Dočkáme se konečně dostupných nájemních bytů? V Praze začal platit Metropolitní plán

Nový Metropolitní plán je zásadní pro rozvoj hlavního města – stanovuje hranice, kam až může růst, a brání tak jeho nekontrolovanému rozšiřování do okolní krajiny. Nástroj má chránit charakter pražských lokalit včetně historického centra, aby třeba ve vilové čtvrti nevyrostl mrakodrap, a díky výškové regulaci i typické městské výhledy. Jsou v něm zakotveny i významné dopravní projekty.

„Město potřebuje pro svůj rozvoj vize a vize musí být zaneseny v plánu,“ konstatuje Jana Mastíková z architektonického a projekčního studia Loxia. Nový strategický plán podle ní přináší občanům jistotu na další roky. A to jak lidem, kteří ve městě bydlí, tak těm, kteří v něm podnikají.

Investoři očekávají, že se díky definovaným pravidlům zrychlí jejich připravované stavební záměry. A to včetně několika tisíc cenově dostupných nájemních bytů, které má v šuplíku městem ovládaná Pražská developerská společnost. Prahu totiž trápí stejně jako řadu jiných velkých měst vysoké ceny bydlení a Metropolitní plán uvolňuje pozemky pro výstavbu až 350 tisíc bytů. 

Odblokovat brownfieldy

Velká část z nich vyroste v největších rozvojových územích, jakými jsou například Bubny‑Zátory nebo Bohdalec‑Slatiny. Nevyužitý potenciál představují i brownfieldy v okrajovějších částech Prahy jako Letňany nebo Měcholupy. „Plán nám umožňuje lépe využít velké územní celky, které jsou již součástí města a mají návaznost na dopravu a služby,“ říká Jan Sadil, výkonný ředitel společnosti JRD.

Takto bude moct zmíněný soukromý investor společně s Prahou a městskou částí postavit v Horních Měcholupech čtvrť s nejméně dvěma tisíci byty. Pokud by Metropolitní plán neprošel, musela by JRD velkou část území nechat čekat na dokončení změny původního územního plánu, což by plánovanou zástavbu pozastavilo o několik let. Schválený plán v lokalitě navíc umožní výstavbu dvou záchytných parkovacích domů i lepší celkovou prostupnost územím.

V Praze začal platit Metropolitní plán

Dalších 8
fotografií

„V Malešicích nám zase tento dokument vyřešil probíhající změnu územního plánu, která byla přes 10 let ve schvalovacím procesu,“ pokračuje Sadil. Na pozemcích v sousedství sportovního centra Hector JRD plánuje 450 bytů a supermarket. V Hostivaři zase bude možné postavit na dopravním uzlu výškovou zástavbu k bydlení. „Tak má moderní město růst – dopravní hub, kde se potkává vlak a tramvaj, je ideálním místem pro hustou zástavbu naplňující představu města krátkých vzdáleností,“ konstatuje výkonný ředitel JRD.

Investoři v souvislosti s Metropolitním plánem shodně vyzdvihují větší míru jistoty a předvídatelnosti. Mohou i snadněji vyhodnocovat potenciál jednotlivých lokalit. „To se promítá zejména do přípravy a akvizic nových projektů, kde budeme schopni lépe a s větší jistotou plánovat investice v delším horizontu,“ říká Juraj Murín, ředitel vývoje projektů ve Skanska Residential.

„Schválení tohoto strategického dokumentu pro nás znamená zásadní posun v povolování dlouhodobě připravovaných rezidenčních projektů v Praze 3 a Praze 6,“ komentuje Radoslav Rachač, ředitel společnosti Geosan Development. „Práce na nich byly dříve pozastaveny, protože město čekalo právě na nový Metropolitní plán a stávající změny územního plánu zmrazilo. Nově v těchto lokalitách budeme moci postavit přibližně 1000 až 1500 bytů.“

Část z nich vznikne i v areálu převážně kancelářských a výrobně skladových budov Nagano Park v Praze 3, jejž Geosan plánuje transformovat na bydlení a služby. V parteru domů se počítá s umístěním mateřské školy s kapacitou 125 dětí. Nagano Park sousedí s někdejším nákladovým nádražím Žižkov, na jehož území výstavbu odblokovala loňská změna územního plánu. Nagano Park čekal na Metropolitní plán, rozvoj v areálu je však podmíněn uzavřením plánovací smlouvy mezi městem a investorem. Tuto povinnost zavádí dokument v řadě území s cílem zajistit spoluúčast investorů například na vybudování související infrastruktury.

