Cena hypotéky je jen část rovnice. Poptávku po bytech žene očekávání dalšího zdražování

Úroková sazba hypotečního úvěru je při nákupu nemovitosti bezpochyby důležitá. Není ale jediným faktorem, který rozhoduje o tom, zda lidé nemovitost koupí. Stejně podstatná je její cena a očekávání dalšího ekonomického vývoje. Hypoteční a realitní trh jsou úzce propojené – změny ve financování se promítají do chování kupujících i prodávajících.

Dobře to bylo vidět v období slabší poptávky, například v březnu 2023. Rozdíl mezi cenou, za kterou byla daná nemovitost původně nabízena, a cenou, za kterou se skutečně prodala, tehdy činil 11,6 procenta. Dokládají to data Broker Consulting REALIndexu. Nemovitost nabízená za šest milionů korun se tedy v tomto období v průměru prodala téměř o 700 tisíc korun levněji. Kupující tak měli při vyjednávání výrazně silnější pozici.

Dnes je situace jiná. Lidé si do značné míry zvykli na to, že hypoteční sazby jsou vyšší. Průměrná sazba sjednaných hypoték podle Broker Consulting Indexu hypotečních úvěrů v srpnu dosáhla 5,01 procenta. Samotná pětiprocentní sazba proto nemusí být důvodem k odkládání nákupu. Jsou tu další klíčové proměnné – celková cena nemovitosti, kolik si budu muset půjčit a jakou měsíční splátku budu platit.

Jak vypadá typický žadatel o hypotéku v Česku? Banky poodhalily věk i to, jak vysoký musí mít čistý měsíční příjem

8. 9. 2026 ▪ 6 min. čtení

Významnou roli přitom hrají i očekávání. Pokud lidé věří, že ceny nemovitostí budou dál růst, mohou dojít k závěru, že se jim vyplatí koupit nemovitost už nyní, i za cenu vyšší úrokové sazby. Očekávají totiž, že za rok či dva by stejná nemovitost mohla být ještě dražší. Právě tato kombinace – akceptace vyšších sazeb a očekávání dalšího růstu cen nemovitostí – pomáhá vysvětlit, proč dnes nevidíme stejný tlak kupujících na slevy jako například v roce 2023.

Vyšší sazby tak nemusí automaticky znamenat slabší poptávku. Pokud kupující věří v další růst cen nemovitostí, mohou být ochotni přijmout dražší financování a nákup neodkládat. Naopak při výrazném oslabení zájmu se jejich vyjednávací pozice zlepší a větší tlak na cenu se přesune na prodávající.

Změna na hypotečním trhu se navíc nemusí do cen nemovitostí propsat okamžitě. Nejdříve se projeví v rozhodování kupujících a teprve následně v chování prodávajících. Proto není možné vývoj realitního trhu posuzovat pouze podle samotné výše hypoteční sazby.

Realitní a hypoteční trh je zkrátka potřeba vnímat ve vzájemném kontextu. Několik desetin procentního bodu u hypoteční sazby je jen jedním z faktorů, na které kupující reagují. Stejně důležité je, za kolik se nemovitost skutečně prodá, jak velkou část kupní ceny je potřeba financovat úvěrem a především jak lidé očekávají, že se budou ceny nemovitostí vyvíjet dál.