Trh s byty se už více než rok potýká s výraznou nejistotou. Zatímco během covidové pandemie zájem kupců rostl a developeři hlásili vyprodáno dlouho před dokončením projektů, nyní musí případné zájemce tvrdě přesvědčovat. Podle Dana Vaška, spoluzakladatele a výkonného ředitele realitního fondu Silverline Real Estate, však toto období potrvá už jen do příštího roku.

„Již akcelerující návrat poptávky na trh by nicméně podle mého mohl ohrozit jen další výrazný negativní makroekonomický šok, který by způsobil hlubokou a dlouhou recesi,“ uvádí v rozhovoru pro HN. I tak ale podle něj bude koupě vlastního bytu v následujících letech dostupnější než dnes. Jeho fond své výnosy generuje z prodeje rezidenčních nemovitostí a pozemků a investorům v prvním čtvrtletí přinesl roční zhodnocení ve výši 10 procent. 

Nedávno jste již předplatné aktivoval

Je nám líto, ale nabídku na váš účet v tomto případě nemůžete uplatnit.

Pokračovat na článek

Tento článek pro vás někdo odemknul

Obvykle jsou naše články jen pro předplatitele. Dejte nám na sebe e-mail a staňte se na týden zdarma předplatitelem HN+ i vy!

Navíc pro vás chystáme pravidelný výběr nejlepších článků a pohled do backstage Hospodářských novin.

Zdá se, že už se známe

Pod vámi uvedenou e-mailovou adresou již evidujeme uživatelský účet.

Děkujeme, teď už si užijte váš článek zdarma

Na váš e-mail jsme odeslali bližší informace o vašem předplatném.

Od tohoto okamžiku můžete číst neomezeně HN+ na týden zdarma. Začít můžete s článkem, který pro vás někdo odemknul.

Na váš e-mail jsme odeslali informace k registraci.

V e-mailu máte odkaz k nastavení hesla a dokončení registrace. Je to jen pár kliků, po kterých můžete číst neomezeně HN+ na týden zdarma. Ale to klidně počká, zatím si můžete přečíst článek, který pro vás někdo odemknul.

Pokračovat na článek

Rezidenční trh je aktuálně značně nepředvídatelný. Kam se podle vás bude v následujících měsících vyvíjet?

Obecně lze říci, že rezidenční development v Česku je dlouhodobě skvělou příležitostí. Za minulou dekádu tu vznikl výrazný deficit v nabídce, z analýz nám vyplývá okolo 90 tisíc bytů. Ani teď není intenzita výstavby dostatečná, aby v dlouhodobém horizontu uspokojovala poptávku. Nyní došlo ke zpomalení trhu spojenému s vysokou inflací a úrokovými sazbami. Jelikož je development cyklický byznys, v nepříznivých dobách výstavba vždy zpomalí. Aktuálně tedy vnímáme odloženou poptávku.

Pro developery s rezervami, jako je také Silverline, toto ovšem znamená možnost investovat do nových projektů. Než se tyto projekty dokončí, je velmi pravděpodobné, že ekonomika se znovu rozběhne a úrokové sazby klesnou. Důležité je pro nás také sledovat, jak lidé reagují na tuto situaci a co chtějí do budoucna. Průzkumy ukazují, že Češi stále preferují vlastnické bydlení. Vzhledem k silnému nedostatku novostaveb zastávám názor, že v horizontu 12 až 18 měsíců bude opět poptávka silně převyšovat nabídku. Nasvědčuje tomu i poměrně výrazné oživení během posledních měsíců.

Sedí ale teze o odložené poptávce, kterou opakujete vy i konkurence? Ekonom České spořitelny David Navrátil říká, že lidé budou končit v nájmu, protože na vlastní byt nebudou mít.

Budou na něj mít. My si velmi detailně analyzujeme dostupnost bydlení. Důležitým faktorem je poměr ceny bydlení ke mzdám. V letech 2020 a 2021 v Česku ceny nemovitostí výrazně rostly v porovnání s výdělky. To vedlo k nárůstu počtu mezd, které jsou nutné na koupi bydlení. Ale tato situace se od června minulého roku začala měnit. Mzdy od té doby rostly, zatímco ceny novostaveb stagnovaly a ceny starších bytů v druhé polovině minulého roku klesaly. Tento trend vedl k poklesu počtu mezd k ceně bydlení už přibližně o 15 procent.

Obdobná situace může pokračovat až do konce roku 2024 a s tím se trh dostane opět do své rovnováhy – bydlení bude opět stejně dostupné jako v dalších státech podobných Česku či jako v Česku okolo roku 2018. Je zapotřebí si také uvědomit, že dostupnost se v tomto období sice zlepší, ale vzhledem k velmi nízké intenzitě výstavby v porovnání s průměrem EU nikterak dramaticky. Bavíme se o cestě z patnáctinásobku roční průměrné mzdy za byt směrem k dvanáctinásobku, nikoliv k číslům jako osm či devět. Toho lze dosáhnout možná tak za dekádu, a to jen s předpokladem, že by tempo výstavby výrazně vzrostlo.

