Někteří obchodníci v nákupních centrech jsou ve vážných finančních problémech. Několik majitelů retailových sítí otevřeně prohlašuje, že krachují. Kanceláře jsou poloprázdné a mnoho firem zjišťuje, že je v původním rozsahu vůbec nebude potřebovat. Jeden by řekl, že cena komerčních nemovitostí se tak musí snižovat. To se však zatím podle logiky našich nemovitostních fondů neděje. Dokonce by situace měla být přesně opačná, soudě podle posledních měsíčních zpráv jednotlivých fondů, které stále připisují kladné zhodnocení.

Nedávno jste již předplatné aktivoval

Je nám líto, ale nabídku na váš účet v tomto případě nemůžete uplatnit.

Pokračovat na článek

Tento článek pro vás někdo odemknul

Obvykle jsou naše články jen pro předplatitele. Dejte nám na sebe e-mail a staňte se na týden zdarma předplatitelem HN+ i vy!

Navíc pro vás chystáme pravidelný výběr nejlepších článků a pohled do backstage Hospodářských novin.

Zdá se, že už se známe

Pod vámi uvedenou e-mailovou adresou již evidujeme uživatelský účet.

Děkujeme, teď už si užijte váš článek zdarma

Na váš e-mail jsme odeslali bližší informace o vašem předplatném.

Od tohoto okamžiku můžete číst neomezeně HN+ na týden zdarma. Začít můžete s článkem, který pro vás někdo odemknul.

Na váš e-mail jsme odeslali informace k registraci.

V e-mailu máte odkaz k nastavení hesla a dokončení registrace. Je to jen pár kliků, po kterých můžete číst neomezeně HN+ na týden zdarma. Ale to klidně počká, zatím si můžete přečíst článek, který pro vás někdo odemknul.

Pokračovat na článek

Investice do realitních fondů v posledních letech zažívaly boom. Možná i díky finančním a investičním poradcům, kteří z původního doplňku portfolií udělali v mnoha případech stěžejní složky. Atraktivní růst cen v posledních letech spolu s typem "hmatatelného" aktiva, což mají čeští investoři rádi, tak namíchaly koktejl, na který dostalo chuť mnoho investorů.

To se dá hezky ilustrovat na číslech Asociace pro kapitálový trh. Zatímco k poslednímu září před pěti lety bylo v nemovitostních fondech proinvestováno něco přes osm miliard korun, v září letošního roku už to bylo přes 41 miliard. Tedy asi pětinásobek. Naproti tomu akciové fondy ve stejném období nejsou ani na dvojnásobku (růst o 89 procent). Dluhopisové fondy pak dokonce rostly jen o třetinu (32,7 procenta).

Toho si všimlo i mnoho subjektů a s trochou nadsázky se dá tvrdit, že kdo nemá svůj nemovitostní fond, jako by nebyl. Opět použiji stejný horizont, tedy pět let. Pokud jste v lednu 2015 chtěli investovat do českého retailového nemovitostního fondu, měli jste na výběr přesně ze čtyř možností. Dnes jich máte 13, přičemž šest z nich vzniklo v loňském a letošním roce. Představa investorů o tom, jak takový nemovitostní fond funguje, je zpravidla tato: vezmu velkou drahou nemovitost a rozdělím ji na spoustu malých podílů, které si mohu koupit. Díky tomu za svou tisícikorunu mohu participovat na vlastnictví nemovitosti za miliardu korun.

Jak už to tak bývá, ďábel je skrytý v detailu. Jednotlivé fondy se od sebe hodně liší a investor by tak měl věnovat pozornost i nudným věcem, jako je množství vlastněných nemovitostí a jejich obsazenost, celkové zadlužení fondu či délka nájemních kontraktů. To vše spolurozhoduje o tom, zda fond čekají dobré, či horší zítřky. Jenže výnos je zpravidla to první i poslední, co klienty zajímá. Ten letošní se zatím pohybuje od dvou procent do 5,5 procenta. A tím se dostáváme k meritu věci − způsob, jakým byl dosažen. V praxi máte dvě možnosti. Buď jste nemovitost v minulosti výhodně koupili a její hodnota se v čase zvýšila. Tohoto zvýšení dosahujete stavebními úpravami, technickým zhodnocením nebo zvýšením vybíraného nájemného. Po pár letech jste nemovitost se ziskem prodali. Nezpochybnitelná tržní transakce a standard fondů na západ od nás.

Nebo prodávat nechcete, nemovitost držíte a cenu v průběhu času upravujete. Toto přeceňování probíhá na základě odborných posudků. A tam, jak se ukázalo v jednom z rozhodnutí ČNB, mohou být taková přecenění trochu na vodě. Jeden z velkých českých fondů totiž nedávno dostal pokutu za to, že nemovitost ve fondu sice přeceňoval, ale podle kontrolorů z národní banky "nebyly zjištěny objektivní důvody, které by mohly vysvětlovat navýšení hodnoty nemovitosti".

To rozhodně neznamená, že takto postupují všichni, a věřím, že se jednalo o chybu, které se fond dopustil v minulosti a byla napravena. Ale lze tak ilustrovat, jak vrtkavé takové posudky (a s nimi spojená dosažená papírová zhodnocení) mohou být. Záleží pak jen na tom, jak odvážné byly jednotlivé fondy v přeceňování nemovitostí v čase. Některé k němu přistupovaly velmi konzervativně, některé byly odvážnější.

Abych odpověděl na otázku z úvodu. Proč se zatím nepřeceňuje směrem dolů? Dosud k tomu nebyl důvod, zejména kvůli ochranným vládním programům. Ale i ty jednou skončí a fondy, které tato obchodní centra a kanceláře vlastní, na to budou muset reagovat. Nemovitosti do portfolia určitě patří, ale jako vždy platí, že nic se nemá přehánět. Setkávám se totiž v poslední době s investory, kteří mají ve fondech a nemovitostních cenných papírech drtivou většinu majetku. Určitě totiž neplatí, že realitní fond je bezrizikový produkt a "lepší" spořicí účet.