Kanceláře stárnou. Rekonstrukcí bude přibývat

Jedním z objektů, které brzy projdou stavebním zásahem, je například Danube House, ikonická nárožní administrativní budova v Praze‑Karlíně. Ta v době svého dokončení v roce 2003 patřila mezi špičky ve smyslu technologií, pracovního prostředí i architektury. Danube House stejně jako sousední – o dva roky mladší Nile House navrhl americký ateliér Kohn Pedersen Fox.

Aktuálně dostane Danube House zbrusu novou fasádu, nové výtahy či technologická vylepšení, jako je inteligentní ovládání osvětlení. Změny se dotknou i atria, kde vzniknou nové salonky, studovny, auditoria, lezecká stěna a cvičební prostory. Uživatelům budou nově k dispozici také dvě soukromé zavěšené zasedací místnosti s výhledem na řeku, sdílená zasedačka, balkony, zimní zahrady nebo střešní terasy.

„Některým budovám postaveným před 15–20 lety dobíhá původní životnost a pronajímatelé teď stojí před zásadním rozhodnutím, zda je nechat kompletně zrekonstruovat,“ říká Jana Vlková, ředitelka oddělení office agency a workplace advisory v poradenské společnosti Colliers. Odkládat stamilionové investice už nepůjde dlouho, protože čím dál více firem při své činnosti zohledňuje udržitelnost provozu a plnění ESG cílů a touto optikou pohlížejí i na pronájem kanceláří.

To je i případ mezinárodní auditorské, daňové a poradenské společnosti Forvis Mazars, jež dlouhá léta sídlila ve 30 let staré budově IBC v Karlíně. Letos na jaře se přestěhovala do zcela nového projektu Port7 v Holešovicích, který se řadí mezi nejudržitelnější kancelářské budovy nejen v Česku, ale i Evropě.

Uhlíková stopa

„Vedle designu a technologické vybavenosti jsme při výběru nových kanceláří rovněž kladli důraz na nejnovější standardy v oblasti udržitelnosti, kde bychom rádi šli příkladem,“ uvedl Milan Prokopius, řídící partner Forvis Mazars v Česku. Přesunem do nových prostor tak firma mimo jiné snižuje svou uhlíkovou stopu.

Podle evropské směrnice CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive) mají velké firmy povinnost zveřejňovat zprávy o udržitelnosti v několika oblastech, včetně například snižování spotřeby energií a vody. Po roce 2026 se tento nefinanční reporting bude vztahovat i na menší firmy.

„Stěhování do udržitelnější budovy může firmě pomoci, například při snaze snížit spotřebu energií a vody, vylepšit vlastní uhlíkovou stopu nebo zvýšit spokojenost zaměstnanců,“ komentuje Zuzana Rozsívalová, manažerka služeb v oblasti ESG ve Forvis Mazars. Firma zároveň sama poskytuje služby v oblasti udržitelnosti a nefinančního reportingu.

Developerem projektu Port7 je švédská Skanska, jež se na stavby šetrné k životnímu prostředí zaměřuje. „Firmy si reportují svůj dopad na životní prostředí, jaký druh energie spotřebovávají, jaký podíl tvoří obnovitelná energie, kolik vyprodukují odpadu…“ vyjmenovává Eva Nykodymová, manažerka Skansky.

„A pokud firma sedí ve starém domě, který má vysoké nároky na energetickou účinnost, a daný objekt vám tato data ani neumí dát, reálně v něm nemůže sedět, protože už jí to mateřská společnost ani nedovolí.“

Kancelářské budovy

Dalších 5
fotografií

Zastaralé domy neobstojí

Podle sdružení Prague Research Forum je v Praze volných necelých osm procent z celkových 3,95 milionu metrů čtverečních kancelářských ploch.

Trh by větší konkurenci ustál, ale výstavbu nových budov posledních pár let brzdí drahé financování. Developeři až na několik výjimek staví jen pro předem zasmluvněné nájemce. Přitom poptávka firem po lokalitách jako Anděl nebo Karlín převyšuje nabídku.

Nejnovější kancelářská budova na Andělu vyrostla v roce 2022 naproti smíchovskému pivovaru a už je pronajatá. Pokud chce firma do této lokality, vybírá z možností ve starších domech, které se od sebe nijak podstatně neliší.

Přitom pořádnou rekonstrukcí, jež obnáší hlavně výměnu technologií, je možné dostat starší dům na úroveň novostavby. Tato možnost se podle Vlkové z Colliers aktuálně nabízí vlastníkovi budovy Idea Office Building (dříve známé jako Anděl 16), která zůstala po odchodu Hello Bank! víceméně prázdná.

„Mají teď příležitost do budovy investovat a poté ji pronajmout za 18 až 18,5 eura za metr čtvereční a měsíc,“ říká Vlková. Zmíněná budova a srovnatelné kancelářské prostory se přitom v této části Prahy dnes nabízejí o dvě eura levněji.

