Bydlet v nájmu neznamená, že někdo nemá peníze. Možná si to jen dobře propočítal, říká ekonom Skořepa

Píše se, že se dostupnost bydlení zhoršuje. Pravda je to ale jen částečně. Dostupnost nájemního bydlení se už roky zlepšuje, zhoršuje se dostupnost vlastního bydlení. Jedním z důvodů současné frustrace týkající se bydlení v jakékoliv podobě jsou daňové úlevy, které deformují celý trh. A také nedůvěra mezi pronajímateli a nájemci.

S ekonomem Michalem Skořepou z České spořitelny jsme se bavili o tom, že obojí je v principu řešitelné. Také jsme se podrobně věnovali tomu, jak si sám spočítal, že se mu v Praze vyplatí žít v nájmu, protože díky tomu bude bohatší. 

HN: V Česku vládne narativ, že bydlení v nájmu dává smysl jen u lidí, kteří nemají na to, aby si koupili vlastní bydlení. Souzníte s ním?

Tento dojem vychází z předpokladu, že vlastník bydlící ve svém má po splacení hypotéky byt, kdežto nájemník ani po letech bydlení nemá nic. A to je hrubý omyl. Zatímco vlastník vloží své úspory do nákupu bytu, nájemník je může vložit do nákupu jiného, alternativního aktiva. A pokud vybere aktivum, které mu dlouhodobě po očištění o všechna rizika a náklady přinese víc než byt, bude po letech oproti vlastníkovi dokonce bohatší. Bude schopen si koupit stejný byt a ještě mu něco zbude. Historické zkušenosti naznačují, že slušná šance na naplnění této role lepší dlouhodobé investice je například u akcií.

HN: Kdy se tedy vyplatí bydlet v nájmu? Jaké všechny faktory při rozhodování je nutné vzít v úvahu?

Parametrů, které je třeba vzít v úvahu, jsou doslova desítky. Od výhledu cen bytů a nájemného přes očekávání ohledně výnosu už zmíněného alternativního aktiva a souvisejících poplatků až po budoucí vývoj úrokových sazeb nebo daní. Je to docela složitý výpočet. Před časem jsem váhal mezi koupí bytu na hypotéku a nájemním bydlením, a tak jsem si sám spočítal neutrální nájemné, tedy částku, která mi dokáže říct, jestli se mi vyplatí vybraný byt koupit, nebo si jej spíš pronajmout. V rámci internetového portálu Finegra.cz jsem tuhle kalkulačku také nedávno zpřístupnil i pro ostatní lidi, které srovnání nákupu bytu na hypotéku a nájemního bydlení zajímá v jejich konkrétní životní situaci.

HN: Co přesně myslíte tím neutrálním nájemným?

Představte si rodinu, která zvažuje přesun svého bydlení do většího bytu s určitými parametry. A váhá, jestli se z celkového, dlouhodobého pohledu finančně vyplatí spíš takový byt koupit na hypotéku, nebo si jej dlouhodobě pronajmout. Neutrální nájemné je takové nájemné, při kterém vyjdou obě varianty rodinu finančně nastejno. Kupříkladu pro průměrný byt kupovaný v Česku, tedy zhruba 70 m² za nějakých 4,5 milionu korun na třímilionovou hypotéku toto nájemné vychází v závislosti na řadě předpokladů kolem 12,5 tisíce korun.

HN: Neutrální nájemné ale asi nebude totéž co tržní nájemné, za které si ten byt můžu někde přes realitku pronajmout. V čem přesně je rozdíl?

