Modulový dům pro život či investici? Zmapovali jsme, na co před pořízením myslet

Pro jednotlivce i pro rodinu

Mezi nejpopulárnější stavby patří modulové domy, které se v podstatě skládají jako stavebnice. Základní modul je zpravidla místnost s obývacím pokojem, kuchyní a sociálním zařízením. Další pokoje pak lze přidávat postupně, což umožňuje řídit náklady, neboť dětský pokoj je možné přidat třeba až ve chvíli, kdy bude potřeba. Modulové domy nejsou určené jen pro jednotlivce nebo pár, ale i pro rodinu.

Alternativní dům pro dva rodiče a dvě děti vyjde standardně na 1,5 až tři miliony korun. Cena závisí na výměře, vybavenosti nebo zdali se rodina rozhodla koupit dům už hotový, jen hrubou konstrukci nebo si obydlí postaví svépomocí. Mobilní a modulové domy přitom mohou výměrou konkurovat těm běžným. Firmy nabízí ke zhotovení stavby nejčastěji od 25 metrů do 100 metrů čtverečních, ale lze jít se zastavěnou plochou ještě dál.

Podle výrobního ředitele firmy Abodes Lukáše Chytky je největší zájem o domy se zastavěnou plochou 56,76 metru čtverečních. Firma přitom nabízí hned pět možných variací lišících se dispozicemi od 2+kk po 4+kk. Nejčastěji si podle Chytky pořizují lidé dům za účelem celoročního bydlení, a to v polovině případů. Dalších 30 procent objednávek je na domy sloužící k rekreaci a zbývající pětinu si kupují investoři s cílem dům pronajímat.

Podle čeho a jak dům vybírat a na co se připravit? HN se obrátily o rady do komunity sdružující se na sociální síti Facebooku ve skupině Alternativní bydlení, která má přes 118 tisíc členů. Lidé v dotazníku anonymně radili, že nejdříve by si měl každý pobyt v daném domě vyzkoušet, protože přece jen oproti běžnému bydlení jsou prostory stísněnější. Dále je velmi důležitý správný výběr pozemku a nakonec také firmy. 

Klíčový je pozemek

Vyzkoušet si bydlení lze jednoduše v rámci glampingu, kdy si investoři pořídili podobnou nemovitost, umístili ji do atraktivního prostředí a nyní ji nabízí k pronájmu. Investice se podle zkušeností oslovených lidí vrátí za pár let.

Pokud je rodina spokojená a rozhodla se koupit si vlastní modulový dům, jak začít vybírat pozemek? „Vybíral bych stavební nebo rekreační pozemky a vždy se ujistil podle územního plánu, že odpovídá mým záměrům a danou stavbu lze na pozemku realizovat,“ uvádí Ivo Laichman, jenž založil a spravuje už zmíněnou facebookovou skupinu.

Pozemky by hledal jak přes sociální sítě, tak na bazoši (populární inzertní server) a největších realitních portálech. Důležité je také se zamyslet, jak bude u obydlí zajištěna elektřina, voda nebo odpady. Podle Laichmana jsou tři varianty. První možností je napojení na inženýrské sítě jako u běžných domů, druhou plně soběstačné systémy, případně je možné zvolit kombinaci obojího, kdy lze elektřinu řešit solární elektrárnou, odpady kořenovou čističkou a vodu odebírat z místního vodovodu.

Mění se pravidla

Daná řešení pak mohou mít vliv na to, jak složité je vyřizovat stavební povolení. Alternativní bydlení je pro řadu lidí lákavé právě tím, že proces získání povolení je jednodušší a v některých případech dokonce ani není potřeba. Hlavní diskuse se nyní vede v souvislosti s novelou stavebního zákona, která by měla vejít v platnost už 1. července 2024. Kdo tedy uvažuje o stavbě teprve nyní, už se ho změna pravděpodobně dotkne.

