Drahé hypotéky a stále vysoké ceny bytů nutí lidi více přemýšlet o nájemním bydlení. Vyšší zájem o pronájmy žene nahoru i ceny za bydlení v Česku. V Praze měsíční nájem podle dat poradenské společnosti Deloitte stoupl na říjnových asi 360 korun za metr čtvereční, to je meziroční růst o 23 procent. Zhruba o desetinu pak nájmy podražily i v dalších krajských městech. Pronajímatelé přesto tvrdí, že existuje potenciál k jejich dalšímu zvýšení.

„Růst cen nájemného není způsobený jen současným vývojem realitního trhu, ale nepochybně dochází také ke kompenzaci dosavadních nízkých cen nájemného,“ říká v rozhovoru pro HN Petr Illetško, výkonný ředitel Fondu českého bydlení, který vlastní a pronajímá činžovní domy převážně mimo hlavní město.

Nedávno jste již předplatné aktivoval

Je nám líto, ale nabídku na váš účet v tomto případě nemůžete uplatnit.

Pokračovat na článek

Tento článek pro vás někdo odemknul

Obvykle jsou naše články jen pro předplatitele. Dejte nám na sebe e-mail a staňte se na den zdarma předplatitelem HN i vy!

Navíc pro vás chystáme pravidelný výběr nejlepších článků a pohled do backstage Hospodářských novin.

Zdá se, že už se známe

Pod vámi uvedenou e-mailovou adresou již evidujeme uživatelský účet.

Děkujeme, teď už si užijte váš článek zdarma

Na váš e-mail jsme odeslali bližší informace o vašem předplatném.

Od tohoto okamžiku můžete číst neomezeně HN na den zdarma. Začít můžete s článkem, který pro vás někdo odemknul.

Na váš e-mail jsme odeslali informace k registraci.

V e-mailu máte odkaz k nastavení hesla a dokončení registrace. Je to jen pár kliků, po kterých můžete číst neomezeně HN na den zdarma. Ale to klidně počká, zatím si můžete přečíst článek, který pro vás někdo odemknul.

Pokračovat na článek

Fond nabízí možnost zhodnotit peníze v nájemním byznysu kvalifikovaným investorům, tedy movitějším lidem, kteří si mohou dovolit investovat alespoň milion korun. Svým podílníkům doručil za loňský rok zhodnocení 7,72 procenta, vyplývá z dat projektu TOP realitní fondy. Údaje do něj sbírají a analyzují Hospodářské noviny ve spolupráci s Institutem strategického investování (ISTI) při Fakultě financí a účetnictví na pražské VŠE. V letošním druhém čtvrtletí činil 12měsíční výnos fondu osm procent. A Illetško chce, aby osmičkou začínal i výnos fondu ve statistikách za celý letošní rok.

HN: Je to tak, že vám jako fondu nedostupnost vlastnického bydlení vyhovuje?

Určitě nám nahrává. Nastalo to, co jsme říkali na přelomu loňského a letošního roku. Tedy že nájmy rostou se zpožděním za prodejními cenami nemovitostí. A když zpomalí nebo se zastaví růst cen realit, zvýší se ceny nájmů. Poptávka po nájemním bydlení stoupá, letos byla ještě podpořena uprchlickou vlnou z Ukrajiny, kdy většina lidí minimálně v první fázi sáhla po nájemním bydlení. Tohle vše je pro nás jako fond zabývající se nájemním bydlením pozitivní trend.

HN: Rizikem pro vás ale musí být potenciál dalšího zvyšování nájemného. Míříme do recese a kupní síla obyvatel v regionech, na které se zaměřujete primárně, je podstatně menší než v Praze. Neobáváte se silnější krize, která by mohla růst nájmů zarazit?

