Dostupné bydlení pod taktovkou obcí i soukromníků

Ve srovnání dostupnosti bydlení se Česko dlouhodobě umísťuje na posledních pozicích v Evropě. Letos se tento problém stal i jedním z hlavních předvolebních témat. Politici přicházejí s různými nápady na zvýšení dostupnosti bydlení, většina odborníků se ale shoduje, že klíčem je zrychlit a zjednodušit povolování staveb. Jejich výstavba totiž vázne, a ceny nemovitostí tak dlouhodobě tlačí vzhůru jejich omezená nabídka.

Osm z deseti Čechů považuje pořízení vlastního bytu nebo domu v současné době za cenově nedostupné. Přesto 90 procent lidí je odhodlaných nerezignovat a každý druhý Čech si na bydlení spoří. Ukázal to vůbec první Index budoucnosti bydlení Komerční banky, který měří, jak česká populace vnímá situaci v oblasti bydlení, a její proměnu v době za deset let.

Cílem indexu je každoročně vyhodnocovat trendy a analyzovat vývoj od dostupnosti a financování bydlení až po jeho udržitelnost a digitalizaci domácností. „Otázku, kde a jak budeme bydlet, řeší každý – ať už jde o pořízení vlastního bydlení, jeho financování, modernizaci, nebo úsporu energií,“ komentoval Michael Pupala, generální ředitel Modré pyramidy stavební spořitelny ze skupiny Komerční banky.

Generace Z bude v příštích letech klíčovou skupinou formující trh bydlení a tito lidé, narození v letech 1995–2012, se ve výzkumu pro zmíněnou bankovní skupinu projevili jako méně optimističtí, pokud jde o budoucnost bydlení.

A co mladí?

S tím, že jsou mladí ve svízelné situaci, souhlasí například Martin Vašek, generální ředitel ČSOB Hypoteční banky a ČSOB Stavební spořitelny. „Pro mladé lidi je vstup na nemovitostní trh složitý, pokud jim rodiče nepomohou,“ prohlásil Vašek na nedávné odborné diskusi Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí. Podle Vaška ale jinak není dostupnost hypotečních úvěrů v tuzemsku vůbec špatná, řada lidí má přivýdělky z podnikání.

S razantním růstem cen nemovitostí se ovšem zvyšuje i částka, kterou musí lidé naspořit, než si mohou zažádat o hypotéku. „Byty nejsou příjmově dostupné, zejména ve velkých městech si je může dovolit poměrně malý počet pracujících domácností,“ řekl na stejné diskusi viceguvernér České národní banky Jan Frait.

Centrální banka očekává svižný růst cen rezidenčních nemovitostí i v letošním roce, a to kolem sedmi procent. „K tomu přispěje poměrně robustní růst nominálních příjmů domácností i další, byť již ne příliš velký, pokles úrokových sazeb u hypotečních úvěrů,“ píše se ve studii Trend Report 2025. Před rokem ČNB odhadla na rok 2024 o něco mírnější růst cen rezidenčních nemovitostí, než k jakému ve skutečnosti došlo.

Ceny bytů v největších městech Česka včetně Prahy loni vystoupaly oproti roku 2023 o 15 procent na průměrných 110 tisíc korun za metr čtvereční. Ukazuje to Deloitte Real Index, jehož data vycházejí z kupních smluv zapsaných v katastru nemovitostí. V Praze se průměrné ceny blíží 140 tisícům korunám za metr čtvereční a v případně novostaveb od developerů už je to 157 tisíc korun za metr čtvereční.

Pokud jde o ceny pronájmů, v Praze podle společnosti Deloitte dosahuje jejich průměrná výše 425 korun za metr čtvereční měsíčně, v ostatních krajských městech se sazby pohybují přibližně na úrovni 200–300 korun s výjimkou Brna, kde jde o 358 korun.

Podle expertů povede nedostatek cenově dostupných bytů k větší poptávce po nájemním bydlení a dá se předpokládat, že bude dále po­dražovat i to. V posledních letech se sice investoři, především v Praze, pustili do výstavby nových nájemních domů, ale ty vesměs nabízí nadstandardní bydlení a tomu odpovídající ceny.

Dostupné bydlení pod taktovkou obcí i soukromníků

Dalších 11
fotografií

Skromní soukromníci

Výjimkou mezi soukromými investory je společnost Dostupné bydlení České spořitelny (DBČS), jež staví skutečně cenově dostupné nájemní byty. Firma má rozestavěných téměř 700 bytů, letos by se mělo její portfolio rozšířit na tisícovku. Drtivá většina z nich vzniká v Praze, kde už DBČS loni dokončila první obytný komplex, přičemž v části z celkem 254 bytů již bydlí nájemníci.