Dan Vaško (36)

Absolvoval obor Mezinárodní obchod na Vysoké škole ekonomické v Praze a Finance a bankovnictví na Fakultě sociálních věd Univerzity Karlovy.

Pracoval na manažerské pozici v globální poradenské společnosti Kearney, působil mimo jiné také v ČSOB. Od srpna 2016 je také výkonným ředitelem společnosti Silverline Real Estate.

Ve volném čase se věnuje turistice a cyklistice.

Vy si tedy myslíte, že budou do konce příštího roku klesat ceny nemovitostí?

Ne, to si nemyslím. Očekávám, že mzdy budou nadále dynamicky růst, i protože máme velmi napjatý trh práce. Dále se domnívám, že ceny nemovitostí budou do konce roku 2023 spíše stagnovat a až s výraznějším poklesem sazeb počátkem roku 2024 začnou reagovat mírným růstem na oživenou poptávku. Růst cen nemovitostí bude zpočátku pravděpodobně pomalejší než růst mezd.

Jenže to, aby si lidé byt za 12 ročních mezd mohli dovolit, předpokládá dostupné hypotéky, jaké tu byly v uplynulých letech. Panuje ale shoda, že velmi levné hypotéky za dvě procenta už se nevrátí. Se sháněním kupců bude tedy stále problém, ne?

Za současného stavu, kdy jsou hypotéky kolem šesti procent a nejlevnější hypotéky lze získat za 5,5 procenta, se rychleji prodávají specifické typy nemovitostí, které se nefinancují hypotékou nebo jen malou částí hypotékou, jako jsou stavební parcely či malometrážní byty. V posledních měsících se ale již poptávka začala vracet, další oživení lze očekávat se zrušením parametru DSTI (ukazatel banky zavazoval poskytovat hypotéky pouze žadatelům, u nichž splátky všech úvěrů nepřesáhly 45 procent jejich měsíčních čistých příjmů, pozn. red.) a konečně od jara 2024 se poté s poklesem sazeb bude na trh postupně vracet poptávka v plné síle, včetně té odložené. Po úplném poklesu sazeb, řekněme na přelomu let 2024 a 2025, se můžeme bavit o nejlevnější hypotéce se sazbou okolo tří procent. V ten moment bude splátka hypotéky levnější než nájem a vzhledem k trvající preferenci Čechů pro vlastnické bydlení vznikne opětovná nákupní horečka.

Jak na vývoj trhu jako fond reagujete?

Právě teď je nejlepší čas začít nové developerské projekty. Opravdu si myslím, že tato příležitost se možná v celé následující dekádě nemusí opakovat. Protože nyní jsme ve fázi ekonomického zpomalení, kdy můžeme získat nový projekt se zajímavou slevou. Některé subjekty na trhu jsou pod tlakem a musí prodávat. V tomto momentu by to mělo být nejlepší možné načasování pro maximalizaci výnosu.

Takže nyní sháníte pozemky a nakupujete projekty?

Je to tak. V loňském roce jsem byl velmi opatrný, protože bylo zřejmé, že trh se dostal do nepříznivé situace, do nepříznivého cyklu. Byl přehřátý a všichni čekali určité zpomalení. To platilo do jisté míry i pro první polovinu roku 2023. Nicméně z mého pohledu nyní nastává ideální moment pro akvizice, kterých chceme ve druhé polovině roku dokončit co nejvíce.

Před dvěma týdny jsme podepsali nákup bytového domu v centru Brna ke kompletní rekonstrukci a rozšíření nadstavbou. Již jsme také v jednání ohledně akvizic dvou velmi zajímavých stavebních pozemků v okolí Prahy. Na již běžících projektech spouštíme výstavbu a využíváme dočasnou situaci, kdy se stavební firmy dostávají pod tlak. I ceny stavebních materiálů v tuto chvíli spíše mírně klesají, jsme tedy schopni vyjednat nižší cenu zakázky, třeba o 10 procent.

Jaké slevy jste schopni vyjednat při nákupu pozemků?

To výrazně záleží na zmíněném tlaku, pod kterým se daný subjekt na trhu nachází. Jako plně regulovaný subjekt jsme na trhu šest kvartálů, ale já se v oboru nemovitostí pohybuji de facto již dekádu. Máme tedy vybudovanou síť realitních makléřů i vlastní databáze lukrativních pozemků Sbíhají se u nás nižší desítky příležitostí měsíčně. Nyní je těchto příležitostí více než v loňském roce. Více subjektů se rozhodlo prodávat. Z té širší nabídky příležitostí, které se k nám dostanou na měsíční bázi, se najde jedna či dvě, kde lze výrazněji jednat o ceně. U těchto subjektů lze vyjednat slevu klidně 10 až 15 procent. To platí jak pro pozemky, které jsou v územním plánu schváleny pro výstavbu, ale jsou v zatím ve formě pole, tak i pro projekty, které mají územní rozhodnutí nebo stavební povolení.