Tržní nájemné u daného bytu bude v praxi často vyšší než neutrální nájemné. Pokud bydlím ve vlastním, jsem de facto investorem do bytu, který pronajímám, a zároveň jsem z druhé strany oním nájemníkem. A ve srovnání s takovou situací má komerční pronajímatel dva dodatečné typy nákladů. Zaprvé čelí různým dodatečným rizikům, jako je třeba hrozba občasného neobsazení bytu, hrozba neplacení nájmu nájemníkem nebo zvýšená hrozba poničení bytu. Zadruhé je na tom komerční pronajímatel výrazně hůře z daňového hlediska: i když byt koupí na hypotéku, nemůže si odečítat hypoteční úroky z daňového základu, a navíc musí platit daň z čistého zisku z pronajímání. Komerční pronajímatel samozřejmě oba tyto typy nákladů, tedy rizika i daně, promítne do nájemného, které je pak vyšší než neutrální. Pronajímatel bude vždy chtít i určitý čistý zisk, ale ten je oproti zmíněným rozdílům takřka zanedbatelný.

Analýza

Spočítali jsme, kde se vyplatí hypotéka a kde nájem. Zpozornět by měli lidé v Praze a v Liberci

23. 12. 2021 ▪ 5 min. čtení

HN: Jak je to potom prakticky využitelné? Když budu mít neutrální nájemné 12 500 korun, tak co mi říká o výhodnosti nájmu, nebo koupi bytu?

Využití je jednoduché. Pokud je neutrální nájemné vyšší než nájemné, za které si můžete daný byt na trhu pronajmout, tak je pro vás bydlení v nájmu v takovém bytě výhodnější než jeho koupě, a naopak.

HN: Říkáte, že v praxi je často tržní nájemné ale vyšší. Vy sám jste si byt pořídil, nebo bydlíte v nájmu? Co vám vyšlo?

Já teď bydlím v Praze v nájmu. Pro tento konkrétní byt mi vychází nájemní bydlení jako mírně výhodnější než koupě.

HN: Když se ještě vrátím k otázce zdanění nájmu versus vlastnického bydlení, tak vy de facto říkáte, že pro řadu lidí je výhodné vlastnické bydlení kvůli podpoře státu?

Ano, v debatě o rychlém růstu cen nemovitostí se úplně zapomíná na to, že zmíněnými daňovými výhodami stát uměle posiluje poptávku lidí po bytech a domech. Výsledkem je nadměrná, neefektivně vysoká držba nemovitostí sektorem domácností, která omezuje investice domácností do produktivnějších aktiv, což ekonomiku zbytečně brzdí. V tom ale nejsme zdaleka sami – situace je podobná i leckde v cizině. Negativní efekty daňových výhod udělených vlastnickému bydlení potvrzuje řada zahraničních empirických studií.

HN: Myslíte si, že kdyby daňové výhody padly, Češi by opravdu šli do relativně rizikovějších aktiv? Vždyť český národ má většinu úspor na spořicích a běžných účtech, a když už investuje, tak právě do nemovitostí…

Předpokládám, že zrušení daňových výhod vlastnického bydlení by aspoň k jistému růstu popularity investování do jiných aktiv vedlo. Ale je pravda, že obecně mají Češi v oblasti investování velké rezervy. Přes tři biliony korun drží české domácnosti na bankovních účtech, což značí, obávám se, že valná většina z nás nechává na bankovním účtě zahálet úspory výrazně nad úroveň zdravé rezervy pro případy náhlé rychlé potřeby peněz. Připisuji to nedostatečně vysokému stupni zdejší finanční gramotnosti. Dosáhnout pokroku na tomto poli je běh na velmi dlouhou trať.

HN: Pokud to správně chápu, tak v případě dobře fungujícího trhu s nájemním bydlením a správně nastaveného zdanění by tržní nájemné mohlo klesnout do blízkosti toho, čemu říkáte neutrální nájemné. To je nižší než tržní kvůli tomu, že z pronajímání cizím lidem plyne vyšší riziko a vyšší daňové náklady. Trhu s bydlením by tedy pomohlo, kdyby se povedlo komerční nájemné snížit směrem k neutrálnímu. Otázku daní už jsme probrali. Jak byste snížil to riziko, kterému čelí pronajímatel?

