Pohroma pro realitní trh. Refinancovat se budou bondy za desítky miliard, navíc za drahé peníze

„Nemovitostní skupiny vydaly nejméně 68 ze zhruba 140 dluhopisových emisí splatných v letech 2023 a 2024. Odhadovaný objem emisí je přibližně 37 miliard korun,“ uvádí Jan Topinka, partner advokátní kanceláře Havel & Partners. Celkový objem splatných dluhopisů ze všech sektorů v těchto letech je sto miliard korun.

Kancelář provedla studii emisí mimo těch bankovních, státních a měst a obcí. Zahrnuty nejsou ani malé emise do pětadvaceti milionů, kde nejsou veřejně dostupná data. Kromě bondů ale budou realitní investoři splácet i bankovní úvěry, což celkovou částku ještě výrazně zvýší.

Realitní investoři se tak mohou dostat pod tlak. „Vždy bude určitý počet developerů, kteří se pustili do výstavby a obsazování během konjunktury a doufali v prodej za nejvyšší možnou cenu. A pokud nemůžou indexovat v plné výši nájemné (navyšovat podle vývoje inflace – pozn. red.) či optimalizovat provozní náklady, a navíc jsou zatíženi vysokým úvěrem, můžou být nuceni prodávat pod tlakem,“ upozorňuje Lenka Šindelářová z investičního oddělení realitní a poradenské společnosti 108 Agency.

Kvůli zdražení peněz se řada investičních záměrů stane podle ekonoma Partners Martina Mašáta nevýnosná, až ztrátová. Nové půjčky se tak prodraží, a nejen to. „Může se dokonce stát, že klient další financování ani nezíská nebo budou úroky tak vysoko, že to bude působit potíže,“ varuje Mašát. „Tato situace pomalu začíná probublávat i mezi větší emitenty. V poslední době tu máme kauzu Premiot Group,“ připomíná ekonom. Skupina Premiot přestala letos splácet své závazky z dluhopisů a hrozí jí insolvence.

Peníze zdražují kvůli tomu, že centrální banky zvyšují své klíčové sazby, aby bojovaly proti vysoké inflaci. Refinancování stávajících dluhů se tak po letech levných půjček může drasticky prodražit.

„Průměrná úroková sazba u dluhopisů splatných letos a v roce 2024 je 5,83 procenta ročně,“ říká Topinka s tím, že nejde o celkové náklady. „K samotnému úroku je třeba připočítat nemalé náklady na distribuci (osm až deset procent z objemu u velmi rizikových emisí) a přípravu a správu emise (typicky dvě procenta z objemu). Rozloženo v čase, náklady na správu dluhu typických tříletých dluhopisů se šestiprocentním úrokem tak mohou být třeba 8 až 11 procent ročně,“ vypočítává Topinka.

Legenda o realitní pojistce proti inflaci padá. Komerčním nemovitostem hrozí výrazný pokles hodnoty

2. 2. 2023 ▪ 7 min. čtení

Cena peněz ovšem za poslední roky dramaticky vzrostla. Zatímco v polovině roku 2021 si je český stát půjčoval na pět let za dvě procenta, tak nyní je to zhruba 4,8 procenta. Státní dluhopisy jsou přitom považovány za bezrizikové. 

Realitní firmy tak budou platit růst sazeb o tři procentní body, a navíc ještě přirážku za riziko. „Situace je zcela jiná proti době vydání dluhopisů před třemi lety. Ceny nemovitostí stagnují nebo klesají. Úvěrové financování je o pět procentních bodů dražší, pokud vůbec je, a výstavba podražila o desítky procent,“ líčí Topinka. Celkové náklady na nyní vydávané tříleté dluhopisy se tak podle něj vyšplhají nad třináct procent ročně.

K tomu se ještě přidává propad cen realit napříč evropskými trhy. Zlevnily dokonce i kanceláře v londýnském finančním centru City, v Paříži, Amsterdamu nebo Berlíně. Situace je podobná i na tuzemském trhu.

Výrazné prodražení finančních prostředků už bude dělat části investorů potíže. „Nízká poptávka a drahé zdroje logicky povedou k obtížím zejména menších nemovitostních projektů financovaných dluhopisy namísto vlastního kapitálu emitentů,“ odhaduje Topinka. Menší hráči totiž pracují jednak s bankovními úvěry a pak s finančními prostředky z prodeje bondů. Vlastní kapitál je často mizivý.  Některé projekty nebude možné podle něj ani refinancovat.

