Češi milují hezké kanceláře. Musí být kvalitní, pohodlné, ale i ekonomicky udržitelné

Debata o kancelářích se po pandemii často zploštila do otázky, kolik lidí zůstane doma a kolik metrů čtverečních už nebude potřeba. Podle Eduarda Forejta, ředitele rozvoje obchodu ze společnosti Passerinvest Group, která stojí za rozvojem Brumlovky v Praze 4, ale domácí gauč zaměstnance zkrátka nenese značku firmy. A na pražském trhu není paradoxně moderních kanceláří dost.

Před několika lety se začalo masivně mluvit o tom, že home office zásadně sníží potřebu kanceláří. Potřebuje tedy Praha nové kancelářské plochy?

Potřebuje. Jednak proto, že náš povolovací proces byl velmi dlouho tak komplikovaný, že se nestavělo v objemu, který by odpovídal skutečné potřebě trhu. Trh dlouhodobě vstřebává další kancelářské metry a potřeba ploch se nezastavila. Na první pohled to může vypadat, že na trhu nějaké volné kanceláře jsou, jenže ve skutečnosti je neobsazenost nízká, a navíc z velké části tvořená menšími jednotkami rozesetými po různých budovách. To ještě může fungovat pro malé firmy, ale ve chvíli, kdy přijde větší hráč a chce třeba pět tisíc metrů čtverečních v kvalitní budově a ideálně v kompaktním celku, zjistí, že výběr je velmi nízký.

Miliardová investice promění pražské Roztyly: Passerinvest staví nový kancelářský komplex

19. 3. 2026 ▪ 4 min. čtení

Co nyní hýbe tuzemským kancelářským trhem?

Kancelářský fond stárne. Český moderní kancelářský trh je vlastně relativně mladý, ale už má za sebou něco přes tři dekády vývoje. A přichází chvíle, kdy část budov naráží na hranice své životaschopnosti pro důstojné užívání. Dochází také ke změnám funkcí. Budovy, které byly po roce 1989 přestavěny z bytových domů na administrativu, vznikaly pro jiný typ práce a v jiném technickém i provozním standardu. Dnes už v téhle roli často neobstojí a část z nich se vrací zpátky k bydlení. Kancelářský fond tedy reálně ubývá.

Pak je tu ještě životní cyklus moderních budov. Bez výraznější investice je jejich dlouhodobá životaschopnost podle toho, jak se o ně kdo stará, zhruba 20 až 30 let. A když taková budova potřebuje zásadní obnovu, musíte ji na rok nebo na dva z trhu vyjmout. Navíc je velký rozdíl, jestli budovu drží dlouhodobý investor, což je mimochodem náš případ, který do ní průběžně investuje, nebo jestli se objekt v průběhu let spíš vytěžuje. Část budov se v minulosti provozovala tak, že se z nich vytěžilo maximum, ale technologicky postupně odumřely.

Sledujete nyní návrat zaměstnanců do kanceláří, třeba i menších?

Home office funguje jen za předpokladu, že dokážete přesně rozprostřít přítomnost lidí během týdne. Teoreticky si můžete říct, že když část lidí bude doma, ubrat metry dává smysl. Jenže v praxi bývá skoro nemožné dokonale uřídit, kdo kdy přijde. A pak nastane den, kdy potřebujete mít v kanceláři většinu lidí najednou. V tu chvíli zjistíte, že vám potřeba na metry vlastně neubyla. Jen jste zhoršili komfort. Potřebujete určitou rezervu v prostoru. Když ji nemáte, začnete situaci hasit improvizací, schůzkami v kavárnách, hledáním volných židlí a přesouváním lidí. To není dlouhodobě zdravý provozní model. Kancelář navíc není jen místo, kam si lidé chodí sednout k počítači. Je to vývojové centrum firmy. Je to laboratoř, kde se zlepšují procesy, vznikají nové nápady, předává se kultura a kde se učí noví lidé fungovat uvnitř organizace. To se na dálku přenáší velmi těžko.

Firmy začaly narážet na to, že kultura se na dálku drží špatně, nově příchozí zaměstnanci mnohdy prakticky neznají své nadřízené a kolegy a oslabuje se řídicí schopnost firmy. To je podle mě jeden z nejdůležitějších bodů celé debaty. Gauč zaměstnance doma zkrátka nenese značku firmy. To prostředí nenese její kulturu, její rytmus ani její identitu. A zvlášť u lidí, kteří do firmy teprve přicházejí, je to problém skoro fatální. Jestliže člověk dlouhodobě funguje mimo kancelář, nevidí vedení, neslyší firemní jazyk, nečte atmosféru týmu, je mnohem těžší vytvořit dlouhodobou sounáležitost a výkon. Navíc se ukázaly i praktické limity. Třeba v některých technologických profesích firmy zjistily, že lidé na dálku pracují paralelně na několika projektech pro různé subjekty, a kontrola jejich skutečné kapacity se výrazně zhoršuje.

Jak má vypadat dnešní moderní kancelář?