Říkáte, že je dobrý čas nakupovat. Jak moc vám plány komplikuje drahé financování?

Překvapivě, financování představuje menší problém, než by se mohlo zdát. Před spuštěním jakéhokoliv projektu počítáme s tím, že financování bude v dnešní době stát někde mezi osmi a 10 procenty. Pokud jsou projekty správně vybrány a mají vyšší marže, nezpůsobuje cena financování problémy. Jako investiční fond se snažíme přinést našim investorům výnos 10 až 12 procent ročně, což je nadprůměr na trhu, takže marže musí být ještě vyšší. Generujeme stabilní marži kolem 15 procent a naše financování stojí 8,5 až devět procent, stále tu existuje pozitivní efekt finanční páky. Jelikož jsou sazby u našeho bankovního financování automaticky revidovány na kvartální bázi, bude se tento efekt navíc lepšit s tím, jak budou sazby klesat.

Je desetiprocentní výnos udržitelný na současném rezidenčním trhu? Jak ho chcete doručovat pravidelně?

Je to především o vysoké maržovosti projektu, které dosahujeme a která je pro nás klíčová. Té dosahujeme důrazem na analytiku a systematickou práci, kterou aplikujeme především při výběru našich strategických segmentů i konkrétních projektů. Segmenty, do kterých aktuálně investujeme, jsou dva: land development v okolí velkých a rostoucích měst, především Prahy. Funguje to tak, že zasíťujeme pozemky a dodáváme na trh stavební parcely, kterých je velký nedostatek a poptávka je z důvodu přibývajících obyvatel silná.

Dále investujeme do takových bytových domů v centrech krajských měst, které nejen kompletně zrekonstruujeme, ale také jsme schopni výrazně rozšířit bytovou plochu, zejména nadstavbou. Pro nadstavbu si tedy de facto kupujeme v centru města pozemek zdarma. Oba typy projektů generují nadstandardní marže. Před vstupem do konkrétního projektu si poté velmi pečlivě naplánujeme s architekty, co se dá postavit. Vše si propočítáme a proběhne konzultace s dotčenými orgány.

Hledáme na trhu příležitosti, kde buď na začátku dosáhneme na velmi zajímavé slevy, nebo na projekty, v nichž původní majitel neviděl úplně ten potenciál, případně nenašel síly či odvahu jej realizovat. Desetiprocentní výnos jsme vygenerovali i během útlumu na trhu a spíše očekávám, že se s již přicházejícím oživením a později také poklesem sazeb ještě mírně zvýší.

Pokud se vaše optimistické předpoklady o oživení trhu nepotvrdí, tak za jak dlouho budete nuceni prodávat byty se slevou a rychle?

Pracujeme se scénáři a ani tento samozřejmě nemohu vyloučit. Dříve nebo později musíme prodávat. Jsme ale schopni si prodeje rozložit v čase. U současně běžících projektů například plánujeme prodeje tak, že jsou rozložené až do konce roku 2024 nebo do přelomu let 2024 a 2025. Nabídkové ceny odpovídají dané lokalitě a standardům, máme ale i dostatečný rozpočet na podporu prodejů. Pokud by se však náhodou stalo, že se projekty, které máme v prodeji, neprodají do přelomu let 2024 a 2025, pak budeme muset začít dělat kompromisy. Možná budeme muset přistoupit k dalším marketingovým akcím, slevám nebo by to mohlo znamenat, že nám výnosy poklesnou o několik procent, v závislosti na tom, kdy se projekty prodají v roce 2025.

Již akcelerující návrat poptávky na trh by nicméně podle mého mohl ohrozit jen další výrazný negativní makroekonomický šok který by způsobil hlubokou a dlouhou recesi. I na takovýto scénář jsme ale připraveni. Máme typy nemovitostí, které jsou nejvíce odolné vůči recesím – stavební pozemky v bezprostředním okolí Prahy a novostavby v úplných centrech velkých krajských měst. U hotových bytů máme také vždy možnost je pronajmout. A přesně pro tento scénář má náš fond také silný ochranný mechanismus, takzvaný preferovaný výnos totiž kryjeme investorům částí kapitálu zakladatelů.

Přehled realitních fondů v Česku

Chcete vědět, co se děje v české a světové ekonomice? Co si o aktuálních trendech myslí lidé z byznysu, majitelé firem a jejich šéfové? Každý týden v pátek vám naši top autoři přinášejí výběr toho nejlepšího a pohled z byznysové strany. Odebírejte Byznys newsletter.