„Do dostupného bydlení jsme už investovali čtyři miliardy korun,“ řekl Marek Blaha, ředitel DBČS. Firma je součástí bankovní skupiny Erste Group, jež má v Rakousku s výstavbou nájemních bytů letité zkušenosti.

Nájemné v pražských bytech od DBČS je v průměru o 20 procent nižší oproti tržní ceně v dané lokalitě. Nárok na ně mají ale jen zdravotní sestry, učitelé a další veřejně prospěšné profese. Nájemníky do bytů vybírají vždy partneři DBČS v jednotlivých projektech, v případě první dokončené Amadeus Rezidence na pražském Proseku to jsou Fakultní nemocnice Motol a Bulovka a devátá městská část. Nejmenší 1+kk vychází na 11 tisíc korun měsíčně. Část bytů má plně vybavené interiéry od nábytkářské firmy Ikea a tam už se nájemné ve výši 14 800 korun dostává na tržní úroveň.

Zatím jediná mimopražská investice firmy se nachází ve Žďáru nad Sázavou, kde je partnerem DBČS město. Opět se jedná o nájemní byty v průměru o pětinu levnější, než je v místě běžné, a v tomto režimu by měly zůstat nejméně 50 let. Projekt je zároveň ojedinělý v tom, že se jedná o domy ze dřeva.

„Chtěli jsme si vyzkoušet vlastní development a prefabrikovanou dřevostavbu,“ řekl Blaha. Výhodou byla rychlost výstavby – projekt se začal stavět loni na jaře a letos v červnu má být kolaudace.

Na stavbu domu ve Žďáru se dále použilo dřevo vyrobené v továrně v jižních Čechách, čímž se podpořila místní ekonomika a použil obnovitelný materiál. To je i důvod proč význam dřeva ve výstavbě do budoucna posílí. A o jeho kvalitě jakožto stavebního materiálu není nutné pochybovat, ostatně ze dřeva se staví na západ od nás i výškové budovy všech možných typů včetně veřejných staveb.

„Chtěli jsme ostatním investorům ukázat, aby se dřeva nebáli, ve výsledku je to nádherný projekt jak po architektonické stránce, tak z hlediska uživatelského komfortu,“ řekl Blaha.

Další výjimkou z řad soukromých investorů, pokud jde o dostupné bydlení, je developer Linkcity. Ten připravuje projekt na městských pozemcích v Zábřehu, jenž je součástí městského obvodu Ostrava‑jih, s podmínkou, že na nich postaví i cenově dostupné byty. V projektu Středoškolská vznikne přibližně 300 bytů a investor se městu zavázal, že minimálně 10 procent z nich bude pronajato za nájemné o čtvrtinu nižší, než je běžné pro danou lokalitu.

Dostupné byty staví i obce

Obce vlivem průběžné privatizace od 90. let minulého století postupně, a většinou zásadně zredukovaly své bytové fondy, a to včetně Prahy. Hlavní město se snaží zmírnit dopady drahého bydlení výstavbou nájemních bytů prostřednictvím Pražské developerské společnosti (PDS), jež byla založena v roce 2020. Tato příspěvková organizace aktuálně hospodaří s více než 70 hektary pozemků, na něž se vejde až osm tisíc bytů.

Ale město naráží na stejnou bariéru jako soukromníci v podobě byrokracie. Povolit novou stavbu trvá mnohdy déle než ji postavit. Letos by se však už měly pohnout ledy a PDS očekává vydání povolení ke stavbě na šest projektů nájemního bydlení. Stavět by se mohly začít teoreticky v příštím roce, ale v součtu jde o pár stovek bytů, což je pro potřeby Prahy kapka v moři. V hlavní městě totiž každoročně přibude několik tisíc obyvatel.

Řada lidí, zejména mladých rodin, se kvůli nákladům na bydlení usazuje za hranicemi Prahy, odkud do metropole dojíždějí za prací. Tento trend je typický i pro Brno a další větší aglomerace.

Výstavbu dostupného bydlení nedávno začala finančně podporovat vláda, která pro tyto potřeby alokovala pro začátek sedm miliard korun. Ministerstvo pro místní rozvoj a Státní fond podpory investic (SFPI) totiž dojednaly s Evropskou komisí podporu dostupného bydlení v Česku z veřejných peněz. Doposud bylo u nás možné z veřejných zdrojů financovat jen sociální bydlení.

„Rozhodnutí Evropské komise nám dovoluje poskytnout podporu sektoru dostupného nájemního bydlení až ve výši dvanácti miliard do roku 2030,“ uvedl k tomu dříve ředitel SFPI Daniel Ryšávka.

Začátkem dubna bylo ve vládním programu 142 žádostí o podporu projektů na výstavbu, rekonstrukce nebo nákupy bytů za 7,98 miliardy korun. To představuje přes 2000 dostupných bytů.