Nemám ambice dělat velké makroekonomické prognózy, ale domnívám se, že trend růstu nájemného se hned tak nezastaví. Není způsobený jen současným vývojem realitního trhu, ale nepochybně dochází také ke kompenzaci dosavadních nízkých cen nájemného. To je vůči příjmům ve srovnání se zbytkem Evropy levné. Na rozdíl od prodejní ceny nemovitostí. Navíc v Praze je u běžného 2+kk s rozlohou kolem 60 až 65 metrů čtverečních zhruba dvojnásobný nájem proti Ústí nad Labem. V porovnání s průměrnou mzdou tak vychází Praha výrazně hůř. Domnívám se, že v Praze za dva roky může být standardem částka tisíc eur (asi 24,5 tisíce korun).

HN: Máte propočty, o kolik budete v příštím roce moci zvýšit nájemné ve vašich nemovitostech?

Kalkulujeme si možnosti pro jednotlivé domy, ale přesné číslo zatím nemáme. Budeme tomu věnovat prosinec, teď řešíme spíše optimalizaci energií tam, kde jejich placení není na nájemnících. A také dotažení akvizic. Zvyšování nájemného určitě nebude plošné. Máme dlouhodobé nájemníky a je logické, že u nich nebudeme navyšovat částky o inflaci, ale půjde o nižší sumy. Byť máme roční smlouvy a inflační doložky, takže bychom legální možnost k tomuto měli. Ale z našich zkušeností víme, že pokud se nájemníci často střídají, zvyšuje to náklady na údržbu bytů. Ne vždy od nájemníků získáte odškodnění za to, že něco poničili.

HN: Když říkáte, že stavíte na dlouhodobých nájemnících a máte zájem, aby s vámi byli co nejdéle, proč jim nabízíte pouze roční smlouvy?

Fond financuje nemovitosti z peněz investorů. Ti mají nějaký investiční horizont, mohou také požadovat své peníze zpět. A my chceme mít zachovanou možnost zkrátit náš investiční horizont. Rozhodnout se, že některá nemovitost je pro nás malá a náklady na její správu jsou vysoké. Takový dům pak budeme chtít rozprodat po jednotlivých bytech a dlouhodobé nájemní smlouvy by nám v tomto případě snižovaly výnos, který z domu dostaneme. Tuto volnost si jako odpovědný hospodář musíme zachovávat i přesto, že máme náš standardní investiční horizont pět, sedm nebo deset let.

Petr Illetško (54)

Na předních manažerských pozicích se pohybuje už více než 25 let. Pracoval v pojišťovnictví, finančních službách i developmentu. Byl mimo jiné členem vedení pojišťoven AXA a BNP Paribas Cardif.

Vystudoval obor ekonomiky řízení stavebnictví na ČVUT. Posléze získal titul MBA na Prague International Business School ve studijním programu organizovaném ve spolupráci s Manchester Metropolitan University.

Od ledna působí jako výkonný ředitel Fondu českého bydlení, zaměřeného na investice do činžovních domů.

HN: Jak nyní v době vysokých úrokových sazeb řešíte financování akvizic?

Všechny úvěry, které nyní máme, mají zafixované sazby ještě před růstem sazeb. Uvidíme, jak se bude situace vyvíjet, až fixace skončí. Při současných akvizicích však pro nás nemá příliš velkou logiku používat bankovní financování. Financujeme je z prostředků, které nám svěřují naši investoři. Bankovní financování by nám zhoršovalo efektivitu výnosnosti nemovitostí.

HN: Plánujete tedy pro tuto chvíli úplně přestat používat úvěry od bank?

S výjimkou eurových úvěrů ano. Nyní jednáme o refinancování našich třech činžovních domů, které jsme letos koupili na Slovensku v Komárně a logicky je řešíme v eurech. Další výjimkou je nemovitost ve Znojmě, kde máme eurové nájemníky a vyjednáváme eurový úvěr. Úvěry v českých korunách zatím neplánujeme.

HN: A nové úvěry v eurech pro nákup nemovitostí v Česku pro vás nejsou zajímavé?

Nové eurové úvěry pro české nemovitosti bez příjmů v eurech nepovažujeme v našem segmentu za reálné.