Karlínský Danube House po dokončení rekonstrukce zvedne nájemné ještě o více. Objekt se totiž svým standardem přiblíží před třemi lety dokončeným kancelářským budovám Mississippi House a Missouri Park, které ve stejné lokalitě postavila společnost CA Immo. V těch se dá třeba pomocí čidel automaticky vychladit zasedačku na jednání a po jejím skončení v místnosti teplotu opět změnit, aby se zbytečně neplýtvalo energií.

Dvojice domů získala jako jedna z mála nejvyšší stupeň mezinárodně uznávaných certifikací LEED a Well, jež hodnotí vliv budov na životní prostředí a lidské zdraví. Do komplexu se stěhovala světová zdravotnická firma Novo Nordisk ze starší kancelářské budovy Hadovka v Praze 6 právě kvůli lepšímu ESG skóre.

Nejvyšší úroveň certifikace LEED má ambici získat po rekonstrukci i dvacet let starý Danube House. Stejně jako všechny nemovitosti od CA Immo bude i Danube House ze 100 procent napájen z obnovitelné elektřiny.

Brumlovka

Celkovou rekonstrukci už mají za sebou také například nejstarší domy byznysového areálu Brumlovka. Revitalizace budovy B z roku 1999 developer Passerinvest Group dokončil před třemi lety. O tři roky dříve získala nový kabát budova A z roku 2002, v níž má svou centrálu Moneta Money Bank. Passerinvest většinu nemovitostí v areálu Brumlovky vlastní a zájmem firmy bylo udržet standardy kanceláří i výši nájemného na srovnatelné úrovni.

„Dříve šlo o konkurenční výhodu, dnes je to spíše o tom, že by se budova mohla stát do budoucna nepronajatelnou,“ říká Eduard Forejt, ředitel developmentu v Passerinvest Group. I Forejt potvrzuje, že velké korporace sledují své ESG cíle. Na Brumlovce jich sídlí hned několik – od UniCredit Bank a Monety Money Bank přes Microsoft a O2 až po ČEZ.

Passerinvest nyní stojí před rozhodnutím, zda jít do kompletní rekonstrukce administrativní budovy Villas z roku 2002 příští rok, nebo až o pár let později. Areál Brumlovky je podle Forejta obsazený na 98 procent, a pronajímatel tak aktuálně nemá tolik alternativ pro přemístění stávajících nájemců.

„Případů jako na Brumlovce, kdy se odstavila z provozu kancelářská budova a po celkové rekonstrukci se opět začala pronajímat, je zatím jen pár, ale budou přibývat,“ říká Josef Stanko, senior analytik Colliers.

Totální rekonstrukce se snadněji realizují u budov, v nichž sedí jedna firma a ta se rozhodne odejít. To byl třeba případ Komerční banky v ulici Na Příkopě 33. Pokud ale v domě sídlí více společností, je nutné sladit konec jejich nájemních smluv. Je také samozřejmě nutné počítat s výpadkem příjmů z nájemného. Ve výhodě jsou vlastníci portfolií kancelářských budov, jako je Passerinvest, kteří mohou nájemce dočasně přesunout do alternativních prostor.

Firmy se snaží udržet své zaměstnance a nalákat nové na příjemné pracovní prostředí. „Když lidé vidí na pohovoru klasický open space, tak ve firmě ani nechtějí pracovat,“ říká Vlková. To potvrzují i zástupci Forvis Mazars.

„Při náboru hodně cílíme na mladší generaci a pro tu už naše staré kanceláře v budově IBC nebyly atraktivní,“ říká David Pilař, šéf marketingu Forvis Mazars. Podle něj navíc řada průzkumů ukazuje, že udržitelnost hraje při výběru prvního zaměstnavatele pro mladou generaci rozhodující kritérium.

Stavba

Stáhněte si přílohu v PDF

Zkušenost realitních poradců potvrzuje, že dnes firmy zpravidla požadují méně kanceláří než před covidem, protože lidé pracují částečně z domova. Když už ale v kanceláři jsou, měly by jim firmy poskytovat příjemné prostředí pro setkávání. A pokud společnost pustí část kancelářských prostor, může výměnou za to investovat třeba do nových zasedaček nebo se přestěhovat do lepších kanceláří. „Když už se někdo stěhuje, jde v 90 procentech do nového a lepšího,“ říká Vlková.

Například banky si dnes pro sebe staví udržitelné budovy. Po nové centrále ČSOB byla letos zahájena výstavba nového kampusu České spořitelny na Smíchově.

„Centrála České spořitelny nastaví nový standard administrativních budov z hlediska množství spotřebované energie na metr čtvereční, budova je velmi energeticky úsporná,“ říká Martin Matras, manažer projektu nové centrály. „Míříme na nejvyšší úroveň certifikací BREEAM a Well. Také v oblasti EU taxonomie směřujeme k nejvyšším cílům.“

Zaměstnanci finanční skupiny České spořitelny dnes sedí v pěti budovách různého stáří a kvality v Praze 4. Banka se ještě nerozhodla, jak s nimi naloží a zda je všechny prodá. Nejvyšší z nich v ulici Olbrachtova byla projektována v roce 1988 jako hotel, ale od začátku slouží pro administrativní účely a moderní standardy kanceláří už dávno nesplňuje.

Článek byl publikován ve speciální příloze HN Stavba.