VŠE o... změnách při poskytování hypoték

Kromě probíhající živé diskuse o podobě návrhu nového zákona o hypotečních úvěrech, ke kterému z odborné veřejnosti zaznívají kritické hlasy, probíhá i s tímto hlavním tématem úzce související polemika o výkladu, jaké náklady je věřitel oprávněn požadovat po spotřebiteli k náhradě při předčasném splacení spotřebitelského úvěru na bydlení. Výklad připouštějící úhradu pouze ryze administrativních nákladů, který podle názoru oponentů nereflektuje evropské normy, je zřejmě činěn pod mantrou ochrany spotřebitele. Ve svém výsledku se však dle našeho názoru nakonec obrátí proti spotřebiteli.

Banka, která chce spotřebiteli poskytnout úvěr na bydlení, musí nejprve pro tento účel získat zdroje na finančním trhu, což není úplně triviální otázka. Banky si za poskytování úvěrů účtují odměnu, jež musí pokrýt veškeré efektivně vynaložené náklady. Odměna banky je jednak ve formě fixních poplatků, které klienti hradí na počátku, v průběhu či na konci úvěrového vztahu, a jednak ve formě úroků, jež jsou ovšem ­parametrem proměnlivým, variabilním. Odtud plyne obava klientů z možného růstu úrokových sazeb a pro tento účel nabízejí banky institut fixace úrokové sazby, která je pro klienta garancí neměnné výše splátek po určité období. Riziko růstu sazeb se z klienta přesouvá na banku, přičemž je věcí banky, jak se s tím vyrovná. Ukončení období fixace úrokové sazby je spojeno s možností, resp. nutností vyjednat si nové úrokové podmínky pro další fixační období. Je tu také možnost bezplatného, předčasného splacení zbytku hypotečního úvěru. To může znamenat i přechod k jiné bance, jež pro další fixační období nabídne klientovi lepší podmínky. Obě strany transakce, tedy jak banka, tak i klient, mají pro období fixace jistotu ve stabilitě smluvních podmínek. Jak se změní situace, kdyby klient mohl úvěr kdykoliv splatit a přitom by bance nezaplatil náklady s předčasným ukončením spojené?

Pro ilustraci lze uvést jednoduchý příklad banky, která by měla pouze jediného klienta. Klient vyjádří zájem o hypoteční úvěr ve výši 10 000 000 korun se splatností 10 let. Banka si tedy vypůjčí na trhu 10 000 000 Kč se splatností 10 let a poskytne je klientovi s tím, že zajistí veškerou administrativu a správu. Pro zajištění těchto činností najme účetní, právníka a risk manažera a pronajme si adekvátní informační systém. Klient se však druhý den rozhodne, že hypoteční úvěr vlastně nepotřebuje a peníze přinese do banky zpět. Banka má tedy zpět 10 000 000 Kč, které jí nyní nenesou žádné úroky. Náklady však bance objektivně vznikají nadále. Peníze si sama vypůjčila na trhu, a musí tedy hradit úroky, nebo donutit věřitele, aby jí umožnil poskytnutou půjčku splatit dříve. Nejsou to jenom úrokové náklady, jež banka bude muset hradit, musí zaplatit své zaměstnance a pronájem informačního systému. Je tedy zřejmé, že tímto předčasným splacením v průběhu období fixace bance vzniká újma spojená s vynaložením všech těchto nákladů.

Pokud bude většinově přijat výklad ohledně povinnosti úhrady nákladů klientem při předčasném splacení spotřebitelského úvěru na bydlení, připouštějící úhradu pouze ryze administrativních nákladů, lze očekávat reakci ze strany bank jednak co do výše poplatků, jednak co do možného opuštění institutu fixace, tedy ve finále zhoršení situace pro klienta.