Podle advokáta Pavla Černého z kanceláře Frank Bold Advokáti je v rámci novely směrodatný především pozemek, na kterém má obydlí stát. Nastat přitom mohou podle něj dvě situace. „Může jít o stavbu do 40 metrů čtverečních celé plochy, do pěti metrů výšky, která je na pozemku, kde už je rodinný dům. Typicky jde o zahradu. Zde ke stavbě nepotřebujete žádné povolení,“ uvádí Černý.

Dokončení stavby nicméně člověk musí neprodleně oznámit stavebnímu úřadu, který může zkontrolovat, zdali je vše v souladu s územním plánem. Pokud ne, jde o černou stavbu a odstraní se. „Druhá situace se týká ploch, které územní plán vymezuje jako plochy rekreace. Zde může být bez stavebního povolení stavba sloužící k tomuto účelu do 55 metrů čtverečních. Tedy nesmí jít o plochu vymezenou třeba pro trvalé bydlení,“ říká Černý.

A v případě inženýrských sítí platí, že pokud naplňují zákonné limity, není třeba mít povolení. Mezi limity patří například omezení, že elektrická přípojka musí být do 25 metrů od hlavního vedení. Podle Laichmana ale panuje nejistota, jak se s novelou poperou úřady a které dokumenty bude nově potřebné k domům skutečně doložit. Chytka z Abodesu pak uvádí, že dosud v praxi hodně záleží i na konkrétním stavebním úřadu a jeho přístupu.

Pokud zájemce o alternativní bydlení neodradilo hledání a výběr pozemku, přichází samotná stavba a případný výběr firmy. Jak poznat solidní společnost? „Za poslední dva roky u nás vzniklo hned několik desítek nových firem. Zákazník má daleko širší výběr a konkurence stlačuje ceny. Nejlepší je si firmu prověřit buď nezávislým odborníkem, nebo dohledat reference a základní informace sám. Důležitou roli hraje vždy stáří firmy, hodnocení, velikost a majetek. Pro mě je i důležité, kdo za firmou stojí a jaký ji tvoří tým,“ říká Laichman.

Samotné firmy pak zpravidla nabízí i kompletní servis, tedy že dům dopraví na místo, zarovnají terén, připojí do sítí. Podle výrobců je životnost stavby až 80 let. Údržba je zpravidla podobná jako u většiny dřevostaveb, tedy jednou za několik let je potřeba obnovit nátěr fasády a provést drobné údržbářské práce. Kromě již všeho zmíněného zájemci o tento typ bydlení řeší také financování, které je možné dokonce s využitím hypotéky.

Banky mají řešení pro všechno

„Klasická hypotéka u modulového domu je možná při splnění několika kritérií, které se mírně liší podle banky. Menší stavby typu tiny house (malý domek ze dřeva) nebo maringotka se dají financovat buď z překlenovacího úvěru, nebo klasické půjčky. Občas se též setkáváme s financováním alternativního bydlení přes Zonky (platforma, kde je možné získat od drobných investorů úvěr). Nejčastější variantou však zůstávají vlastní zdroje,“ říká Laichman. Že jsou banky k modulovým domům poměrně vstřícné, vyplývá též z jejich odpovědí pro HN.

Investice

Koupit si byt za hotovost, nebo na hypotéku a investovat? Zeptali jsme se expertů

20. 3. 2024 ▪ 5 min. čtení

„Hypoteční úvěry jsou z principu využívány zejména na pozemky a stavby pevně spojené se zemí, které je možné zapsat do katastru nemovitostí. Takovou podmínku může splnit i modulový dům. Pokud by se jednalo o mobilní dům, který není pevně spojený se zemí, a proto jej není možné zapsat do katastru nemovitostí jako trvalou stavbu, na ten je možné získat financování například formou americké hypotéky nebo standardního spotřebitelského úvěru,“ říká manažer hypoték skupiny Komerční banky Ondřej Šuchman.

V případě americké hypotéky je nutné dát do zástavy nemovitost a oproti ní je možné čerpat půjčku, která je ale dražší než standardní hypotéka. Co se týče samotné novely stavebního zákona a z ní vyplývajících změn, tak banky zatím vyčkávají a nechtějí se k věci vyjadřovat, dokud novela nezačne platit.