Po několika letech čekání padl v Česku důležitý a zajímavý rozsudek, jenž může výrazně ovlivnit majitele tisíců bytů, kteří v nich poskytují ubytování skrze platformu Airbnb a Booking.com. Daňoví poradci, úředníci a pronajímatelé se již dlouho přou, zda jde o pronájem, nebo podnikatelskou činnost. To má velký dopad na to, jak velkou daň z příjmu musí pronajímatel odvést státu. Městský soud v Praze ve čtvrtek rozhodl, že krátkodobý pronájem z této platformy spadá pod ubytovací služby a měl by se danit jako podnikatelská činnost. Tedy stejně, jako se daní podnikání v hotelnictví. Rozhodnutí nejvíc zasáhne ty, kteří pronajímají více bytů najednou.

Pro ubytovatele to bude mít zásadní dopad například v platbě sociálního a zdravotního pojištění. Od toho jsou v případě klasického nájmu osvobozeni. Stejně tak pro ně může přijít změna v platbě DPH. Nejvíce to pocítí ti, kdo krátkodobě pronajímají více nemovitostí. „Toto rozhodnutí by mohlo byznysmodel Airbnb zcela rozložit,“ podotýká Lukáš Eisenwort, daňový poradce a partner společnosti EK Partners. „Čekalo se delší dobu, kdy se touto problematikou bude nějaký soud zabývat. Jako odborná veřejnost jsme předpokládali, že by rozhodnutí takové být mohlo,“ říká další daňový poradce Tomáš Hajdušek. 

Nedávno jste již předplatné aktivoval

Je nám líto, ale nabídku na váš účet v tomto případě nemůžete uplatnit.

Pokračovat na článek

Tento článek pro vás někdo odemknul

Obvykle jsou naše články jen pro předplatitele. Dejte nám na sebe e-mail a staňte se na den zdarma předplatitelem HN i vy!

Navíc pro vás chystáme pravidelný výběr nejlepších článků a pohled do backstage Hospodářských novin.

Zdá se, že už se známe

Pod vámi uvedenou e-mailovou adresou již evidujeme uživatelský účet.

Děkujeme, teď už si užijte váš článek zdarma

Na váš e-mail jsme odeslali bližší informace o vašem předplatném.

Od tohoto okamžiku můžete číst neomezeně HN na den zdarma. Začít můžete s článkem, který pro vás někdo odemknul.

Na váš e-mail jsme odeslali informace k registraci.

V e-mailu máte odkaz k nastavení hesla a dokončení registrace. Je to jen pár kliků, po kterých můžete číst neomezeně HN na den zdarma. Ale to klidně počká, zatím si můžete přečíst článek, který pro vás někdo odemknul.

Pokračovat na článek

Pražský městský soud řešil případ žalobkyně zastoupené advokátkou Petrou Novákovou, která se loni v březnu ohrazovala proti tomu, že jí finanční správa za rok 2017 doměřila daň z podnikatelské činnosti a musela podat opravné daňové přiznání. Šlo o příjmy právě z krátkodobých pronájmů nemovitosti skrze platformu Airbnb. Podle městského soudu v Praze nejde o takzvanou „nesouvislou podnikatelskou činnost“, za kterou pronájem považovala žalobkyně, ale právě o „podnikatelskou činnost v ubytovacích službách“. 

„Může to ještě skončit u Nejvyššího správního soudu, žalobkyně může ještě podat kasační stížnost. Já však rozsudek považuji za přesvědčivý,“ podotýká poradce Hajdušek. Rozsudek se totiž opírá i o nález Ústavního soudu, který říká, co je nájem bytu a k čemu slouží a v čem se právě oproti ubytování liší. 

Ubytování má oproti pronájmu jeden zásadní rozdíl – poskytuje určité služby. A ač žalobkyně ve zmíněném případě argumentovala, že krátkodobý pronájem žádné neposkytuje, podle soudu jsou službami i například poskytnutí toaletního papíru, mýdla, ručníku či povlečení pro každou postel.

Rozhodnutí z minulého týdne může budoucnost Airbnb v Česku zásadně ovlivnit. Nejvíc by mohlo dopadnout na ty, kteří krátkodobě pronajímají více bytových jednotek. Největší negativní dopad by na ně mělo to, že by se řady z nich začala týkat daň z přidané hodnoty. „V případě pronájmů je totiž pronajímatel od DPH osvobozen. V případě poskytování ubytovacích služeb už je tomu jinak. Pokud příjmy z pronájmů přesáhnou ročně jeden milion korun, stanou se ubytovatelé plátci DPH a 10 procent svých příjmů musí odvést státu,“ vysvětluje poradce Eisenwort. Dosáhnout příjmy z Airbnb na částku větší než jeden milion, přitom není tak těžké. Před pandemií koronaviru se v Praze pohybovala cena ubytování za noc skrze Airbnb kolem dvou tisíc korun. Přes milion korun ročně by tak přinesly i příjmy z pouhých dvou bytů.  

Návrat k začátkům

„Mám klienty, kteří začínají přemýšlet, že pokud se bude Airbnb danit jako podnikání, platformu opustí a dají byty ke klasickému dlouhodobému pronájmu,“ podotýká Lukáš Škoda, který pracuje pro správcovskou firmu zajišťující chod Airbnb v Praze.

Drobnějších pronajímatelů, kteří pro Airbnb poskytují například jeden byt pořízený na hypotéku, by se změna klasifikace příliš dotknout neměla. „To jsou případy, kdy se základ daně přiblíží nule a neplatí se ani daň, ani sociální a zdravotní pojištění. Jde totiž o to, že ubytovatel má reálné výdaje velmi vysoké, protože si z daní odepisuje byt. A za druhé – úroky z hypotéky na byt, který pronajímá nebo používá pro Airbnb, jsou také výdajem, který je kvalifikovaný pro to, aby snížil základ daně,“ vysvětluje Eisenwort. Tito lidé podle něj mají mnohdy Airbnb pouze jako vedlejší činnost, zdravotní a sociální pojištění za ně odvádí zaměstnavatel a změna pro ně je spíše ve větším papírování. „Je třeba podat daňové přiznání, podat přehled na sociálku a zdravotní pojišťovnu,“ doplňuje Eisenwort.

Rozsudek soudu by tak český trh Airbnb mohl navrátit ke stavu, jaký byl v začátcích. Tedy kdy lidé pronajímali své nemovitosti v době, když vyráželi na dovolenou. Podle Michala Koutného z České asociace pronajímatelů a ubytovatelů v soukromí může zároveň dojít k narovnání podmínek na trhu. „Může to potvrdit trend, kdy se postupně daří z trhu vymýtit ty, kteří na pravidla kašlou,“ říká Koutný s tím, že většina ubytovatelů na pravidla dbá a podnikání daní řádně. „Dle našich odhadů asi čtvrtina trhu obchází úřady a nepostupuje správně,“ dodává Koutný. V předcovidovém roce 2019 bylo na českém trhu zhruba 20 tisíc nemovitostí ke krátkodobému pronájmu. Od roku 2018 však nabídka konstantně klesá. „Kdo si spočítá všechny zákonné náklady, tomu dojde, že se mu pronájem skrze Airbnb nemusí vyplatit,“ míní Koutný.