Bytová krize sice dominuje novinám – nepřejde týden bez článku o tom, jak bydlení vyhání lidi z Prahy či jak je drahé i ve srovnání s jinými státy –, předvolebním programům se však vesměs vyhýbá. Není divu – politici nevědí co s tím. Bizarní fantazie typu tištění bytů za 16 tis. Kč/m2 ve státní fabrice či snížení DPH na stavebniny (program ANO) nebo kontrolování elektroměrů (Piráti) nejsou totiž ničím jiným než krčením rameny před velkým problémem.  

Nedávno jste již předplatné aktivoval

Je nám líto, ale nabídku na váš účet v tomto případě nemůžete uplatnit.
Pokračovat na článek

Tento článek pro vás někdo odemknul

Obvykle jsou naše články jen pro předplatitele. Dejte nám na sebe e-mail a staňte se na týden zdarma předplatitelem HN+ i vy!

Navíc pro vás chystáme pravidelný výběr nejlepších článků a pohled do backstage Hospodářských novin.

Zdá se, že už se známe

Pod vámi uvedenou e-mailovou adresou již evidujeme uživatelský účet.

Děkujeme, teď už si užijte váš článek zdarma

Na váš e-mail jsme odeslali bližší informace o vašem předplatném.

Od tohoto okamžiku můžete číst neomezeně HN+ na týden zdarma. Začít můžete s článkem, který pro vás někdo odemknul.

Na váš e-mail jsme odeslali informace k registraci.

V e-mailu máte odkaz k nastavení hesla a dokončení registrace. Je to jen pár kliků, po kterých můžete číst neomezeně HN+ na týden zdarma. Ale to klidně počká, zatím si můžete přečíst článek, který pro vás někdo odemknul.

Pokračovat na článek

Všechna řešení, o nichž v médiích v posledním roce čteme, jsou přinejlepším řešeními parciálních faktorů, které bytovou situaci velkých měst sice zhoršují, ale primárně nezpůsobují. Ano, můžeme urychlit stavební řízení a zrychlit novou výstavbu – a současně tak nechat město bez adekvátního zlepšení vnitřní infrastruktury rozrůst tak, že místo 30 minut budou lidé docházet do práce 90 minut. Ano, můžeme zakázat či zregulovat Airbnb – ale jak ukázala pandemie, která to de facto udělala za nás, na cenách bytů se to opět neprojeví. Můžeme i postavit kontrolora před každý elektroměr a sledovat, zda tam lidé bydlí – a oni tam nakonec nechají puštěnou televizi, prázdnou lednici a rozsvícená světla. A dokonce můžeme zdanit druhý či třetí byt, jak navrhuje Marek Mora z ČNB... a druhý byt bude vlastnit dcera, třetí byt syn a čtvrtý byt (bude-li daň dost vysoká) tchyně. 

Nic z toho nepomůže více než trochu, pokud vůbec. Bez odstranění prapůvodní příčiny se o moc nehneme. A k prapůvodní příčině má právě Marek Mora nejblíž: jsou jí extrémně levné peníze centrálních bank. Centrální banky, českou nevyjímaje, jedou již léta v módu, že utažení rovná se sazby na dvou procentech a že je normální, že peníze jsou zdarma. 

Související

Lze se pak v situaci, kdy v Evropě spíše najdete yettiho než kladný reálný úrokový výnos (a ani s kladným nominálním to není nijak lehké), kdy pražská burza skomírá a i to málo titulů, které by svou dividendovou povahou českému konzervativnímu investorovi mohlo vyhovovat, z burzy mizí díky domácím finančním skupinám, kdy český trh s nájemným bydlením je divočina a český důchodový systém nedokáže nabídnout víc než naději, že příští důchodce nenechá pojít hlady, divit lidem, že berou nemovitostní trh útokem? Z bydlení se primárně díky centrálním bankám (spíše však jejich „vinou“), tu českou vůbec nevyjímaje, stalo finanční aktivum. V konzervativní republice, jako je ta Česká, pak aktivum (téměř) jediné. 

