Éra levných peněz skončila. Nemovitosti dnes musí obstát samy o sobě

Nemovitostní trh má za sebou turbulentní roky. Co podle vás mělo na investice největší dopad a v čem se dnešní situace liší od minulosti?

Zásadní změnou je cena a dostupnost kapitálu. Ještě před několika lety bylo bankovní financování relativně levné a snadno dostupné, úvěrové podmínky byly volnější a investoři mohli pracovat s vyšší mírou zadlužení. Výnosnost řady projektů tak nebyla založena pouze na provozním cash flow z nájemného a případného nárůstu ceny nemovitosti, ale také na rozdílu mezi velmi nízkými úrokovými sazbami a výnosem nemovitostí.

S růstem úrokových sazeb se toto prostředí zásadně proměnilo. Kapitál výrazně podražil a přístup k externímu financování je dnes výrazně selektivnější. To klade mnohem vyšší nároky na ekonomiku jednotlivých projektů. Do popředí se dostává schopnost nemovitosti fungovat dlouhodobě i v prostředí dražšího kapitálu, bez závislosti na finančním pákovém efektu.

Současně se zvýšil tlak na kvalitu aktiv. Investoři dnes mnohem pečlivěji posuzují lokalitu, kvalitu nemovitosti, strukturu nájemních smluv, bonitu nájemců i celkovou udržitelnost výnosu. Právě tyto faktory rozhodují o tom, zda investice obstojí i v období vyšších sazeb a zvýšené tržní nejistoty.

Nemovitosti jsou často vnímány jako bezpečný způsob dlouhodobého zhodnocení peněz. Platí to podle vás i dnes, nebo je potřeba se na riziko dívat jinak než dřív?

Nemovitosti jako celek nadále považujeme za stabilní investici, už však neplatí, že jsou automaticky bezpečné samy o sobě a všechny. To je jeden z nejvýraznějších posunů posledních let. Český trh byl dlouhou dobu zvyklý na prostředí, v němž dokázaly solidní výnosy generovat i projekty nižší kvality a rozdíly mezi jednotlivými aktivy nebyly tak patrné.

V současném prostředí se tyto rozdíly naopak jasně projevují. Výrazně vzrostl tlak na poměr ceny a výkonu a investoři mnohem pečlivěji posuzují jednotlivé parametry projektů. Klíčovou roli hraje lokalita, kvalita nemovitosti, skladba a bonitní struktura nájemců, nastavení nájemních smluv i dlouhodobý vývoj provozních nákladů.

Pokud projekt nemá zdravou ekonomiku, projeví se dnes každý výpadek nájemného nebo růst nákladů do výsledků podstatně ­citelněji než v minulosti. Bezpečnost investice tak podle našeho názoru nespočívá v samotném typu aktiva, ale především v kvalitě konkrétního projektu a jeho schopnosti dlouhodobě fungovat i v méně příznivých tržních podmínkách.

Atris dnes patří mezi největší nemovitostní fondy na českém trhu. Mění se s velikostí fondu i pohled na riziko a stabilitu jednotlivých projektů?

S rostoucí velikostí fondu se zásadně rozšiřují investiční možnosti, samotná podstata rizika se ale nemění. Základní principy řízení rizik je nutné uplatňovat se stejnou důsledností jako u menšího portfolia. Každá jednotlivá nemovitost musí obstát samostatně, ekonomicky i provozně. Velikost fondu chyby neeliminuje, pouze je do určité míry dokáže rozložit.

Větší portfolio sice přináší vyšší míru diverzifikace, zároveň však klade výrazně vyšší nároky na řízení, procesy, kontrolní mechanismy i administrativu. S rostoucím objemem spravovaných aktiv se zvyšuje odpovědnost vůči investorům a roste důraz na systematickou, každodenní správu jednotlivých projektů.

Zároveň platí, že s rostoucím přílivem kapitálu se fondu otevírají širší možnosti akvizic, zejména u kvalitních nemovitostí na dobrých a dlouhodobě prověřených lokalitách, které byly dříve dostupné jen omezenému okruhu investorů. Právě kombinace přísného řízení rizika a schopnosti selektivně vybírat kvalitní aktiva je klíčová pro dlouhodobou stabilitu portfolia.

Máte za sebou velmi silný rok, který jste uzavřeli výnosem 5,44 procenta. Co hrálo klíčovou roli v jeho dosažení?