Zcela zásadním a klíčovým problémem je zde to, čemu ekonomické učebnice říkají asymetrická informace: pronajímatel na začátku vztahu ví velmi málo o nájemníkovi. Je proto nucen nájemné zvýšit o vysokou prémii za riziko, že z nájemníka se vyklube vandal a neplatič. Krásně je to vidět na tom, co vám potvrdí většina dlouhodobých nájemníků: že jejich pronajímatel už je dobře zná, a tak jim původní nájemné během let zvedá jen málo nebo vůbec, a tím pádem je toto nájemné výrazně nižší, než jaké najdeme u srovnatelných bytů v inzerátech pro anonymní nové zájemce. Tady by měl pomoci stát podporou mechanismů, které problém asymetrické informace a jeho důsledky oslabí. Jednak je třeba tlačit na rychlejší řešení soudních sporů mezi nájemníky a pronajímateli. A dále je záhodno legislativně usnadnit vznik agentury, která bude počítat rating nájemníků na základě mnoha různých údajů o nich. Tak je tomu na mnohem lépe fungujícím nájemním trhu v Německu.

HN: Češi měli problém uvádět jakékoliv své údaje do aplikací pomáhajících zvládat pandemii. Myslíte si, že by snesli, aby je někdo takto hodnotil?

Je jasné, že celý mechanismus by musel být zabezpečen proti úniku osobních dat do nepravých rukou. Platí, že čím důvěryhodnější ratingový systém by se podařilo vytvořit, tím níže pak může v průměru klesnout tržní nájemné. A tím méně se všichni budou neustále hrnout do nákupu vlastního obydlí, takže tím budou byty a domy méně drahé. Náznak zmíněného ratingového přístupu už v Česku ale pozorujeme v tom, že některé realitní kanceláře nebo správcovské firmy se v rámci služeb poskytovaných pronajímatelům snaží potenciální nájemníky důkladněji prověřit pomocí veřejně dostupných zdrojů, jako je například insolvenční rejstřík. To ale dává o nájemníkovi pořád dost nekompletní obrázek.

HN: Celou dobu hovoříte hlavně o finanční stránce věci. Řada lidí ale do nájemního bydlení prostě nechce, a to bez ohledu na peníze. Například neznám moc lidí, kteří by chtěli zakládat rodinu s tím, že budou žít v nájmu…

Problém asymetrické informace existuje na dnešním českém trhu s bydlením i z pohledu nájemníka. Když jako nový nájemník podepisujete nájemní smlouvu, obvykle pronajímatele neznáte, a tak netušíte, jak se k vám bude chovat. Kdyby se povedlo tuto obrovskou vstupní nejistotu snížit, dobrou regulací a třeba opět nějakým ratingem, pak by se pocit z bydlení v nájmu začal blížit pocitu bydlení ve vlastním – jako je tomu u lidí po letech bydlení v nájmu u téhož pronajímatele. Na začátku jste ale zmínil oblíbenou mantru, že kdo má tu možnost, měl by si koupit byt nebo dům a bydlet v pomyslném nájmu sám u sebe. Tuto mantru lze chápat i tak, že vzhledem k nejistotě při bydlení v nájmu jsou dnešní nájmy nesmyslně vysoké, a že tedy v nájmu bydlí v současném Česku převážně jen ten, komu nezbývá nic jiného než využívat tuto relativně nekvalitní předraženou službu, protože na nákup vlastního bydlení nemá.

HN: Právě nad tím teď přemýšlím – že úvahy, které tu vedete, jsou pro řadu lidí tak trochu z říše snů, protože ti nejsou schopni našetřit ani na základ hypotéky.

