Spočítali jsme, kde se vyplatí hypotéka a kde nájem. Zpozornět by měli lidé v Praze a v Liberci

Lidé v Česku často nakupují nemovitosti i ve chvíli, kdy to ekonomicky nedává smysl. Už desítky let u nás totiž převládá názor, že vlastní bydlení je lepší a jistější než život v nájmu. Něco pravdy na tom je. Může za to ale fakt, že český trh s bydlením je velmi pokřivený a neefektivní. Ukazuje to analýza, kterou HN sestavily ve spolupráci s ekonomem České spořitelny Michalem Skořepou. Ta odhaluje nejen pokřivení trhu, ale uvádí i konkrétní částky, kdy se ještě vyplatí bydlet v nájmu a kdy už je lepší si koupit byt na hypotéku v krajských městech a v Praze.

Češi mají často pocit, že po splacení hypotéky má člověk byt, zatímco ten, kdo žije v nájmu, neinvestuje, a tedy ani nic nezíská. Michal Skořepa s tím ale v rozhovoru pro HN nesouhlasí. „Zatímco vlastník vloží své úspory do nákupu bytu, nájemník je může vložit do nákupu jiného, alternativního aktiva,“ říká ekonom. Pokud tedy nájemník investuje například do akcií, které mají potenciál dlouhodobě po očištění o všechna rizika a náklady vynášet více než byt, bude po letech dokonce bohatší než majitel nemovitosti.

Jak tedy zjistíme, kdy se nám vyplatí koupit byt na hypotéku a kdy naopak raději zůstat v nájmu? Do kalkulace bychom měli zahrnout vše od očekávaného vývoje cen bytů a nájemného přes očekávání ohledně výnosu třeba zmíněných akcií a souvisejících poplatků až po budoucí vývoj úrokových sazeb nebo daní. Z toho je evidentní, že výpočet nebude nic jednoduchého ani pro zkušeného ekonoma. Vše je navíc závislé na předpovědích, které se ne vždy musí naplnit. Všechny potřebné parametry ale shrnuje web Finegra.cz.

Analýza HN počítá s bytem o rozměru 70 metrů čtverečních, s hypotékou na osmdesát procent jeho hodnoty a očekávaným růstem úrokových sazeb.

Výsledkem výpočtů je takzvané neutrální nájemné, které počítá s hypotetickou situací, kdy by člověk pronajímal byt sám sobě. „Neutrální nájemné je takové nájemné, při kterém vyjde nastejno byt si pronajmout nebo koupit,“ vysvětluje Skořepa. Tržní pronajímatelé si ale k tomuto nájemnému přičítají poplatek za riziko z pronájmu neznámému člověku, nějaký menší zisk, a také promítají svou horší daňovou pozici. U vlastníka bytu se počítá s tím, že by si sám svůj byt nedemoloval, a navíc může využívat daňové úlevy. 

Platí proto, že tržní nájemné je většinou vyšší než neutrální, a většinou je tedy výhodnější si byt koupit. I výsledky naší analýzy ukazují, že v krajských městech i Praze je neutrální nájemné v průměru nižší než tržní, a proto se vyplatí vzít si hypotéku.

Pokud je ale neutrální nájemné vyšší než tržní, vyplatí se bydlet v nájmu. A tady by měli zpozornět hlavně obyvatelé Prahy a Liberce. V obou těchto městech se totiž mohou lidé dostat do situace, kdy pro ně bude bydlení v nájmu výhodnější. V hlavním městě vychází neutrální nájemné u modelového bytu o rozměru 70 metrů čtverečních na 16 200 korun, zatímco tržní nájemné na 18 270 korun. Procentuální rozdíl činí třináct procent. V Liberci činí rozdíl hodnot třiadvacet procent. Ve všech případech jde o průměrné hodnoty. To znamená, že se situace bude byt od bytu lišit, a to obzvlášť v Praze. 

V Ústí nad Labem nebo v Ostravě už dosahují rozdíly hodnot u obou variant nájemného přes šedesát procent. „Největší rozdíl mezi tržním a neutrálním nájemným je v chudších regionech, jako jsou severní Čechy a Ostravsko. Jako jedno možné vysvětlení se tak nabízí, že v těchto regionech je i při relativně levných bytech a domech poměrně hodně domácností, které nejsou schopny si obydlí koupit, a tak jsou odsouzeny k tomu bydlet v nájmu, i když je v relaci k ceně nemovitostí poměrně vysoký,“ vysvětluje Skořepa. Roli může podle něj hrát i větší riziko na straně pronajímatelů bytů, spojené například s větším výskytem exekucí nebo nezaměstnaností.

Už dřívější výpočty HN také ukázaly, že v Ústí a v Ostravě jsou relativně nejvyšší výnosy z pronajímání nemovitostí, naopak nejméně vydělají pronajímatelé v Praze a Liberci.

Pokud by český trh s bydlením fungoval efektivně, tržní nájemné by mělo klesnout do blízkosti toho neutrálního. Podle Skořepy to ale není možné, protože stát uměle protežuje vlastnické bydlení před tím nájemním. Pro narovnání situace je například nutné odstranit problém se vzájemnou nedůvěrou nájemníků a pronajímatelů. „Je třeba tlačit na rychlejší řešení soudních sporů mezi nájemníky a pronajímateli. A dále je záhodno legislativně usnadnit vznik agentury, která bude počítat rating nájemníků na základě mnoha různých údajů o nich. Tak je tomu na mnohem lépe fungujícím nájemním trhu v Německu,“ říká Michal Skořepa.

Pokud by se v Česku podařilo minimalizovat rozdíly mezi vlastnickým a nájemním bydlením, lidé by v případě rychlého růstu cen nemovitostí upřednostnili nájemní bydlení. Význam těchto cen by se vytratil a dostupnost bydlení by byla dána jen nájemným, konkrétně neutrálním nájemným. Ke snížení rozdílu je přitom potřeba přestat daňově protežovat vlastnické bydlení, odstranit nedůvěru mezi pronajímatelem a nájemcem a pomoci chudým regionům, které často trpí exekucemi a vysokou nezaměstnaností.

Chcete se přidat k více než tisícovce investorů a dostávat investiční newsletter do e-mailové schránky? 

Přihlaste se kliknutím na obrázek níže k pravidelnému odebírání investičního newsletteru Peníze HN, kde naleznete naše původní analýzy, tipy na dobré čtení nebo glosy analytiků.