Na rok 2022 vzpomínají lidé, kteří bydlí v nájmu, jako na rok extrémního zdražování. Potvrzuje to i poslední Analýza nájemního bydlení v Praze, kterou pro Pražskou developerskou společnost vytvořili analytici Deloitte. Z ní vyplynulo, že v roce 2022 stouply nájmy o neuvěřitelných dvaadvacet procent. Pro srovnání – jak uvádí studie, průměrné výše nájmů v Praze rostly v období mezi lety 2014 a 2019 meziročním tempem ve výši 7,6 procenta. Tento růst ale nebyl rovnoměrný. Zatímco v letech 2014, 2018 a 2019 dosahoval hodnot okolo tří až pěti procent, v roce 2017 dosáhl skoro 15 procent.

Zvrat nastal během pandemie koronaviru, kdy kvůli zavřeným hranicím a časté práci z domova výrazně klesla poptávka po nájemních bytech v hlavním městě. Tento pokles v roce 2020 dosáhl celkem v průměru osmi procent.

Loni nájemné rostlo, v prvním pololetí o 1,6 procenta (ve srovnání s předchozími šesti měsíci), v druhém pololetí o 5,1 procenta. Podrobnější analýza navíc ukázala, že tempa změn výše nájemného se u relativně levnějších a relativně dražších bytů výrazně neliší. 

Covidový propad nájemného a extrémní výkyv inflace v roce 2022 byly podle analytika Datarun Petra Bartoně příčinou, proč jsou dnešní nájmy vlastně v nominálním vyjádření (vůči koupěschopnosti) nižší než v roce 2010. Loni na podzim nájmy vůči příjmům klesly o 25 procent, reálné nájmy pak klesly o 5,6 procenta oproti roku 2010. Dostupnost nájemního bydlení, co se týká cen, tak díky tomu vyrostla – byť se to z běžných vyjádření na sociálních sítích absolutně nezdá.

Jestliže je historie vcelku jasná, to, co zajímá nájemníky – ale i zájemce o koupi bytu –, je, jak se bude vyvíjet trh v letošním roce. A protože největší a také nejméně dostupný trh je v Praze, kde je také nejvyšší podíl nájemního bydlení (v nájmu v hlavním městě žije 31 procent domácností), není od věci se podívat, co bude mít letos největší vliv na ceny bydlení.

Zaprvé je to inflace a vývoj úrokových sazeb České národní banky. Zdražení úvěrů, především hypoték, vedlo ke zmrazení trhu. Ceny nemovitostí dokonce v některých oblastech klesly, trh byl mrtvý. Tato situace je prý za námi – je sice ještě předčasné tvrdit, že ceny bytů půjdou nějak prudce vzhůru, čekání na pokles je už ale nejen podle realitních makléřů marné. Centrální banka zahájila sérii snižování úrokových sazeb, hypotéky postupně zlevňují a prodejci nových i starých bytů se těší na nové eldorádo. To sice nemusí přijít hned, určitě ale vylučuje slevy.

Poptávka po bytech ke koupi může trochu odlehčit nájemnímu trhu od těch, kteří vyčkávali, až se smršť drahých hypoték přežene, a také od lidí, kteří čekali, že byty zlevní. A snížení počtu zájemců by vedlo k menšímu tlaku na růst nájemného.

Je ale otázkou, jestli přesun od nájemního k vlastnickému bydlení bude natolik velký, že viditelně klesne poptávka po nájmech. Prázdná místa vyplňují uprchlíci z Ukrajiny i nově příchozí do hlavního města. Spoléhat na slevy nájemného by bylo proto poněkud předčasné.

Na výši nájmů nebude ani letos působit regulace – resorty spravedlnosti a místního rozvoje zatím ladí noty, jak by měla vypadat úprava smluvních vztahů mezi nájemníky a nájemci. A zákon o dostupném bydlení, který by měl snad letos získat finální podobu, do komerčních vztahů zatím nezasáhne. Stejně jako podpora výstavby za pomoci obcí z peněz z Evropského fondu obnovy. To vše znamená, že tlak na snížení nájemného se čekat nedá.

Přes to všechno by se jedna veselejší zpráva našla: inflační doložka (kterou si nejpozději s vysokou inflací dal do smluv každý) nebude letos kvůli prudkému snižování dynamiky růstu cen představovat takový náraz jako před dvěma lety. Ani tady ale není jisté, jak se budou vyvíjet nájmy u majitelů, kteří nabízejí krátkodobé smlouvy – tedy s platností na rok, či dokonce méně. Inflační doložka tady není třeba, stejně jako tu nefunguje regulace nájmů. Na jedné straně se dá očekávat, že se budou snažit doplnit mezery vzniklé ztrátou za covidu i kvůli inflaci. Na druhou stranu se nemohou výrazně vychýlit z průměru trhu – zas takový převis poptávky nad nabídkou ani v hlavním městě není.

Dvouciferný nárůst nájemného se letos očekávat nedá, stejně jako i nadále bude vlastnické bydlení výrazně nákladově dražší než nájemní. Nelze čekat ale ani další zlepšování dostupnosti, tedy pokles reálných cen. S koncem divoké inflace a poklesem sazeb se svět postupně vrací do normálu. A s tím i do běžného „provozu“ nájemního bydlení.

Chcete dostávat investiční texty do e-mailové schránky?

Přihlaste se pravidelnému odebírání investičního newsletteru Peníze HN, kde naleznete naše původní analýzy, tipy na dobré čtení nebo glosy analytiků.

newsletter Peníze