Krátkodobá nájemní smlouva jen dvakrát a dost? Změna vztahů mezi nájemci a majiteli je stále v nedohlednu

Účastníků je víc než dost: Ministerstvo pro místní rozvoj dělá studie a analýzy bytového trhu, připravuje legislativu k dostupnému bydlení a jedná o změnách v občanském zákoníku. Ty ale musí připravit ve spolupráci s ministerstvem spravedlnosti. Do celé akce v průběhu změn vstupují i svazy, asociace, sdružení, iniciativy. Každá z nich prosazuje vlastní zájmy.

Jak uvedl Petr Waleczko za MMR, ministerstvo se především snaží „moderovat debatu mezi zainteresovanými stranami“. Ministr Bartoš se už sešel se zástupci Asociace nájemního bydlení, Občanského sdružení majitelů domů ČR, Sdružení nájemníků ČR, Asociace realitních kanceláří ČR nebo iniciativy Za bydlení. Kulatých stolů MMR k přípravě reformy nájemních vztahů se v roce 2023 účastnily i zástupkyně Iniciativy nájemníků a nájemnic, která jinak o sobě dává vědět různými happeningy.

Asociace nájemního bydlení měla první jednání na resortu spravedlnosti, a jak avizovala na sociální síti X, nebylo rozhodně posledním.

Zkráceně tu máme dva resorty, které vedou ministři z různých stran (a velmi rozdílného politického spektra), a značný počet zástupců majitelů a nájemníků, kteří navzájem vždy nespolupracují (ani když zastupují jednu stranu sporu) a kteří mají často odlišnou agendu. Najít kompromis, který by splnil zadání tak, aby všichni byli spokojení (nebo aspoň minimalizovali nespokojenost), je – jak se říká – běh na dlouhou trať.

Připomeňme ještě jednou, co se řeší – v nájmu podle údajů Českého statistického úřadu z roku 2021 bydlí zhruba pětina obyvatel. Nejvyšší podíl nájemního bydlení je v Praze, a to 31 procent. Pětina nájemních bytů se nachází v domech ve vlastnictví obce či státu.

Podle analýzy MMR má každý pátý nájemce smlouvy kratší než jeden rok a každý čtvrtý smlouvu nejvýše na dva roky. V relativní nejistotě ohledně bydlení žije až milion lidí.

Jak by měly vypadat nové nájemní vztahy?

Změnit by se měla především délka smluv, způsob navyšování nájemného a také ukončení nájmu v případě porušení pravidel. Zásadní polemika se vede u jistoty bydlení a jeho případného konce. Podle představ MMR je cílem úpravy zrušení krátkodobých smluv. Nově by bylo možné uzavřít smlouvu na dobu určitou kratší než tři roky nejvýš dvakrát za sebou. Poté už by musela následovat nájemní smlouva v délce minimálně tří let nebo na dobu neurčitou. Současně si MMR uvědomuje, že musí dojít ke změně při vystěhování neplatičů, které je v současné době extrémně obtížnou a časově náročnou záležitostí. Obojí vypadá vcelku jasně.

Ale není. 

Podívejme se na stanoviska zástupců „znepřátelených“ stran, která se liší v mnoha částech návrhu. Zásadní jsou ale dva problémy – jistota bydlení versus jistota vystěhovat neplatiče. A tady to vypadá špatně. V obou případech.  

Nejprve k navrhované úpravě o délce smluv, což je záležitost, která je pro nájemníky naprosto klíčová:

Asociace nájemního bydlení, která zastupuje vlastníky, s návrhem nesouhlasí. Dokonce považuje návrh MMR k omezení řetězení nájemních smluv za zcela zbytečný, který by ve svém důsledku ještě zhoršil situaci. „Omezení řetězení dopadne zejména na rodiny řešící krizovou situaci a obecně na sociálně slabší nájemce. Při druhém prodloužení, které by podle návrhu mělo být uzavřeno na minimálně tři roky, bude totiž pronajímatel pečlivě zkoumat, zda není aktuální nájemce potenciálně rizikový, včetně jeho dosavadního chování. Pokud ho shledá rizikovým, prodloužení mu nenabídne,“ uvedl za asociaci Tomáš Carba.

