Levnější bydlení v Praze nečekejme. Kvůli recesi klesnou ceny bytů o jednotky procent a pak zase porostou

Poválečná a 50. léta

Jednu z historických, ale klíčových příčin současné bytové krize v Praze a vlastně v celé republice lze nalézt v prvních poválečných desetiletích. Po odsunu německého obyvatelstva komunistický režim neviděl v bytové otázce akutní problém a mylně dovodil, že v tomto období bude dostačující doosidlovat pohraniční oblasti s existujícími opuštěnými nemovitostmi.

Mezi lety 1945 a 1960 tak bylo v Praze dokončeno pouze 33 tisíc bytů, zatímco ve Vídni, která také nebyla během války fyzicky poškozena, to bylo za stejné období více než 100 tisíc bytů. Bytová výstavba v Praze od druhé světové války a prvních 15 let socialistického režimu kumulativně nasčítala zásadní deficity.

Teprve na konci 50. let režim pochopil, že nastává doba vážné bytové krize, a začal s velkorysým plánováním nové výstavby v Praze s cílem výstavbu v co největším rozsahu zahájit hned na začátku 60. let. V důsledku první socialistické ekonomické krize ale neměl stát dostatek investičních prostředků a příprava největších pražských sídlišť se zpomalila či odložila. Současně však početně silné válečné a poválečné ročníky dospívaly do věku, kdy měly zakládat rodiny.

V 70. a 80. letech se plánovaná bytová výstavba v Praze postupně rozjela. Nové byty ale řešily hlavně vnitřní problém kvality bydlení stávajících obyvatel Prahy, kteří žili v zastaralém bytovém fondu, mnohdy vícegeneračně pospolu. Do nových pražských sídlišť se v rámci „panelstory“ 70. až 80. let nastěhovalo téměř 265 tisíc Pražanů. 200 tisíc lidí se přesunulo z centrálních částí města, jen 70 tisíc obyvatel přišlo do Prahy z jiných částí republiky.

Navíc za populačně extrémně silnými ročníky 70. let 20. století stála silná generace rodičů narozených za války a těsně po válce. V Praze se tak v 70. letech musely souběhem historických okolností nechtěně řešit dva problémy současně – dlouho plánovaná výstavba, která měla zachránit kumulované problémy ze 40. až 60. let, teprve došla k realizaci, současně na řadu přišly demograficky silné ročníky 40. let a k tomu ještě komunistický režim sám zvýšil tlak na bydlení úspěšnou propopulační politikou jako cílenou společensko-sociální kompenzací za „utažení“ režimu po roce 1968.

90. léta

První desetiletí po tzv. sametové revoluci je jediné období ve stoleté historii metropole, kdy počet oficiálních obyvatel Prahy poklesl. Mnoho lidí si plnilo sen o bydlení za městem v domě se zahradou a věřilo v nekonečné výhody takové změny. Rezidenční development, jak ho známe v dnešní podobě, v 90. letech ještě vůbec nezačal fungovat. Pozemky ještě nebyly v rukou těch, kteří by chtěli a uměli bytovou výstavbu připravit a realizovat. Bankovní sektor neuměl financovat projektovou výstavbu. Nájemné bylo regulováno, a kdo měl „dekret“ na dobu neurčitou, nebyl příliš motivován své bydlení řešit. Ze současného pohledu nám také přijde nepochopitelná faktická neexistence hypoték.

Prudký pokles plodnosti (způsobený odkládáním založení rodin do vyššího věku) v 90. letech jako důsledek celkové společenské transformace také ukolébal vedení státu i samospráv a společně s privatizací obecního fondu významně, avšak dočasně, omezil možný tlak na straně poptávky.

Po roce 2000 se hypoteční úvěry stávají dostupnými, banky se naučily financovat development a majetková transformace uvolnila pozemky pro výstavbu rezidenčních projektů. V letech 2002 až 2008 se v Praze po desetileté pauze rozjela nová bytová výstavba a za toto období se postavilo 45 tisíc nových bytů. S ekonomickým růstem také do Prahy přicházelo nejvíce obyvatel za celé porevoluční období. Silná generace 70. let s odkladem zakládala rodiny a současně zažívala krátké období fungujícího trhu s byty v době ekonomického růstu.

Rozhovor

České nájmy jsou levné. Za dva roky se bude v Praze běžně platit takřka 25 tisíc, tvrdí šéf realitního fondu

5. 12. 2022 ▪ 10 min. čtení

Populačně silné ročníky 70. let (jejichž fundamentálním základem v Praze byly početně silné generace válečných a poválečných let) pak v důsledku zcela jiného společenského nastavení a poklesu plodnosti (zejména kvůli odkládání sňatků a porodů do vyššího věku) založily početně silnou generaci dětí narozených po roce 2005. Přímým důsledkem je kupříkladu aktuální nedostatek míst na pražských středních školách. Je zřejmé, že tyto početně silnější ročníky začnou nejpozději mezi lety 2030 a 2035 zakládat své rodiny a kromě všech dalších faktorů posilujících poptávku po bydlení bude síla této generace klíčovým faktorem poptávky po bydlení v Praze po roce 2030.

