Jestli chceme dostupné bydlení, musí se začít stavět. Zájem má být ale veřejný

Nedostupnost bydlení v nových domech ovlivňuje nejen ceny novostaveb, ale přelévá se i do sekundárního trhu s nemovitostmi, což jsou starší byty a domy. Čím méně je nových bytů, tím více podražují i ty staré. „Stalo se z toho velké téma, je to politika, což zároveň ubližuje i řešení. Dostali jsme se do začarovaného kruhu,“ řekl Zdeněk Soudný, generální sekretář Asociace developerů, v debatě Hospodářských novin, která se konala na začátku září. Věnovala se investicím do nemovitostí a dostupnosti bydlení.

Za posledních třicet let česká společnost zbohatla a lidé vyžadují kvalitnější bydlení. „Ti, kteří bydleli ve starých bytech, si chtějí pořídit nové, které mají jiný standard a velikost. Je to vývoj, pro stát by bydlení mělo být jednou z priorit a neměl by jej konzervovat ve stejném stavu, v jakém bylo před sto lety,“ podotkl další z diskutujících Miroslav Linhart, partner poradenské společnosti Deloitte.

Nový stavební zákon přinesl řadu pozitivních změn, jak připomněl František Korbel, partner advokátní kanceláře Havel & Partners. „Ovšem mohl jich přinést mnohem více. Odhadem polovina nejzásadnějších a nejprogresivnějších změn ze zákona vypadla. Jsme na půli cesty, stavební legislativa by zasloužila ještě jednu očistnou kúru, zejména vypustit nadbytek různých závazných stanovisek a také řešit problém s takzvanou aktivní legitimací. Ta určuje, do čeho všeho může každý mluvit. U nás je toho moc,“ je přesvědčen Korbel.

Velkou překážkou je podle něj také roztříštěnost stavebních úřadů, množství potřebných razítek a všech možných přezkumů stanovisek. Zmínil příklad Polska, které udělalo reformu stavebního práva, zavedlo jednotný státní stavební úřad, výrazně omezilo nutnost podkladových razítek a posunulo se mezi třicet nejlepších zemí co do rychlosti povolovacího procesu.

Brzdou jsou i vysoké ceny pozemků

Za developery v diskusi promluvil Jan Ludvík, CEO společnosti Karlín Group Management. Poukázal na fakt, že stavby větších celků trvají v Česku velmi dlouho. „Příkladem je třeba Rohanský ostrov v Praze – trvalo dvacet let, než se tam začalo stavět, a výstavba je pořád na začátku. V Česku chybí lehkost transformace. Hned na začátku chceme vyřešit každý detail, což pak přináší velké časové prodlevy,“ řekl Ludvík. Uvítal by lepší logickou posloupnost, kdy se postupuje od většího celku k podrobnostem.

Zdeněk Soudný také upozornil, že aktivisté, kteří blokují výstavbu ve městech, by si měli uvědomit, že tím posílají lidi stavět mimo ně, což znamená velkou zátěž pro přírodu a menší municipality. „Dokud se nezačne stavět, situace se příliš nemění. Je potřeba systém odblokovat, aby mohl stavět kdokoliv – developeři, municipalita i bytová družstva,“ shrnul Soudný. Podle něj chybí hlavně odvaha politiků tento systém skutečně uvolnit.

Hlavní důvod současné tenze na trhu práce je podle Miroslava Linharta fakt, že lidé přicházejí za prací do měst a je třeba je v nich ubytovat. „Ale regulace a legislativa tohle pomíjí a brání se výstavbě. Rolí politiků je nastavit hospodářství, aby fungovalo nejlépe, jak může,“ zdůraznil Linhart.

Místo toho se ovšem chystá pro Česko další regulace výstavby. Loni schválená směrnice EPBD IV zpřísňuje požadavky energetické náročnosti pro nově postavené obytné domy. Všechny novostavby budou muset splňovat požadavek nulových emisí.

„Evropské normy reagují na ochranu životního prostředí, klima a energetiku, ale není to faktor, který by výstavbu prodlužoval,“ podotkl Korbel.

Mladí by si měli nejdřív pořídit investiční nemovitost. Teprve ta jim vydělá na vlastní bydlení, říká David Hauerland

4. 9. 2025 ▪ 14 min. čtení

Pohoda bydlení? Lidé si stěžují na všechno

Korbel také upozornil, že se v Česku ustálila doktrína pohody bydlení, kdy si lidé stěžují úplně na všechno, i na to, že například nevidí přes sousední stavbu. „Ale jsme přece ve městě, což znamená, že žijeme blízko sebe. Právní úprava by tuto logiku měla sledovat,“ je přesvědčen Korbel. Diskutující se shodli, že bydlení by mělo být prohlášené za veřejný zájem, čímž by převyšovalo zájmy sousedské, tedy soukromé. Zdeněk Soudný dal příklad Kodaně, kde o velké projekty žádá přímo město. „Město je ten, kdo pořádá veřejná projednání a vysvětluje lidem, proč je dobře, aby projekt takto vznikl,“ popsal Soudný.

Ludvík jako zajímavost zmínil, že přestože ceny bytů stoupají, oni jako rezidenční developer výrazně větší ziskovost nezaznamenali. „Stoupají totiž i náklady, a to jak stavební, tak ty na pořízení pozemku. Pozemků se stavebním povolením je jako šafránu a platí se za ně přirážka, což zvedá náklad projektu,“ vysvětlil Ludvík.

Debatující také zdůraznili cenový handicap i společenskou ztrátu pomalé výstavby. „Dnes přichází na trh byty, které mohly být hotové již před šesti lety. V té době by nestály průměrně 160 tisíc za metr, ale třeba jen 110 tisíc,“ dal příklad Linhart.

Podle Ludvíka výstavbě brání kromě nedostatku volných pozemků také omezené kapacity stavebních firem. „Před lety jsme zahajovali tendr na velký rezidenční projekt. Na short listu nám skončily dvě tři stavební firmy a nakonec jsme museli jednu zbylou prosit na kolenou, aby s námi podepsala smlouvu o dílo. I dnes mají generální dodavatelé plné kapacity,“ konstatoval.

Aby se situace s bydlením konečně zlepšila, je podle Soudného nutné stavět deset až dvanáct tisíc bytů ročně, a to hlavně v pěti největších městech v Česku, nejvíce v Praze.

Partnery debaty jsou Karlín Group, Havel & Partners, Asociace developerů a Deloitte.