Nevěříte, že klíče od dostupnějšího bydlení leží Na Příkopech? Představme si na chvíli sazby ČNB na úrovni čtyř procent, tj. jen jeden procentní bod nad jejich neutrální sazbou, a tedy na úrovni, kde v létech před krizí v roce 2008–9 byly běžně, a odpovězte si na následujících pět otázek.

  1. Jak atraktivní by v takové situaci byl současný hrubý výnos z pronájmu na úrovni tří procent?  Kolik lidí, jejichž motivací je investice, by se chtělo trápit s nájemníky, rekonstrukcemi a opravami bytů po nich za takto nízký výnos, když by spořicí účty nabízely třeba 3,5 procenta ročně? 

  2. Jak velká část ze současných investorů do bytů by místo investice do bytu raději zvolila (relativně) bezrizikový a hlavně likvidní výnos na úrovni třeba pěti procent p. a. plynoucí ze státních dluhopisů, termínovaných vkladů nebo investic peněžního trhu? 

  3. Jak pravděpodobné je, že by růst hrubého výnosu z pronájmu bytu ze současných tří procent na, řekněme, šest procent přišel nikoliv poklesem cen, ale růstem tržních nájmů? Jen upozorňuji, že s výnosem z nájmů zvýšeným na šest procent by nájem za šestimilionovou pražskou garsonku činil 30 tis. měsíčně a že výdaje na bydlení tvoří již dnes největší část (téměř čtvrtinu) spotřebních vydání domácností.

  4. Jak pravděpodobné je, že by investory kompenzoval za podstupované riziko nikoliv nájem, ale další růst cen, tedy kapitálový výnos? V situaci hypotečních sazeb za pět procent p. a. totiž na hypotéku spoléhající část kupujících – a to je většina kupujících – při stávajících cenách prostě zmizí.  Marginální kupec by totiž zcela jistě nebyl schopen uživit v Praze sedmimilionovou hypotéku na devítimilionový byt o rozloze 70 m2 v situaci, kdy jen úrokový náklad představuje 32 tis. měsíčně a celkový náklad (splátka jistiny, pojištění bytu a dlužníků, energií atd.) lehce přesáhne 50 tis. měsíčně.

  5. Co by s podstatnou částí investiční poptávky udělalo, pokud by se vlivem všeho shora uvedeného vytratil narativ, že ceny bytů jdou jenom nahoru? 

Můžeme ukazovat prstem doleva, doprava, na developery, stavební úřady i spekulanty, ale to nic nemění na faktu, že klíče od cen nemovitostí drží centrální banky. Podobně jako si povodňová vlna protékající zaplaveným domem najde cestu do všech skulinek, likviditní vlna centrální bank se dostala ke všem aktivům, do nichž je český investor ochoten investovat.

Budeme-li ekonomiku léta zasypávat levnými penězi, nebude bytů v České republice přebytek (ve smyslu klesajících cen) ani tehdy, zastavíme-li lány polí bytovkami.  

Související

Líbil se vám článek? Chcete víc takových článků?

Kupte si předplatné a můžete si je číst všechny. Navíc bez reklam a s možností odemykat placené články pro přátele.