Zdražení finančních zdrojů není jediná rána, s níž se musí vlastníci realit vyrovnat. Banky musí kvůli klesajícím cenám nemovitostí snížit své financování, aby udržely stejný ukazatel objemu úvěru k hodnotě nemovitosti neboli loan-to-value (LTV). Chybějící kapitál tak budou muset vlastníci realit doplnit z vlastních zdrojů, nebo o to více upsat dluhopisů. A to v době, kdy komerční reality ztrácí na hodnotě. 

Ceny kanceláří v Praze mají navíc ještě kam padat. Podle studie poradenské společnosti Savills jsou stále příliš vysoké, což však platí i pro administrativní budovy v řadě evropských metropolí od Kodaně přes Berlín a Paříž až po Varšavu. „Praha musí korigovat ještě přibližně sedmnáct procent kapitálové hodnoty, než dosáhne takzvané ‚férové ceny‘,“ dodává Fraser Watson, který má v Savills na starosti investiční poradenství. Podle analytika Citigroup Aarona Guye se ceny komerčních realit mohou v Evropě propadnout až o 40 procent. 

Tři nepříznivé faktory – dražší financování, vyšší požadavek bank na vlastní prostředky u projektu a pokles cen realit – budou mít velký vliv na celý trh. Splatnost dluhopisů v příštích letech se tak stane podle řídící partnerky společnosti Chatham Financial Jackie Bowie katalyzátorem transakcí. V případě, že dlužníci nebudou schopni refinancovat závazky, tak budou muset prodávat. „Bude na trhu více prodávaných aktiv, obávám se, že za distresové ceny,“ prohlásila Bowie. 

 Může dokonce dojít k existenčním potížím realitních hráčů. „Finanční problémy či krach hrozí zejména menším developerům, kteří financování projektů napákovali dvakrát – zadlužili se seniorním bankovním úvěrem a chybějící projektový kapitál nedali vlastní, ale získali jej z prodeje dluhopisů,“ zdůrazňuje Topinka. Řada menších emitentů si podle něj složitost situace neuvědomuje a nadhodnocuje schopnost splatit své dluhy. „Nebo je jim to jedno…“

Důsledkem tohoto vývoje bude podle Mašáta a Šindelářové zpomalení realitní výstavby.  To však není jediný dopad. „Zvýšené náklady financování promítají investoři do svých cenových očekávání. Zvyšuje se zároveň požadavek na vlastní kapitál, z čehož profitují silní hráči,“  říká Šindelářová. Jedinou možností, jak se vyrovnat s dražším kapitálem, je podle ní zvýšení nájemného. Tomu ale brání stále vysoká neobsazenost kanceláří, která je podle dat Savills 7,5 procenta, přičemž na konci předcovidového roku 2019 to bylo 5,5 procenta. 

Realitní sektor tak momentálně není mezi investory příliš oblíbený. Podle průzkumu Bank of America je toto odvětví mezi manažery investičních fondů dokonce nejméně populární. „Zůstáváme mimo tento sektor,“ uvedl pro agenturu Bloomberg fond manažer MAPFRE Asset Management Lucas Maruri a dodal: „Odhadujeme, že jsou zde stále rizika, která budou překážet v dosažení dobré výkonnosti akcií realitních společností.“

Nezájem velkých investorů se odráží i na akciích realitních skupin.  Panevropský realitní index Stoxx Europe 600 Real Estate od začátku minulého roku ztratil přes čtyřicet procent.

Nedaří se ani firmám, kde zainvestovalo realitní impérium CPI Property Group Radovana Vítka. Za jednu akcii Immofinanz Vítkova skupina nabízela při převzetí firmy 23 eur a nyní se prodává za cenu okolo 16,6 eura. Jednu akcii S Immo pak při nabídce nakupovala CPI PG za 23,50 eura, ale nyní stojí okolo dvanácti eur.

Stamiliony eur prodělává Vítkova skupina rovněž na svém podílu v Globalworth Real Estate Investment, který nakupovala zejména na začátku roku 2020, kdy jedna akcie společnosti stála přes devět eur. Nyní se jedna akcie prodává za méně než tři eura.