HN: Je to proto, že se zaměřujete na regiony, kde by lidé nebyli ochotni platit jinak než v korunách? V Praze už se objevují majitelé domů a developeři, kteří o eurových úvěrech uvažují a chtějí nájemníky nechat platit v evropské měně.

Souhlasím, že toto hraje roli. My se specializujeme na, tak říkajíc, jiný svět. Realitní trh je rozdělený na Prahu, možná částečně Brno a na druhé straně ten zbytek republiky. A fungování těchto dvou trhů je jiné.

HN: Jak nyní přemýšlíte o nových akvizicích? Řada investorů zvolila vyčkávání, zda ceny nemovitostí poklesnou. Vyčkáváte také?

Akviziční příležitosti máme stále. Pokud se mezi nimi najde nějaká, která bude představovat zajímavé zhodnocení, nebylo by pro nás hospodárné a efektivní nechat peníze ležet na peněžním trhu.

HN: Změnila se hranice, od které považujete nemovitost za zajímavou? Dříve jste mluvili o výnosu šest procent…

Samozřejmě v tuto chvíli se snažíme dívat po výnosnějších investicích. Investujeme do nemovitostí s výnosností osm procent a výše.

HN: A je na trhu dostatek takových realit?

Počet nabídek se zvedá, ale nebudu zastírat, že u většiny z nich je cena jinde, než bychom chtěli. Většinu tak odmítáme z důvodů, že pro nás nejsou efektivní. Novinkou je, že se výrazně navyšuje počet nabídek v developerských projektech. To dříve nebylo. Ale jejich ceny jsou zatím vyšší a spíše odpovídají retailovému trhu.

HN: Takže developeři neudají nabídky běžným kupcům, ale jdou za vámi. Zároveň však zkoušejí domy prodat za stejné sumy jako dříve. Je to tak?

Za stejné sumy už ne. Domnívám se ale, že nejsme blízko době, kdy bychom využili nabídku na koupi novostavby. Prostor je třeba u rekonstrukcí starších objektů. Ale u novostaveb se nabídkové ceny dostaly tak vysoko, že je to pro účely našeho fondu diskvalifikuje.

HN: Není to překážka pro rozvoj trhu s institucionálním nájemním bydlením, který investoři do nájmů poslední roky vzývají?

Trh se rozjíždí, ale jen tam, kde jsou dostupné zmíněné eurové peníze. To znamená Praha, možná částečně Brno. A většinou tam, kde do toho investují zahraniční realitní fondy, které mají nižší cílený výnos.

HN: To ale znamená, že se rozvine nájemní trh s bydlením pro expaty nebo vysoce postavené manažery, kteří nemají problém platit v eurech. Nikoli pro většinovou společnost.

S tím asi nemůžu nesouhlasit. Je to segment trhu, který se bude rozjíždět. Ale domnívám se, že se musí rozvíjet i institucionální trh s klasickým nájemním bydlením. Jen to nebude v novostavbách.

HN: Vy jste letos v Praze koupili svůj první dům, budovu na Pankráci. Plánujete v Praze a v Brně rozšiřovat portfolio?

Není to naše priorita. I aktuálně rozpracované akvizice máme v regionech. V Praze jsme dostali dobrou nabídku na dobrém místě. Není to tak, že bychom se vůbec nedívali na pražské nabídky. Ale nechceme jen kvůli lokalitě ustupovat od našich základních priorit.

HN: Na jaký výnos jako fond nyní cílíte?

Loni činil 7,72 procenta, letos chceme toto číslo překonat. Máme ambici, aby náš letošní výnos začínal osmičkou. Zase ale nechceme investorům deklarovat výnosnost 9,5 nebo 10 procent. To náš byznysmodel neumožňuje. Bereme to tak, že investice u nás je dlouhodobá a právě v dlouhodobém horizontu je výhodná.

Realitní fondy

Jde o specializované struktury, které nakupují komerční nemovitosti − logistické parky, výrobny, kanceláře, hotely, obchodní centra či bytové domy. 

