Ceny bytů mohou klesnout o dvanáct procent. Musí se ale vyplnit prognóza centrální banky

V uplynulých letech se při pohledu na grafy zdálo, že ceny bytů budou už jen růst. Nakonec si ale gravitace základních ekonomických vztahů našla i je. Prudký růst hypotečních sazeb na dvacetileté maximum způsobil meziroční propad objemu poskytnutých hypoték mezi lednem a říjnem o 60 procent. Kromě vysokých sazeb umrtvilo hypoteční trh také zpřísnění podmínek pro poskytování hypoték. Důvěra Čechů v ekonomiku navíc spadla na historická minima.

Řada domácností tak na koupi bydlení prostřednictvím hypotéky nedosáhne nebo se nechce v takto nejisté situaci zadlužovat. Například Česká národní banka (ČNB) počítá příští rok s poklesem ekonomiky o 0,7 procenta a růstem nezaměstnanosti z letos odhadovaných 2,5 procenta na 3,2 procenta. Podle HN oslovených makléřů už ale nechtějí nakupovat ani ti, kdo by si to mohli i dnes dovolit. „Lidé očekávají výraznější pokles cen a vyčkávají,“ dělí se o své zkušenosti realitní makléřka Hana Gregorová. 

Podle ní na trhu nastal zásadní útlum, co se týče odpovědí na inzerci a množství prohlídek. „Jsme nuceni upravovat ceny nemovitostí směrem dolů, aby vůbec nějaké odpovědi byly a na prohlídku někdo dorazil,“ uvádí Gregorová. Jak dodává, na inzertních serverech ale stále visí nabídky, kdy se prodávající zapomněli s cenami v roce 2021. Poklesy inzertních nabídkových cen lze vidět už i ve statistikách.

Podle dat společnosti Valuo bylo 22 procent nabídek bytů inzerovaných v říjnu zlevněno, rok předtím šlo jen o 12 procent. Počet snížení u bytů je oproti loňsku pak téměř trojnásobný a průměrné zlevnění činilo necelých 270 tisíc korun. Propady cen ale zatím nejsou plně vidět v záznamech katastrálních úřadů, kam se dostávají až se zpožděním.

Všichni čekají na dno

Pokles cen je nevyhnutelný, každého ale především zajímá, kdy nemovitostní trh narazí na dno. Kvůli omezenosti dat a velké nejistotě je nutné brát všechny predikce snažící se na otázku odpovědět s notným odstupem, přesto ale mohou určitou nápovědu nabídnout. Z modelu Hospodářských novin vyplývá, že dna by se ceny nemovitostí v průměru za celé Česko mohly dotknout už v první polovině příštího roku.

Cena bytu o výměře 60 metrů čtverečních vychází v českých krajských městech podle dat Sreality v průměru na 4,4 milionu korun. Pokud by se vyplnila predikce modelu a ceny by ze svých letošních maxim klesly o 12 procent, zmíněný byt by zlevnil o více než půl milionu korun.

Projekce HN pracuje s daty od roku 2005 a bere v úvahu vývoj sazeb, mezd, nezaměstnanosti, úspor domácností, nabídky bytů a dalších klíčových ukazatelů. Model pak pro samotnou předpověď cen bytů využívá zejména data z listopadové prognózy ČNB, která poskytuje predikce pro klíčové ukazatele až do roku 2024. Sama centrální banka přímo projekce vývoje cen bytů zpravidla nedělá.

Po dosažení dna v první polovině příštího roku pak model očekává jen mírné oživení, vyšší růst cen by měly nadále blokovat vysoké úrokové sazby a horší kondice ekonomiky. Z aktuálního vývoje na finančních trzích vychází, že hypoteční sazby budou na konci příštího roku pravděpodobně pořád nejméně nad pěti procenty. „Úrokové sazby z nových hypoték by měly během několika měsíců začít klesat, půjde ale jen o velmi mírný pokles tempem zhruba jednoho procentního bodu ročně,“ říká Michal Skořepa, ekonom České spořitelny.

Vrátit k dlouhodobému normálu by se měl ale poměr výše splátky hypotéky vůči průměrné mzdě. Přispět tomu má právě pokles cen nemovitostí a zároveň pokračující nominální růst mezd. Z modelu HN vyplývá, že poměr splátky ke mzdě se vyšplhal v letošním třetím čtvrtletí na absolutní rekord ve výši 80 procent. Ve třetím čtvrtletí roku 2008, tedy na vrcholu před vypuknutím finanční krize, byl poměr 68 procent. Na udržitelné úrovně by se mohl podle projekce vrátit v roce 2024.