Ekonomická krize 2008–2013

Následná krize rychle vnesla nejistotu na straně poptávky a těžce také ovlivnila nabídku bytů v Praze, neboť development je úzce provázán s bankovním sektorem, na který krize v podobě extrémní opatrnosti dopadla nejvíce. Jedním z důsledků tehdejší (ale i dnešní) krize byla intenzivní koncentrace projektů a vlastnictví vhodných pozemků mezi největšími investory na území Prahy.

Viděno dnešní perspektivou globálních a lokálních problémů a eskalující krize dostupného bydlení se jeví jako nepochopitelné, že v období ekonomického růstu, nízkých úroků, bez pandemie nebo kolísajících cen energií byl rozvoj Prahy po roce 2014 na čtyři roky svěřen do rukou politiků, kteří si neuvědomovali svou zodpovědnost. Dnes už zapomenutý tandem Stropnický–Kolínská v období 2014–2018 tak místo podpory postkrizové pražské ekonomiky, aktivit směřujících k doplnění bytového deficitu všemi možnými cestami a přípravy rozvojových území pro další bytovou výstavbu soustředil své kompetence k ideologickému „interurbanismu“ nebo účelové nečinnosti. To mělo pro obyvatele města fatální důsledky, které vyústily v extrémní nárůst cen (i nájmů) všech nemovitostí zejména v letech 2016–2019.

S motivací napravit škody po promeškaném období od roku 2014 došlo po roce 2018 v rozvoji Prahy k zahájení mnoha kroků k reiniciaci bytové výstavby na všech úrovních. Včetně posílení aktivní role města v přípravě městského nájemního dostupného bydlení a také radikálního zrychlení pořizování změn územního plánu a intenzivní koordinace rozvoje klíčových rozvojových území se soukromým sektorem. V posledních letech však tato snaha čelila řadě nepříznivých vlivů. Pandemie koronaviru v různé míře ochromila samotné pracovní procesy správy a řízení. V důsledku narušení dodavatelských řetězců došlo k útlumu stavební výroby, prudkému růstu cen stavebních materiálů i prací. A válečný konflikt na Ukrajině způsobil dramatický nárůst cen energií a skokové zvýšení poptávky po bydlení v Praze.

Koloběh života v Praze

Praha bude i nadále čelit tlakům urbanizace (počet obyvatel v součtu za Prahu a Středočeský kraj mezi lety 2002 a 2020 stoupl přibližně o 440 tisíc lidí), přičemž vliv útlumu, který je způsoben nedostupností hypoték a ekonomickou recesí, převáží jen krátkodobě a ceny bytů v dalších měsících v Praze klesnou jen o jednotky procent.

V okamžiku, kdy se, doufejme, společnost a ekonomika v příštích letech nadechne k pozitivnímu růstu, dojde opět k explozi poptávky schované pod pokličkou politicko-ekonomické krize a prudkému růstu cen všech nemovitostí.

Koloběh života se totiž ani v době krize nezastaví. Desetitisíce mladých lidí v Praze každý rok dostudují vysokou či střední školu a chtějí opustit studentské bydlení nebo rodičovský domov. Každý rok se v Praze narodí kolem 15 tisíc dětí, každý rok pět až sedm tisíc párů v Praze uzavře sňatek a kolem tří tisíc manželství se rozvede, a to nemluvě o nesezdaných partnerstvích a mladých párech, které statistiky nemohou podchytit. Jenom tyto jevy a události generují tisíce „pohybů“ na trhu s byty a jsou téměř zcela nezávislé na ekonomických krizích a cyklech.

K tomu je nutné dále přičíst poptávku tvořenou nově se přistěhovalými, tlakem na zvyšování prostorového standardu nebo nutnou obnovu bytového fondu. Ostatně aktuální prudký růst nájmů svědčí o tom, že tlak poptávkové strany v Praze zůstává extrémní.

Pohled do minulých desetiletí dokládá vážnost situace, přičemž však zjevně nejsou k dispozici pro Prahu jednoduchá a snadná řešení – zbývá jen umožnit výstavbu co největšího množství bytů všemi možnými cestami. Navíc poprvé po roce 1990 také s aktivní rolí města Prahy při přípravě projektů a doufejme snad s aktivní a pozitivní rolí státu alespoň z pohledu legislativního.

Pro politiky na všech úrovních je klíčová zpráva, že problém s nedostupností bydlení v Praze ani sebevětší krize neutiší. Nelze se nechat „ukolébat“ dočasnou stagnací nebo poklesem prodejních cen, navíc při současně prudce rostoucích nájmech. Řešení je jediné – stavět, stavět, stavět a přispět tak k uspokojení přirozeně generované a neustávající poptávky. Situace z hlediska dostupnosti bydlení totiž bude v Praze stále vážnější a všichni, kdo nesou nějakou část zodpovědnosti, by měli realisticky nabízet jediné řešení – nadneseně – „krev, pot a cihly“.