Abych vůbec mohl váhat mezi nájemním a vlastnickým bydlením, musím samozřejmě nejdřív naspořit aspoň akontaci, tedy tu část kupní ceny bytu, kterou mi banka nepůjčí. A tak vysoké úspory mnozí z nás nedají dohromady, často ani s pomocí příbuzných. Takoví lidé jsou odsouzeni k bydlení v nájmu, přestože finančně vzato je to může přijít celkově dráž, než kdyby si daný byt koupili na úvěr. Mnozí lidé s nízkým příjmem jsou tak nuceni bydlet relativně draze. A navíc i způsobem zatíženým větší nejistotou.

HN: Myslíte si, že se to bude dál zhoršovat, tedy že ceny nemovitostí dál porostou?

V horizontu měsíců ceny nemovitostí pravděpodobně dál porostou. S růstem úrokových sazeb sice poroste lákavost jiných typů investic, ale na druhé straně už teď rostou náklady na stavbu nových bytů a domů, a to mzdy i ceny materiálových vstupů. Dále se v důsledku koronakrize zpomalilo tempo výstavby nových bytů, a v Praze se navíc vrací poptávka po krátkodobých pronájmech ze strany cizinců. Oba tyto faktory tlačí na růst nájemného; tím roste celkový očekávaný výnos z investice do nájemních bytů a domů a to by mělo mít za následek vyšší poptávku po nich, a tudíž vyšší cenu.

HN: To se bavíme o poměrně blízké budoucnosti, ale co v horizontu několika let?

Umím si představit, že ceny nemovitostí porostou pomaleji než spotřebitelské ceny, nebo že dokonce klesnou. Nemovitosti jsou investiční aktivum jako každé jiné, a pokud se má očekávaný výnos z tohoto aktiva zvýšit podobně, jako se zvýší úrokové sazby a výnosy v ekonomice, musí jeho cena za jinak nezměněných podmínek klesnout. Tato úvaha se ovšem opírá o dva předpoklady. Zaprvé, že se na trhu s nemovitostmi nerozvine bublina, která by jeho fungování posunula mimo popsanou standardní investiční logiku. Zadruhé, že se nebude rychle měnit situace na trhu s bydlením ve smyslu služby, tedy že tržní nájemné coby významná část výnosu z držby nemovitosti nezačne rychle růst.

HN: Pokles výnosů během koronakrize byl ale právě dán nejen rychlým růstem cen nemovitostí, nýbrž také tím, že kvůli pandemii klesaly nájmy. Není pravděpodobné, že nájemné teď vystřelí do oblak, což právě ještě více zatraktivní vlastní bydlení?

Jak jsem říkal, v nejbližších čtvrtletích určitě může tržní nájemné významně růst. Půjde o důsledek návratu poptávky ze strany cizinců a pomalejší výstavby nových bytů a domů. Po odeznění obou těchto šoků by se ale růst nájemného mohl ustálit zpátky v blízkosti zhruba čtyř procent, kde byl v době před koronakrizí. Mimochodem – tahle čtyři procenta představovala nižší tempo růstu, než jak rostly mzdy. A právě tento stav by se mohl vrátit.

HN: Tím jinými slovy říkáte, že po odeznění pandemického šoku se může dostupnost nájemního bydlení zlepšovat?

Přesně tak. Pomalejší růst nájemného než mezd v minulých letech znamenal, že dostupnost nájemního bydlení se v průměru za celou zemi reálně zlepšovala. A podobný trend by se mohl vrátit.

HN: Proč by měly mzdy růst rychleji než ceny nájmů?

Na to, že růst nájemného by mohl být kolem čtyř procent a že růst mezd by mohl být oproti tomu vyšší, usuzuji z toho, že se podle mě česká ekonomika během několika čtvrtletí dostane zhruba zpátky do stavu, v jakém byla v roce 2019. A tehdy tato relace platila.

HN: Není růst mezd asymetrický, tedy že ho táhnou hodně kvalifikované profese, takže tyto úvahy se velké části obyvatel vůbec netýkají?

