Za loňský rok se v Česku zastavělo téměř 830 tisíc metrů čtverečních půdy sklady a továrnami. To je pro představu plocha o rozloze dvaceti Václavských náměstí. O rok dříve takhle zmizelo 820 tisíc metrů, tedy devatenáct Václavských náměstí. Do tohoto čísla se přitom nepočítají další stovky tisíc metrů půdy pod nově postavenými kancelářemi, parkovišti a dalšími objekty. Výstavba komerčních budov, které částečně vyrůstají i na zemědělské půdě, se zvyšuje rok co rok. Ještě před deseti lety byl roční zábor půdy pro sklady a průmyslové budovy ani ne poloviční.

Trend mizení půdy pod betonem by se však měl zpomalit. Od poloviny příštího roku už by nemělo být možné stavět například nákupní centra nebo velká skladiště na kvalitních polích. Zabránit tomu má novela zákona o ochraně zemědělského půdního fondu, kterou v listopadu schválila vláda. Návrh čeká ještě projednání v parlamentu.

„Za poslední dekády jsme si zastavěli krajinu obřími sklady a nákupními centry, které mnohdy leží i na té produkčně nejcennější půdě, jež je jedním z nejvzácnějších zdrojů života. Novelou zákona o ochraně zemědělského půdního fondu tomu zamezíme,“ říká ministr životního prostředí Petr Hladík (KDU‑ČSL), jehož resort novelu připravil.

Zákon chrání hlavně půdy zařazené do I. a II. třídy ochrany, jež jsou na území Česka ty nejhodnotnější. Zakazuje také využít tuto kvalitní půdu pro stavbu budov pro obchod nebo skladování o rozsahu větším než jeden hektar a dále zakazuje využít tuto půdu i pro běžné fotovoltaické elektrárny.

Developeři: zdraží to pozemky i náklady

Proti zákonu se ohrazují developeři průmyslových nemovitostí, kteří varují, že nová pravidla zvýší ceny pozemků. Podle Miroslava Kotka, vedoucího oddělení průmyslových nemovitostí v realitněporadenské společnosti Colliers, nová pravidla zdraží výstavbu i na zbylých půdních třídách, tedy i na té méně kvalitní půdě. Novela podle Kotka při porovnání základních parametrů, jako je nájemné či náklady na elektřinu, s okolními zeměmi povede ke snížení konkurenceschopnosti Česka na trhu s komerčními nemovitostmi.

„Tuzemský investor opravdu nemá důvod zde investovat. Konkurenční boj s okolními zeměmi tak prohráváme na celé čáře,“ míní Kotek.

Milan Kratina, CEO developerské společnosti Accolade, zase namítá, že města, obce a velcí vlastníci půdy budou velmi limitováni v možnostech měnit vlastní územní plány.

Novela je, co se týče záboru půdy, bezzubá. Počítá třeba s pětiletým přechodným obdobím. 

„Pokud bude chtít například Mladá Boleslav, Kolín nebo Brno postavit nákupní centrum nebo sklad u nově vybudovaného obchvatu, nebude to možné. Orgány ochrany půdy mají již dnes velmi silnou pozici, kterou si tímto ještě posílí a de facto zamezí rozvoji měst a obcí,“ soudí Kratina. Dodává, že novela velmi ztíží realizaci jakýchkoliv větších projektů a celkově naruší kontinuitu územního plánování.

Ohradil se i Svaz obchodu a cestovního ruchu ČR (SOCR ČR).

„S nedostatkem pozemků pro výstavbu moderních obchodních areálů se potýkáme už nyní. Projevuje se to na ceně pozemků, které jsou v nabídce. Pokud chce český stát lákat do země projekty s vyšší přidanou hodnotou, nemá při současném nedostatku pozemků tyto projekty kam umístit. Novela nevylučuje výstavbu výrobních podniků na této půdě. Výroba se ale bez skladů neobejde. A kdo zhodnotí, zda sklad už je v kontextu projektu příliš velký?“ uvažuje Tomáš Prouza, prezident SOCR ČR.

Proti novele se překvapivě stavějí i experti z druhé strany barikády, tedy odborníci na ochranu půdy. Ti naopak kritizují měkkost nové legislativy.

