Developery v Česku čeká zásadní změna. Ministerstvo životního prostředí chce, aby využívali méně zemědělské půdy a více stavěli na takzvaných brownfieldech neboli opuštěných průmyslových plochách. Velké sklady a obchodní centra nemají podle chystané změny zákona na nejkvalitnějších půdách vznikat vůbec, za stavbu na těch méně výnosných si pak developeři připlatí. I na nejvýnosnějších půdách bude dále možné budovat rezidence nebo kanceláře, také jejich stavitelé ale zaplatí vyšší poplatky. Výrobní haly návrh úřadu nezmiňuje, dotknout se však teoreticky může i jich. Zatímco ekologové záměr chválí, podle stavebních firem může snížit konkurenceschopnost Česka proti okolním zemím.
„Za poslední dekády jsme si zastavěli krajinu obřími sklady a nákupními centry. Mnohdy leží i na té produkčně nejcennější půdě, která je jedním z nejvzácnějších zdrojů života. Novelou zákona o ochraně zemědělského půdního fondu tomu zamezíme,“ prohlásil ministr životního prostředí Petr Hladík (KDU-ČSL) poté, co návrh schválila vláda. O jeho dalším osudu mohou rozhodovat poslanci už na listopadové schůzi sněmovny.
Zemědělská půda se dnes dělí do pěti tříd podle své výnosnosti (I. až V. třída). Současný zákon umožňuje vyjmout nejlepší a nejvíce chráněné pozemky první a druhé třídy jen tehdy, pokud je to v silném veřejném zájmu, který převažuje nad důvody k ochraně takovéto půdy. V praxi se ale i na těchto místech čile staví.
Podle posledních dat ministerstva životního prostředí přišel půdní fond v roce 2021 o 343 hektarů nejkvalitnější půdy. To je pro představu rozloha více než 80 Václavských náměstí v Praze. Na budování skladů a obchodních center z toho připadlo 68 hektarů. Zbytek připadá například na kanceláře nebo rezidenční nemovitosti, kterých se chystaná změna s výjimkou navýšení poplatků nedotkne.
343 hektarů
nejcennějších zemědělských pozemků zmizelo během roku 2021 z půdního fondu. Z toho 68 hektarů padlo na sklady a obchodní centra.
Návrh zakazuje na půdě první a druhé třídy stavět sklady a obchodní centra větší než jeden hektar. Pokud s takovými projekty územní plán obcí počítá, musí dostat stavební povolení do pěti let od začátku platnosti zákona. Pokud to nestihnou, nebude je možné realizovat ani se souhlasem politiků na radnici. „Ochrana zemědělské půdy spadá pod zákon o ochraně zemědělského půdního fondu. Proto je nejvhodnější, aby tato úprava byla součástí zákona, neboť právě zákon stanovuje legislativní limity určené na ochranu půdy,“ upřesňuje mluvčí ministerstva Lucie Ješátková, proč úřad nenechá rozhodování na obcích a jejich územních plánech.
Kromě skladů a obchodních center chce ministerstvo na nejvýnosnější půdě omezit také výstavbu solárních elektráren. Fotovoltaika bude mít ale zvláštní postavení. Zákon umožní budovat takzvanou agrovoltaiku neboli solární panely, pod nimiž je možné zemědělskou půdu nadále využívat. V praxi by se tak mohly soláry instalovat třeba nad ovocnými sady, kde jsou plodiny odolnější proti stínění.
Průmysloví developeři sice zdůrazňují, že na ochranu půdy a ekologii myslí, se záměrem ministerstva ale nesouhlasí. „Pokud bude návrh zákona schválen v současné podobě, dojde k narušení kontinuity územního plánování a zásadním komplikacím při rozvoji pozemků zařazených do první a druhé třídy ochrany,“ říká Pavel Sovička, generální ředitel průmyslového developera Panattoni pro Česko a Slovensko. Podle něj se návrh dotkne i průmyslových zón zaměřených na výrobu, jelikož také v jejich případě je nutné počítat s prostory na skladování.
Na rekonstrukcích nyní vyděláte víc než na nájmu, říká makléř, který se dal na dráhu investora
Firmám též vadí, že návrh počítá se zvýšením poplatků za zabrání půdy spadající do zbylých tří tříd (III., IV. a V.). Zatímco nyní za jejich vyjmutí z půdního fondu stavitelé platí dvě sazby, 24 korun za metr čtvereční (III. třída) a 18 korun (IV. a V. třída), nově to má být pro sklady a obchodní centra 300 a 240 korun.
„Toto navýšení by mohlo výrazně omezit výstavbu v Česku. Vyšší náklady na výstavbu způsobí zdražení nájemného, což může vést k přesunu aktivit nájemců do sousedních zemí, kde jsou náklady na výstavbu nižší,“ upozorňuje Jan Hübner, ředitel výstavby průmyslového developera CTP pro Česko.
Ministerstvo pro HN uvedlo, že právě sklady a obchodní centra představují projekty, které mají škodlivé dopady na životní prostředí. Proto je vyčlenilo jako speciální kategorii. Ostatním projektům vzroste cena na 30 a 24 korun za metr. Dále také budou moci využívat půdu první a druhé kategorie. Za metr čtvereční nyní platí 108 korun (I. třída) a 72 korun (II. třída), nově to bude 132, respektive 96 korun. Ministerstvo počítá, že díky zdražení přiteče do veřejných rozpočtů o 400 milionů korun více. Zhruba 280 milionů připadne státu, 120 pak obcím.
V důvodové zprávě k návrhu zákona úřad odkazuje na státní politiku životního prostředí. Ta uvádí, že zemědělskou půdu je nutné udržet pro „zajištění přiměřené potravinové i energetické soběstačnosti“. Realitní projekty podle ní mají vznikat primárně na brownfieldech. Na ně se developeři sice v posledních letech zaměřují stále více, takové projekty jsou však s ohledem na nutnost likvidovat případnou ekologickou zátěž náročnější a nákladnější. Hübner z CTP navíc dodává, že velká část těchto areálů se nachází v centrech měst, kvůli čemuž tam radnice průmyslovou výstavbu omezují. Místo ní upřednostňují například byty.
Ačkoli vláda návrh schválila jednomyslně, v připomínkovém řízení jej kritizovalo mimo jiné ministerstvo pro místní rozvoj. Podle něj má již nyní stát dostatečné nástroje, kterými může nejlepší zemědělskou půdu chránit. Úřad zároveň varoval před možným obcházením zákona tím, že developeři začnou své projekty rozdělovat a na pozemku postaví menší haly, které se vejdou do limitu jednoho hektaru. Ministerstvo životního prostřední reagovalo, že každá žádost o vynětí půdy bude procházet samostatným schvalováním, během nějž by se takové obcházení dalo odhalit.