Výsledek je kombinací několika faktorů, které se v průběhu roku potkaly. Významnou roli sehrála akvizice obchodního domu Máj, která ovlivnila skladbu i charakter portfolia. Stejně důležitá byla práce s nájemci a obsazeností. Stabilní nájemní příjem a dlouhodobě fungující nájemní vztahy jsou pro nemovitostní fond klíčové. Do výkonnosti se promítla také efektivní správa nemovitostí a řada provozních rozhodnutí, která nejsou na první pohled vidět, ale mají výrazný dopad na stabilitu portfolia. Výnos tak není izolovaným číslem, ale výsledkem strategických rozhodnutí a dlouhodobé péče o nemovitosti.

Obchodní dům Máj je dnes jednou z nejviditelnějších součástí vašeho portfolia. V čem se liší od tradičních nákupních center?

Obchodní dům Máj vnímáme odlišně od klasických nákupních center. Nejde primárně o místo určené pouze k nákupu, ale o prostor, kde lidé tráví čas. Právě v tom spočívá zásadní rozdíl oproti tradičním obchodním domům či retailovým parkům. Chování lidí se dlouhodobě mění a vedle nakupování dnes hledají také gastronomii, zábavu a společenský rozměr.

Právě kombinace těchto funkcí dává takovým místům smysl a důvod, proč se do nich lidé vracejí.

Z investičního pohledu je důležité, že takto pojatá nemovitost zvyšuje návštěvnost a v kombinaci s lokalitou i zájem nájemců. Nemovitost, která funguje jako přirozené místo setkávání, zábavy a trávení volného času, je méně citlivá na výkyvy tradičního maloobchodu než klasická nákupní centra.

Jaké typy nemovitostí v aktuálním prostředí podle vás dávají smysl a které segmenty jsou pro vás z pohledu budoucího rozvoje fondu nejzajímavější?

Zaměřujeme se především na segmenty, u nichž se potkává stabilní dlouhodobá poptávka s nižší citlivostí na ekonomické výkyvy. Typickým příkladem jsou zdravotnická centra. Demografický vývoj, stárnutí populace a rostoucí nároky na dostupnost zdravotní péče vytvářejí poptávku, která je relativně nezávislá na hospodářském cyklu. Zároveň se často jedná o nemovitosti s jasně definovaným účelem využití a dlouhodobými nájemními vztahy.

Vedle zdravotnictví sledujeme také další segmenty, které reagují na proměnu životního stylu a potřeb lidí. Patří sem například projekty kombinující gastronomii, zábavu a volnočasové aktivity.

Dlouhodobě se soustřeďujeme na prémiové, multifunkční nemovitosti v kvalitních a prověřených lokalitách, které kombinují více funkcí a dokážou pružně reagovat na změny v chování klientů. Právě tato kombinace je podle nás klíčová pro stabilní a udržitelný rozvoj portfolia fondu.

Když se díváte na další kroky fondu, jedním z nich je i zavedení eurové třídy. Co vás k tomuto rozhodnutí vedlo?

Zavedení eurové třídy je pro nás přirozeným krokem, který vychází z toho, jak se fond postupně vyvíjí a jaké investory oslovuje. Dlouhodobě vnímáme zájem části investorů o možnost investovat bez měnového rizika vůči euru, případně mít investici lépe sladěnou se strukturou jejich ostatních aktiv. Zároveň se díváme i na další rozvoj fondu mimo český trh. Pokud má fond do budoucna expandovat do zahraničí a oslovovat širší investorskou základnu, je euro přirozenou měnou, která tento krok usnadňuje a dává mu logiku. Eurová třída tak zapadá do dlouhodobého směřování fondu a připravuje ho na další fázi rozvoje.

Co bude podle vás v následujících letech rozhodovat o vývoji nemovitostního trhu a o tom, které projekty budou dlouhodobě úspěšné?

Podle našeho názoru bude o úspěchu jednotlivých projektů stále více rozhodovat kombinace několika dlouhodobých faktorů. Významnou roli bude hrát demografický vývoj a změny v tom, jak lidé žijí, pracují a využívají městský prostor. Tyto trendy se promítnou nejen do poptávky po jednotlivých typech nemovitostí, ale také do toho, kde a v jaké podobě budou nové projekty dlouhodobě dávat smysl.

Stále větší význam bude mít také kvalita samotných nemovitostí a jejich schopnost fungovat i v náročnějších tržních podmínkách. Projekty s jasně definovaným účelem, kvalitní lokalitou a flexibilním využitím budou mít výraznou konkurenční výhodu. Naopak nemovitosti postavené čistě na jedné úzké funkci budou citlivější na ekonomické výkyvy i změny v chování uživatelů.

Do popředí se zároveň dostává otázka regulace ze strany státu. Legislativní požadavky na energetickou náročnost, udržitelnost, technické standardy či bezpečnost provozu se postupně zpřísňují a budou mít přímý dopad na ekonomiku projektů.

Článek vznikl ve spolupráci s firmou Atris.