Plán ale odemyká i menší plochy včetně proluk. V některých případech umožňuje hustší zástavbu. „U nás ve studiu Loxia pracujeme na mnoha projektech, kde plán zvýšil množství bytů, které lze postavit,“ říká Mastíková, a jako příklad uvádí brownfieldy v okolí stávajících či budoucích stanic metra Palmovka, Zličín a Depo Písnice. 

„Máme však i mnoho projektů, kde plán povoluje bytů méně, a to zejména tím, že v území fixuje stávající výšky nízkopodlažních staveb,“ dodává. Jeden z nich se nachází na Zlíchově, kde lze podle ní stavět „nesmyslně nízké stavby navzdory okolí, které je dvojnásobně vysoké“. „Nezbývá nám než věřit, že změny plánu, které odladí podobné urbanistické nelogičnosti, budou možné a nebudou trvat roky jako v případě stávajícího územního plánu.“

Výškové limity

Metropolitní plán zavádí plošnou výškovou regulaci, která se liší v konkrétních místech podle jejich charakteru. Celoměstský maximální limit je ale 100 metrů, což odpovídá 27 podlažím. Kritici považují tento strop za zbytečně omezující. Zvlášť v lokalitách, kde už vyrostly vyšší domy, jakým je například V Tower na Pankrácké pláni. Developerské a investiční společnosti Trigema se loni na podzim, ještě před zastropováním výškové hladiny, podařilo prosadit změnu územního plánu pro svou 125 metrů vysokou polyfunkční budovu Top Tower, jejíž výstavbu plánuje zahájit u stanice metra Nové Butovice v příštím roce.

Proti tomu investoři Penta Real Estate a DBK Praha budou plánovanou zástavbu okolí stanice metra Budějovická rozvíjet v souladu s Metropolitním plánem. Podoba tohoto území o velikosti 40 tisíc metrů čtverečních vzejde z mezinárodní urbanisticko‑architektonické soutěže, jejíž uspořádání iniciovali investoři. Ti v lokalitě počítají s umístěním výškových budov.

„Budějovická je jedním z nejvýznamnějších center jižní části Prahy. Patří navíc k několika málo lokalitám v Praze, kde je možné prověřovat výškové budovy,“ prohlásil Petr Hlaváček, náměstek pražského primátora pro oblast územního a strategického rozvoje. „O to důležitější bude kvalita urbanistického řešení, veřejných prostranství i vztah nové zástavby k panoramatu města.“

Developer Penta Real Estate má zkušenosti s věžáky v Bratislavě a Londýně a dominanta by podle jeho představ mohla vyrůst v ulici Olbrachtova na místě bývalé centrály České spořitelny z 90. let minulého století. „Nechceme na Budějovické stavět jen nové bydlení, ale zpřehlednit celý veřejný prostor a dopravu v okolí metra, kde je to dnes pro mnohé spíš nepřehledný labyrint,“ uvedl David Musil, ředitel Penta Real Estate.

Oslovení architekti se shodují, že město je potřeba zahušťovat a ochraňovat zeleň v okolí Prahy. Je také třeba umožnit stavět jednodušeji a rychleji bydlení a kvalitnější veřejný prostor. „Praha tak může lépe reagovat na nedostatek bytů i potřebu infrastruktury,“ míní Daniel Rohan, spolumajitel a architekt architektonického studia DDAANN. V některých lokalitách ale vyšší hustota zástavby představuje riziko.

Stavba

Stáhněte si přílohu v PDF

Podle Mastíkové Metropolitní plán „možná až zbytečně chrání plochy v podstatě nevyužívané zeleně stávajících sídlišť“. Právě tam je podle ní obrovský potenciál pro novou výstavbu bytů, občanskou vybavenost nebo například chybějící parkovací domy, které by stáhly auta z ulic. Nic z toho však nebude v tuto chvíli možné.

Naopak nezisková organizace Arnika, která přípravu tohoto strategického dokumentu detailně monitorovala, už dříve s odkazem na záměry stavět nové domy na zelených plochách mezi jednotlivými bloky panelových sídlišť vyjádřila obavy z úbytku veřejné zeleně v těchto obytných čtvrtích.

„Metropolitním plánem se developerům zkracuje doba celého územního řízení o dva až tři roky,“ odhaduje realitní poradce Daniel Kotula. „Na druhou stranu, územní řízení není jen o územním plánu, ale i o schvalování projektu na stavebních úřadech a to stále zůstává zdlouhavé jako doposud,“ dodává s tím, že další posun by mohla přinést novela stavebního zákona. V následujících 10 až 15 letech tak Kotula nečeká zrychlení stavebního řízení. „Čím jednodušeji půjde stavět, tím bude bydlení levnější. To je jasný zákon nabídky a poptávky.“

Článek byl publikován ve speciální příloze HN Stavba.