Vyzkoušejte předplatné HN+

Komentáře ke článku

Jaroslav Vostarek 10.09.2021 13:30
Krátký a zajímavý článek a souhlasím, že chybí kontext s okolními zeměmi, protože pokud budou pro zahraniční investory peníze stále levné, tak výše uvedené není řešením, ono ani není úplným a jediným řešením, protože část nárůstu cen je způsoben nárůstem mezd, které pokud budou růst, tak bude růst i cena za bydlení, ať už ceny nájmů nebo cen nemovitostí.... předpokládat, že s růstem mezd nebudou růst náklady na bydlení je nereálné. Otázka lokálnosti nárůstů na Prahu a Brno je řešitelná částečně tím, že by stát motivoval k decentralizaci, ať už tím, že například přesunul do každého kraje jedno ministerstvo, tak i tím, že by daň z nemovitostí hrála vyšší roli a umožnila svojí strukturou a výší směrovat firmy i do regionů a nejen do zmíněných dvou měst.....rozhodně nepředpokládám snížení cen nemovitostí, jen zpomalení jejich růstu do relace s růstem mezd....už to by bylo možné považovat za velký úspěch......
Petr Carvan 10.09.2021 00:02
Centrální bankéři asi jen tak názor nezmění, a i kdyby ho změnili v ČNB, tak určitě ho nezmění v ECB. Znamenalo by to zdražení půjček, ale také třeba obrovských státních dluhů, které by některé státy nebyly schopny splácet. Možná bychom pak měli v Praze dostupnější bydlení, ale Itálii v bankrotu a eurozónu v rozkladu. Jinak ale výborný článek, který jde k jádru věci. Nejlepší, který jsem na téma Dostupné bydlení v poslední době na Ihned.cz četl.
Stanislav Kadlec 09.09.2021 22:21
Pan Lobotka implikuje, že zvýšení úrokových sazeb, vyžene z trhu investiční kupující, vznikne přetlak nabídky a byty zlevní. Ano, když bude tlak dost vytrvalý, tak se to může stát. Na trhu zůstanou kupující, kteří opravdu chtějí řešit bytovou potřebu a vezmou si stejně hypotéku. Aby na tom byli zhruba stejně jako dnes (to znamená, aby platili zhruba stejnou měsíční splátku hypotéky), budou muset ceny bytů klesnout o 10% za každý procentní bod navýšení úrokové sazby proti dnešním hodnotám (platí cca pro třicetiletou hypotéku). V hypotetickém případě návratu do roku 2008 tedy možná o 30%. To se mi zdá málo pravděpodobné. A mají-li být byty dostupnější = levnější, tak by měly ceny klesnout ještě víc. To už považuji za silně nepravděpodobné. Ano, politika centrálních bank je mocná a ovlivňuje chování, ale dostupnější byty nezajistí.
Honza 09.09.2021 20:09
Jan Havlíček: Ona má problém s rostoucími cenami bytů i Eurozóna. V článku ještě chybí informace, že developeři až dosud stavěli prakticky výhradně jen v Praze, v Brně a na horách. Velmi okrajově ve větších městech. Důvodem bylo to, že ceny bytů byly mimo Prahu a Brno pod náklady na výstavbu nových. Lehce nad tyto náklady se dostaly ve většině krajů až teď.
Jan Havlíček 09.09.2021 19:21
Otázka je, co by na to udělal investor z eurozóny se zápornými úroky. Kolik by se sem nalilo peněz a jak by to zabývalo s kurzem a naší exportní ekonomikou. Levné půjčky jsou celosvětový problém, každý hledá jakékoliv zhodnocení. Nemyslím, že se ČNB může příliš vzdálit od ECB. Zmiňovaných 5% je pravděpodobné příliš daleko.
Newsletter

Týden v komentářích HN

Máte zájem o informace v širších souvislostech?

Každý pátek dopoledne od nás dostanete výběr komentářů, které se během týdne objevily v Hospodářských novinách. Těšit se můžete na texty Petra Honzejka, předního ekonoma Tomáše Sedláčka, kardiologa Josefa Veselky a dalších. Výběr pro vás připravuje Jan Kubita.

Přihlášením k newsletteru beru na vědomí, že mé osobní údaje budou zpracovány dle Zásad ochrany osobních a dalších zpracovávaných údajů, a souhlasím se Všeobecnými obchodními podmínkami vydavatelství Economia, a.s. Z odběru se můžete kdykoli odhlásit.

Přihlásit se k odběru