Někteří ochránci nájemníků jsou blíž k pozici ministerstva. Předsedkyně Sdružení nájemníků Lenka Veselá upozorňuje, že se v posledních letech uzavírají především nájemní smlouvy na dobu určitou. „Bez aktivního zásahu státu se bude podíl dlouhodobě stabilních nájemních smluv výrazně snižovat, čímž bude klesat atraktivita nájemního bydlení, což je pro všechny strany nežádoucí,“ uvedla Veselá s tím, že mnoho nájemců žije pod tlakem ztráty bydlení nejenom pro sebe, ale i svoji rodinu, a to přesto, že si své povinnosti řádně plní.

Ida Tausch za Iniciativu nájemníků a nájemnic souhlasí s názorem pronajímatelů, že existuje velká pravděpodobnost, že pronajímatelé budou novou povinnost obcházet. Ale iniciativa také považuje minimální možnou délku smlouvy na tři roky za stále krátkodobou, která nepřináší větší právní ochranu. Za důležité považuje i to, že prozatímní ani navrhovaný zákon nenabízí žádnou motivaci nebo naopak perzekuci pro pronajímatele v ohledu délky uzavírání nájemních smluv, takže není jasné, co má pronajímatele zavazovat k uzavírání smluv na dobu neurčitou.

Protipólem trvalejších nájemních smluv má být možnost rychlého vystěhování neplatiče. Tady je důležité upozornit, že pojem neplatič definuje každá strana jinak a z toho také vyplývá, že pokud MMR uvádí podíl neplatících nájemníků ve výši několika málo desetinek procent, pak zástupci majitelů hovoří až o desetině nájemníků, kteří neplní své povinnosti.

Kupodivu jediné, na čem se shodnou všichni, je, že úprava navrhovaná ministerstvem spravedlnosti (soudní rozkaz k vyklizení nemovitosti) je k ničemu. A nezmění stávající situaci. Majitelé bytů upozorňují, že i samotný resort spravedlnosti uvádí, že pouze 40 procent obdobných návrhů vydání platebního rozkazu vede skutečně k reálnému zkrácení soudního řízení. Problémem je podle nich vyloučení tzv. fikce doručení a hledání „viníka“ po trvalých adresách často nikam nevede.

To, že tento způsob nic neřeší, si myslí i zástupci nájemníků, kteří tento nápad považují za nefunkční s tím, že dopadne především na nájemníky, kteří nevědí, jak se mají bránit. „Právně vyspělí“ neplatiči – a nejde o raritu – dokážou toto řízení naopak využít ve svůj prospěch (například budou právně k nezastižení).

Už teď podle šetření MMR významná část sporů o neplatnost výpovědi končí rozsudkem, že výpověď nebyla podána či doručena v souladu se zákonem. Zavádět novou možnost, která v tuzemských podmínkách vzbuzuje pochybnosti hned od začátku, nedává smysl. Problém je, že žádný jiný návrh ani nápad na stole není. Už proto, že při aktuální absenci sociální politiky bydlení nemá žádný z politiků zájem na tom, aby nějak výrazně narůstal počet lidí, kteří se musí povinně vystěhovat. Bez možnosti najít jiné bydlení.

Jak to dopadne?

„Hledání kompromisního řešení v oblasti nájemních vztahů není z povahy věci jednoduché ani rychlé, proto jsou příprava paragrafového znění a hledání politické podpory zatím předčasné,“ uvádí současný stav diplomatickým jazykem Petr Waleczko. Namísto úpravy nájemních vztahů se teď resort soustředí na zákon o podpoře v bydlení a na doladění finančních nástrojů na podporu výstavby a rekonstrukcí bytů.

Asociace nájemního bydlení mezitím podle zprávy na síti X jednala s ministrem spravedlnosti Pavlem Blažkem a jeho náměstkem Radomírem Daňhelem, asociace zástupců majitelů předala zástupcům resortu paragrafované návrhy změn nájemního vztahu a pobavili se o legislativních prioritách pro oblast bydlení. „Rozhodně jsme se neviděli naposledy,“ říká člen prezidia Asociace nájemního bydlení Jan Rafaj. Což je první krok z hodně dlouhého maratonu.

Při poslechu všech zúčastněných stran to zatím vypadá, že ke změně nájemních vztahů vede hodně dlouhá cesta. A že konec volebního období se blíží tempem, které je pikosekundou ve srovnání s ochotou sblížit stanoviska, jejichž výsledkem by bylo skutečné narovnání nájemních vztahů.