Blaha z Dostupného bydlení České spořitelny to považuje za úspěch. „Málokdy jsme viděli, že by centrální program měl tolik pozitivních emocí a odezvy jak od odborníků, tak od samotných starostů,“ podotkl Blaha.

Podle něj je lepší při rozjezdu nových programů podpořit spíše více menších projektů než jeden velký. Podle dostupných informací nejsou žadatelé z Prahy, ale vesměs z menších měst. Ale dle slov Blahy přijde časem řada i na největší česká města. Nejdříve je třeba získat odbornost a vychytat případné chyby programu a to se dělá lépe na menších projektech.

Do programu se mohou přihlásit obce i ostatní právnické osoby, avšak obce v únoru tvořily skoro tři čtvrtiny všech žadatelů. Mají nárok na dotaci v kombinaci s výhodným úvěrem. Podporované byty budou učeny mladým lidem, učitelům, zdravotníkům či policistům, kteří nevlastní nemovitost a zároveň nepatří mezi 20 procent obyvatel s nejvyššími příjmy. Výše nájmu se musí dlouhodobě držet pod tržní hladinou nájemního bydlení v daném místě a srovnatelné kvality. Celkem jsou v cílové skupině dostupného bydlení v Česku až dva miliony lidí.

Většina obcí je podle průzkumu MMR se svými bytovými fondy nespokojena. „V Česku jen asi 3,5 procenta všech bytů patří obcím – to ani zdaleka není dost, aby se ceny nájmů dařilo držet níž,“ konstatoval ministr pro místní rozvoj Petr Kulhánek.

Levně s dotací i bez

V poněkud atypické pozici je Vimperk. Toto sotva sedmitisícové jihočeské město vlastní přes tisícovku bytů. A poptávka po bydlení v městských bytech převyšuje nabídku.

„V posledních dvou letech evidujeme 150–170 žadatelů o byt,“ řekla starostka Vimperka Jaroslava Martanová. „Zájemci jsou mladí lidé, kteří chtějí založit rodinu nebo se osamostatnit,“ dodala Martanová. Jde tedy převážně o místní obyvatele, kteří si ještě nestihli na vlastní bydlení vydělat. Za pronájem bytu si město účtuje zhruba 77 korun za metr čtvereční měsíčně.

„Město nemá být úplně sociálním podnikem, ale má vytvářet podmínky pro to, aby měli šanci začít bydlet důstojně i lidé ze středních, případně z finančně nižších příjmových vrstev,“ řekla Martanová.

Vimperk však masivnější výstavbu bytových domů neplánuje, momentálně se ale uchází o finanční podporu v programu Dostupné nájemní bydlení. Chce ji použít na opravu menšího objektu, v němž vznikne několik jednotek nájemních bytů. Městu tak jde spíše o opravu historického domu v centru města než o rozšíření bytového fondu.

O podporu z nového programu žádají další města, z těch větších mezi ně patří Ostrava nebo Olomouc. Připravují ale malé projekty o jednotkách nebo nižších desítkách bytů. Z větších projektů s téměř stovkou bytů se o finanční podporu uchází soukromý investor ze Znojma.

Stavba

Stáhněte si přílohu v PDF

Obce však mohou stavět dostupné bydlení i v době rostoucích stavebních nákladů. Tvrdí to Česká komora autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě (ČKAIT). Podle těchto odborníků je možné v letošním roce postavit standardní bytový dům za koncové ceny 62 tisíc korun za metr čtvereční. To znamená, že běžně velký sedmdesátimetrový byt o dispozici 3+1 by si mohla rodina koupit za konečnou cenu 4,4 milionu korun nebo pronajmout za tomu odpovídající nižší než komerční nájem.

Obce pro dosažení této ceny potřebují v prvé řadě vlastní pozemek. Stavebník si dále musí zajistit kvalitní přípravu projektu bytového domu i kvalitně zpracovanou projektovou dokumentaci a realizaci zadá zkušenému a kvalifikovanému zhotoviteli stavby. „Jen v takovém případě je možné realizovat bydlení hluboko pod cenovkami komerčního trhu s byty,“ uvedl Robert Špalek, předseda ČKAIT, autorizovaný inženýr v oboru Statika a dynamika staveb.

Ostatně některé příklady z praxe mu dávají za pravdu. Předloni se v Dobrušce dokončily čtyři nízkoenergetické domy s 52 byty, jejichž průměrná prodejní cena, respektive družstevní podíl, činila rozumných 46 tisíc korun za metr čtvereční. Sedmdesátimetrový byt tam tak vyšel na něco přes tři miliony korun. Tento projekt ocenilo ministerstvo průmyslu a obchodu v soutěži Stavba roku a získal i zvláštní cenu za dostupné a udržitelné bydlení od ČKAIT.

Článek byl publikován ve speciální příloze HN Stavba.