„Novela je, co se týče záborů půdy, bezzubá. Návrh počítá s pětiletým přechodným obdobím, tedy během pěti let se bude půda zabírat bez omezení. V těchto pěti letech se také může uzákonit spousta výjimek, které zábory umožní, například pod tlaky lobbistických skupin,“ varuje Jaroslava Janků, expertka na environmentální hodnotu půdy z České zemědělské univerzity.

„Nedá se předpokládat, že v nadcházejících pěti letech a ani později dojde díky této novele ke snížení záborů půdy. Tedy půda a krajina budou nadále zabírány pro nezemědělské účely, krajina se bude dále zastavovat,“ předpokládá Janků.

Novela ochrání jen 20 procent půdy

Vadí jí také, že se v novém zákoně navrhuje změna kompetence posuzování žádostí o odnětí půdy ze zemědělského půdního fondu. Mají o tom rozhodovat stavební úřady.

„To se jeví jako střet zájmů – stavaři budou posuzovat vyjmutí za situace, kdy stavební úřady nedisponují odborníky na ochranu půdy,“ pozastavuje se Janků.

Důsledky záboru půdy

  • Trvalá ztráta půdy – 10 centimetrů úrodné půdy se tvoří zhruba 2000 let.
  • Půda má zásadní význam při snížení vlivu klimatických změn – celosvětově skladuje jednotky miliard tun uhlíku.
  • Tepelné ostrovy v městské zástavbě.
  • Snížení biodiverzity v daném území.
  • Lokální povodně – velmi omezená schopnost infiltrace a zadržování vody. (1 ha hluboké černozemě může akumulovat až 3500 m3 vody).
  • Nedostatečné doplňování hladiny podzemní vody. (Zdroj: ČZU)

Připomíná také, že kvalitní zemědělské půdy má Česko pouze 20 procent. Například velká města byla založena na kvalitních půdách a nyní se nejvíce rozrůstají. „Tudíž si sami nejvíce zabíráme kvalitní půdu. Zemědělství se pak přesouvá do vyšších poloh s nepříznivými půdněklimatickými podmínkami, pozemky často náchylnými k erozi. Tím pádem i výroba zemědělské produkce je nákladnější,“ upozorňuje Janků.

Ovšem státy západně od Česka mají podle jejích slov ochranu půdy lépe promyšlenou. „Jejich představitelé pochopili nezastupitelnou a nenahraditelnou funkci půdy. Například Německo ji začíná chránit více efektivně,“ zmiňuje Janků a dodává, že zahraniční developerské firmy si dobře uvědomují, že půda v Česku je stále levná a málo chráněná. „Mohou tady stavět sklady, haly, provozy, které by v jejich státech nebylo možné na zemědělské půdě realizovat,“ konstatuje Janků.

Hrozí střety s územními plány

Zákon naopak vítají starostové obcí, kde se mají stavět velké logistické haly. Například Opatovice nad Labem u Hradce Králové bojují proti nové průmyslové hale, která by měla na výšku měřit přes 16 metrů a stát by měla na poli vedle železniční vlečky.

Průmyslové stavby

Stáhněte si přílohu v PDF

Developerský projekt letos obyvatelé Opatovic většinou hlasů odmítli v referendu, jehož konání nařídil soud. Ovšem vyhráno ještě nemají. Krajský úřad v Pardubicích v říjnu potvrdil územní rozhodnutí pro výstavbu haly a zamítl odvolání Opatovic a některých místních lidí, kteří si halu nepřejí a bojí se, že její provoz zatíží okolí dopravou, hlukem a prašností.

„Samozřejmě jsem jednoznačně pro to, aby kvalitní zemědělská půda byla pod ochranou zákona. Takže tento zákon vítám,“ řekl starosta Opatovic Pavel Václav Kohout.

Na druhou stranu si nedovede představit proces změny územního plánu, protože pokud v současné chvíli územní plán umožňuje výstavbu a stavebník bude chtít stavět, pak může takové obci hrozit soudní proces.

„Vystává tedy otázka, kdo ponese případné náklady či náhradu škody za proces změny územního plánu. Obec, nebo stát?“ ptá se starosta. Novela naopak podporuje rozvoj agrovoltaiky, tedy solárních elektráren, pod kterými se zemědělsky hospodaří.

Článek byl publikován ve speciální příloze HN Průmyslové stavby.