Před pár lety vznikaly atrakce, které dobře vypadaly na fotkách a v prezentacích, ale nebyly vždycky dlouhodobě ekonomicky udržitelné, alespoň ne pro všechny. Dělaly se umělé pláže, houpací sítě, provozy, které vypadaly efektně, ale pro řadu firem byly úplně mimo ekonomickou realitu. To samozřejmě vytvořilo tlak i na představy zaměstnanců o tom, co je standard. Jenže standard nemůže být postavený na tom, že všechno musí vypadat jako showroom. Dnes se trh vrací k racionálnějšímu pohledu. Kancelář má být kvalitní, chytrá, pohodlná a reprezentativní, ale zároveň ekonomicky smysluplná. A hlavně má podporovat výkon firmy, ne být jen kulisou. Zároveň už ale neplatí ani opačný extrém, tedy představa, že lidem stačí jakýkoli stůl a zářivka. To je pryč.

Co se v kancelářských budovách změnilo oproti minulosti?

Změnilo se skoro všechno. Nyní stavíme tři velké budovy poslední generace. Letos dokončíme Hilu na Brumlovce, v roce 2028 nepřehlédnutelnou Sequoiu na Nových Roztylech. A i na nich vidíme, kam se svět kanceláří posouvá. Jednoznačně dochází k posunu v rámci inteligence technologií budov, současně ke zvýšenému očekávání nájemců a zaměstnanců. Kanceláře jsou dnes mnohem víc řízené jako živý organismus. Byla doba, kdy se spotřeba budovy řešila zpětně. Přišla faktura, někdo si všiml, že dům spotřeboval víc energie nebo vody, a teprve potom se šlo hledat, co se děje. Dnes se budovy řídí průběžně přes obrovské množství dat.

Na Brumlovce například pracujeme s více než dvěma tisíci měrnými body, které průběžně sledují chování budov. Když někde dochází k větší spotřebě, systém na to upozorní a hledá se příčina. To je obrovský rozdíl proti minulosti. Ale nejde jen o sledování spotřeby. Dnešní budova musí umět regulovat světlo, stínění, vzduchotechniku, teplotu, reakci na obsazenost i řadu dalších provozních parametrů. Před patnácti nebo dvaceti lety taková úroveň řízení technologicky ani ekonomicky běžně nebyla možná. Energie byly levnější a často se prostě jen víc topilo nebo chladilo a tolik neřešilo.

To je technická stránka. Jak se změnil design kanceláří a celková kvalita prostředí?

Češi jsou mimořádně citliví na kvalitu prostředí a design. Po desetiletích, kdy kvalita prostředí nebyla standardem, na ni dnes reagujeme silněji. A promítá se to i do kanceláří. Na Západě najdete řadu míst, kde se s prostředím pracuje mnohem utilitárněji. U nás bývá větší důraz na detail, na atmosféru, na reprezentaci. Kancelář do určité míry funguje i jako statusová věc a zároveň jako prodejní argument vůči budoucím zaměstnancům. Člověk dnes nepřijde jen na pohovor. Zajímá ho, jak se tam bude dostávat, kde se nají, jak okolí funguje, jak prostor vypadá, a někdy i to, kde přesně bude sedět. To všechno je součást dnešního rozhodování.

Pro nás to znamená stavět chytře, v kvalitě, s technologickou úrovní, která odpovídá dnešnímu provozu, a s respektem k tomu, že kancelář už není jen administrativní krabice. A je také třeba naslouchat lidem, kteří v kancelářích jsou každý den. Jedině tak se třeba dozvíte, že potřebují na chodníku u kanceláří nainstalovat zrcadlo, aby hned věděli, zda jim jede bus a oni musí přidat do kroku. Nebo že by se v kancelářském objektu hodily služby notáře. Podobně to platí i pro plánování parkovacích kapacit. Aby si naši nájemci neničili svá auta, všechny rampy a nájezdové oblouky jsou na Brumlovce uzpůsobené, aby jimi projel i Rolls‑Royce Phantom.

Passerinvest nyní mění pražské Roztyly a staví tam už druhou kancelářskou budovu, Sequoiu. Co vás přesvědčilo, že má smysl stavět na Roztylech?

Roztyly nejsou klasická hustá městská kancelářská adresa. Jsou pro firmy a lidi, kteří chtějí komfort, klid a zeleň, která se nedá ničím nahradit. Právě zeleň je tam hlavní hodnota. A tak budova Sequoia není unikátní jen svým umístěním, kde loga nájemců uvidí 200 tisíc aut denně, ale je zároveň v dotyku s rozsáhlou zelení a lesem. A samozřejmě bude i provozně nesmírně ekonomická. Roztyly mají výbornou dostupnost, cyklostezka, parkování pro kola a celé prostředí jsme od začátku stavěli tak, aby podporovalo práci i relax. Už dnes navíc vidíme, že to funguje. Do hotové budovy Roztyly Plaza přicházejí nájemci nejen z Prahy 4, ale i z Čestlic nebo z centra. A protože jako investor ovládáme širší území, můžeme firmám slíbit, že kvalita toho prostředí zůstane zachovaná i do budoucna. Přesně podle naší firemní DNA, děláme věci srdcem a na dlouho.

Text vznikl ve spolupráci se skupinou ­Passerinvest.