Někde i pětinové poklesy

Vše zmíněné vychází z dat pro celou zemi a jde proto nutně o průměry, jejichž vypovídací schopnost je zásadně omezená. Náhled na vývoj cen bytů na úrovni jednotlivých krajů ale nabízí prognóza společnosti EHS, byť i ta je nutně omezená rozsahem její databáze a dostupností dalších dat, jako je příjmové rozložení domácností v dané oblasti. I z této prognózy vychází, že nemovitostní dno by mohlo přijít už v první polovině roku 2023.

Propady cen nemovitostí v regionech jako Ústecko nebo Karlovarsko mohou být přitom pětinové. Právě zmíněné kraje patří, co se týče příjmů domácností, k nejhorším v republice. Naopak nejmenší propad prognóza očekává v Praze, kde by podle odhadu EHS mohly klesnout ceny od svého letošního vrcholu jen o 1,25 procenta. 

Anketa HN

Čekat, nebo si sazbu sjednat co nejdříve? Makléři radí, co dělat, když se blíží konec fixace hypotéky

24. 11. 2022 ▪ 7 min. čtení

Vývoj cen nemovitostí v Praze je ale těžko předvídatelný, neboť hlavní město ekonomicky vybočuje ze zbytku republiky a velký vliv v ní má chování velkých investorů. Proto může predikce vycházet v rozporu s některými daty, která už z nemovitostního trhu přicházejí. 

Podle statistik Sreality v říjnu oproti dubnu klesla průměrná cena bytů v Praze už o 3,79 procenta. Byt o výměře 60 metrů čtverečních stojí zhruba 7,75 milionu korun. Odhadce cen nemovitostí Iztok Toplak uvádí, že je obecně s údaji a o to více s predikcemi z nemovitostního trhu často problém v porovnatelnosti dat.

„Zpravidla platí, že čím větší byt, tím nižší je cena za metr čtvereční. Už jen změna poměru menších a větších bytů tak může zásadně hnout statistikou cen,“ poznamenává Toplak s tím, že průměry ovlivňuje také, kolik se zrovna prodalo cihlových nebo panelových bytů. Sám očekává, že současné propady cen bytů budou nižší než za finanční krize. Zároveň si ale myslí, že návrat k cenám, které v Česku ještě nedávno byly, bude trvat roky. 

Dlouhodobě ceny rostou

Jak je ale zřetelné z časových řad, dlouhodobě ceny nemovitostí rostou a dokážou porážet inflaci. Za posledních deset let ceny v Česku v průměru vzrostly o 130 procent.

„Při dnešním tempu znehodnocování úspor nedává smysl držet peníze na účtu. Lze se na to dívat také tak, že rozdíl mezi inflací a úrokovou sazbou je v podstatě to, co investor svou investicí vydělá,“ uvádí Joanna Samková, obchodní ředitelka M&M Finance.

Vysoká inflace pomáhá dlužníkům smazávat dluh, neboť poměr splátky hypotéky vůči mzdě, která svým růstem dlouhodobě poráží inflaci, v čase klesá. 

„Dnešní ceny nemovitostí nám budou za pět let připadat směšně nízké, to je možné říci poměrně s jistotou. Viděli jsme to před třinácti lety, kdy také málokdo věřil, jak vysoko a jak rychle mohou ceny opět vyrůst,“ říká Jan Škrabánek, šéf Bezrealitky. 

Investoři při současných sazbách nemohou ale počítat s tím, že by jim splátku pokrylo nájemné, jak se často dělo v minulosti. Nájmy sice v Česku vzrostly od začátku roku o deset procent, nicméně růst nedokáže ani zdaleka dorovnat růst hypotečních splátek.

Potvrzuje to i ukazatel výhodnosti investic do rezidenčních nemovitostí od UniCredit Bank. Ta sestavuje ukazatel, který počítá tak, že od čisté roční výnosnosti nájemného odečte průměr úrokových sazeb hypoték a vládních dluhopisů. V listopadu dosáhl ukazatel minus 3,93 procenta – záporná hodnota značí nevýhodnost investice.