To si nemyslím. Zlepšování dostupnosti bydlení se v minulých letech mohlo týkat i těch méně kvalifikovaných pracovníků. Mzdy v odvětvích s nízkými příjmy rostly podobně rychle jako celostátní průměr.

HN: A co když tam, kde chci bydlet, žádné byty k pronájmu ani nejsou, jako je tomu zejména na českém venkově?

Teze o zlepšování dostupnosti nájemního bydlení platí i tam: vždycky máte možnost zvažovat jako alternativu bydlení v nejbližším městě, kde nějaké nájmy v nabídce jsou. A tyto nájmy v porovnání s průměrným výdělkem v posledních letech v celostátním průměru klesaly a po nynějším období zmatků nejspíš budou alespoň několik let klesat i nadále.

HN: Ohledně dostupnosti vlastnického bydlení ale situace tak příznivá asi není.

Dostupnost bydlení ve vlastním se skutečně naopak zhoršovala, a to v důsledku růstu cen nemovitostí předstihujícího růst mezd. Kdyby se podařilo minimalizovat ony rozdíly mezi vlastnickým a nájemním bydlením, lidé by v případě rychlého růstu cen nemovitostí prostě upřednostnili nájemní bydlení. Význam těchto cen by se vytratil a dostupnost bydlení by byla dána jen nájemným, konkrétně neutrálním nájemným. Ale k tomu má český trh bohužel zatím daleko.

HN: Mluví se každopádně o tom, že by dostupnost bydlení měl zlepšit nový stavební zákon. Jak na něj hledíte vy?

U stavebního řízení bych velmi ostře rozlišoval rychlost a přísnost. České stavební řízení je nesporně příliš pomalé a je třeba přivítat každou změnu, která ho urychlí. Nejsem si ale jistý, že je příliš přísné. Opět se vrátím k údaji, že nájemné roste dlouhodobě pomaleji než průměrná mzda. Z tohoto pohledu se dostupnost bydlení celkově zlepšuje. Mám obavu, že pokud novela zákona plošně zesílí benevolenci stavebního řízení, výsledkem bude nezdravě zastavěné Česko, kde nájemné bude třeba i klesat, aby vlastníci do mnoha nově postavených bytů vůbec sehnali nájemníky. A to pak může vést nejen k poklesu cen bytů, ale také k potížím s rostoucím podílem nesplácených hypoték. Stačí si vzpomenout na to, co se dělo po roce 2005 například v Irsku.

HN: Dobře, ale tohle riziko asi není po celém Česku stejné…

Musím zdůraznit, že v rámci Česka je situace samozřejmě velmi různorodá. Konkrétně Praha je známá tím, že její hustota obydlení je neefektivně nízká, a to jak ve srovnání s velkými městy v zahraničí, tak podle různých propočtů efektivnosti poskytování veřejných služeb. Uvnitř Prahy je velký prostor pro žádoucí výstavbu třeba na existujících brownfieldech nebo nástavbami na existující domy. Tady je vyšší benevolence stavebního řízení namístě.

HN: Jedna z nejdiskutovanějších částí zákona je centralizace stavebního řízení. Je toto správný krok?

Z pohledu prosperity ekonomiky toto pokládám za změnu k lepšímu. Čím je totiž stavební úřad více pod vlivem vedení dané obce, tím je větší riziko, že bude na přání místních voličů – starousedlíků – bránit změnám potřebným pro další rozvoj daného regionu a ekonomiky jako celku. Nevyloučil bych, že za onou přetrvávající řídkostí Prahy někdy stojí právě i odpor k zahuštění – odpor místních obyvatel, který se pak promítá do odporu příslušných stavebních úřadů. 

Chcete se přidat k více než tisícovce investorů a dostávat investiční newsletter do e-mailové schránky? 

Přihlaste se kliknutím na obrázek níže k pravidelnému odebírání investičního newsletteru Peníze HN, kde naleznete naše původní analýzy, tipy na dobré čtení nebo glosy analytiků.