Tyto nemovitosti fondy pořizují za peníze od stovek až tisíců svých vkladatelů a také s využitím úvěrů od bank. Budovy ve vlastnictví mají zpravidla dlouhodobé nájemníky a z těchto nájmů pak vkladatelům plynou stabilní výnosy.

Celkové zhodnocení fondu se pak skládá právě z příjmů z nájmů a také z růstu hodnoty nemovitosti. Tu stanovují pravidelně nezávislí znalci. Výsledné skutečné zhodnocení se ale investoři dozvědí až na konci investičního období, když je majetek z fondu prodán.

Fondy pro takzvané kvalifikované investory (jde o klienty, kteří mají na investici milion korun a víc) jsou většinou výkonnější, protože na rozdíl od retailových fondů (pro běžné investory) mají ze zákona volnější pravidla pro nakládání s majetkem.

HN: Nebudete ale mít s osmiprocentním výnosem problém lákat investory, když realitním fondům roste konkurence investičních produktů?

Bereme to tak, že každý rozumný investor má portfolio namixované. A v tom mixu máme místo jako dlouhodobá investice se stabilním výnosem. Je možné, že nyní lidé více využívají depozitních produktů, protože je to do limitu pojištění vkladů nejbezpečnější investice. Na druhou stranu se domnívám, že rezidenční nemovitosti jsou i v porovnání například s drahými kovy dobrou investicí díky nízkému kolísání hodnoty. Bydlení je jednou ze základních lidských potřeb a rezidenční nemovitosti jsou největší trh na světě. Nám se povedlo fond významně zvětšit, letos jsme jej již více než zdvojnásobili co do objemu spravovaného majetku. (Ve druhém čtvrtletí měl fond ve správě nemovitosti za více než 200 milionů korun, pozn. red.)

HN: Pochopil jsem dobře, že část rizika plynoucího ze zdražování energií nesete sami? Jak na vás dopadá?

Je to tam, kde máme pro dům centrální vytápění. Elektřina je v drtivé většině na nájemnících, ale někde máme kotel nebo výměníkovou stanici pro celý dům a náklady rozpočítáváme. Tam to řešit musíme. Zálohy nám narostly zhruba v nižších desítkách procent, někde se to blíží až k 50 nebo 60 procentům.

HN: Budete kvůli tomu investovat do nových technologií, například solárních panelů nebo zateplení budov?

Nepochybně tyto aktivity rozbíháme, ale neřeší problémy této zimy. Budou v plánu investic pro příští rok. Ale teď jsme se zaměřili na optimalizaci tarifů pro tuto zimu.

HN: Co čekáte, že se na trhu s nemovitostmi odehraje v příštím roce?

Domnívám se, že prodejní ceny budou hodně individuální a neustálené. Budou se lišit region od regionu. Nájmy půjdou nahoru, samozřejmě konkrétní nárůsty se budou lišit podle jednotlivých lokalit. Očekáváme také, že kolem poloviny roku by mohly začít klesat úrokové sazby, což může podpořit hypotéky, ale i korporátní financování.

HN: Nechystáte se podobně jako fondy zaměřené na komerční reality více nakupovat nemovitosti v zahraničí? I kvůli zmíněnému výhodnějšímu eurovému financování.

Jinam než na Slovensko zatím jít neplánujeme. Pohrávali jsme si s myšlenkou jít do Polska, ale pro příští rok bychom chtěli více podpořit slovenský trh. Aby nám dával nějakou logiku i z hlediska koncentrace. Analyzujeme tedy nějaké tamní nemovitosti. Jinak se ale soustředíme spíše na očekávané výhodnější nabídky v Česku.

Chcete vědět, co se děje v české a světové ekonomice? Co si o aktuálních trendech myslí lidé z byznysu, majitelé firem a jejich šéfové? Každý týden v pátek vám naši top autoři přinášejí výběr toho nejlepšího a pohled z byznysové strany. Odebírejte Byznys newsletter.

Přehled realitních fondů v Česku