zůstává stabilní, ale investičně je výrazně méně atraktivní než Polsko nebo střední Evropa.

V poslední době můžeme vidět stále větší vstup institucionálních investorů i do trhu nájemního bydlení. Může to ovlivnit ceny a dostupnost bydlení pro běžné domácnosti?

Nemyslím si, že větší zapojení institucionálních investorů do nájemního bydlení by zhoršilo jeho dostupnost. Ve skutečnosti to může mít spíše opačný efekt a výstavbu urychlit. Velcí investoři mají k dispozici kapitál, který developerům umožňuje rozjet projekty v plném rozsahu, a ne je rozkládat do několika etap podle toho, jak mají právě volné zdroje. My sami jsme to viděli u spolupráce s developerem Finep. Odkoupili jsme od nich tři rezidenční domy, které by se jinak stavěly postupně, jeden dům o 300 bytech každé dva až tři roky. Díky našemu vstupu mohl developer zahájit výstavbu všech tří domů najednou a byty uvést na trh o několik let dříve, než by bylo možné bez institucionálního financování. Tím nejen zrychlil prodej, ale zároveň si uvolnil prostředky na další projekty. Z pohledu dostupnosti bydlení je tedy důležité, že instituce nepřebírají byty, o které by soutěžily běžné domácnosti. Naopak pomáhají tomu, aby se nové byty dostaly na trh rychleji.

Letos jste uskutečnili jednu z největších transakcí na českém realitním trhu, nákup pražského Palladia. Co bylo hlavním důvodem, proč jste se rozhodli právě pro tento projekt, a co pro fond znamená?

Sehrálo v tom roli i trochu štěstí. Krátce předtím jsme podávali nabídku na jinou budovu, ale tu jsme nakonec nezískali. Kdyby se to tehdy povedlo, neměli bychom už kapitál na tak velkou transakci. Ale vlastně se tím potvrdilo, že když se jedny dveře zavřou, další se otevřou na jiném místě. Palladium je ikonická nemovitost. Podobná příležitost se na českém trhu objeví jednou za deset až patnáct let a ve chvíli, kdy přišla na trh, jsme byli připraveni ji využít. Máme za to, že jde o výjimečný projekt s dlouhodobou perspektivou a silnou pozicí, která bude dávat smysl i za mnoho let. A vnímáme, že to má hodnotu i pro naše investory. Když si člověk koupí podíl ve fondu, vlastní skutečně kousek jedné z nejznámějších budov v Česku. Taková možnost se neobjevuje často a jsme rádi, že ji můžeme investorům nabídnout právě my.

Jak Palladium zapadá do vaší dlouhodobé investiční strategie? S jakým investičním horizontem u takové nemovitosti počítáte?

Naší ambicí bylo posílit podíl retailových nemovitostí v portfoliu. Cíleně jsme hledali projekty, které by nám v tom pomohly, ale nečekali jsme, že se to podaří jednou jedinou akvizicí. Palladium tohle splnilo do puntíku. Je to nemovitost, která má takovou sílu a pozici, že nás v rámci retailu posunula přesně tam, kde jsme chtěli být. U takového aktiva zároveň nedává smysl přemýšlet v krátkém horizontu. Palladium není projekt, který by se kupoval s úvahou, že ho za pár let prodáme. Jedná se o typ aktiva, které chcete držet ideálně navždy. Je to klíčový prvek portfolia a nemovitost, která bude mít dlouhodobý význam. Jsme největší fond zaměřený na nemovitosti v Česku a fond jako takový nepracuje s koncovým horizontem. A proto se nabízí otázka: Kdo jiný by měl dlouhodobě vlastnit takto ikonickou budovu v centru Prahy než fond, který funguje prakticky donekonečna?

Text vznikl ve spolupráci s Reico investiční společností Erste Asset Management